三四線城市樓市調控試探性微調 兩類城市有望獲政策鬆綁

本報記者 杜雨萌

持續兩年多的房地產市場調控政策，於去年底出現了一些變化。

先有山東省菏澤市取消新購住房限制轉讓期限，後有廣州市鬆綁商服類物業，明確2017年3月30日前土地出讓項目不再限定限售對象，可售個人。與此同時，湖南省衡陽市關於限價令撤銷“一日遊”的操作，同樣被市場報以高度關注。

“對於三線、四線城市來說，今年房地產市場調控政策出現微調的案例，有望進一步增多。”昨日，中國銀行國際金融研究所研究員李赫在接受《證券日報》記者採訪時表示，首先，2018年上半年，三線、四線城市房地產亂象導致房價上漲過快，已經在需求端過度消耗了未來購房者的購買力，再加上棚改政策調整導致供給端也出現下滑，因此，供需兩端同步走弱或成為部分三線、四線城市政策鬆綁的主要原因；其次，對於遵義、瀘州等人口淨流出的三線、四線城市來說，如果沒有政策方面的調整，未來很難持續吸引外來人口以及購房者在本地定居；最後，在“穩房價”的背景下，由於目前三線、四線城市房價下降壓力較大，要想穩住房價，勢必要在政策上做出一些微調。

“要想弄清房地產調控政策未來會在哪些方面進行調整，首先要清楚地方政府對哪些政策有自由裁量權。”李赫認為，由於限購、限價、限售及規定社保繳納年限等政策是由地方政府自行規定，此類政策很有可能是調控政策鬆綁的首要出發點。

除限價措施有望放鬆外，58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時分析稱，信貸政策和限商政策也有望出現不同程度的微調。

蘇寧金融研究院巨集觀經濟研究中心主任黃志龍對記者表示，兩類城市有望獲得政策鬆綁許可：一是地方財政收入、地方債務償還對房地產相關稅收和土地出讓金收入依賴程度較高的城市；二是經過本輪樓市調控後，一些房地產交易、土地出讓下降程度過大的城市，這類城市一般集中在三線、四線城市，在前期“一刀切”的房地產調控政策引導下，被迫采取了不符合自身樓市發展狀況的城市。

值得關注是，儘管目前一線、環一線及部分熱點二線城市房價已經出現了明顯回調，但李赫認為，由於此類城市多表現為人口持續流入或有一定數量的人口基數，且剛需購買力較強，所以，預計政策鬆綁可能性較低。

住房租賃市場或跟進三大利好舉措

本報見習記者 孟珂

去年12月22日，國務院正式對外發布《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》，其中規定住房租金專項附加扣除尤其引人關注。對於租房者而言，住房租金專項附加扣除或可幫其減免數百元的個稅，這無疑是給租房者一個大大的新年紅包。

那麽今年住房租賃市場還將有哪些措施跟進？上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，對於今年租賃市場來說，有可能出現較大的動作或將體現在以下幾點：一是租賃市場的同權動作會增加，即各類和教育配套等有關的政策內容會比較多。二是租賃市場的用地供給會增加，尤其是集體建設用地的配建。三是租賃市場的發展會強調需求導入，類似租金補貼等。

根據中原地產研究中心統計數據顯示，2017年至2018年多家銀行與開發商投入租賃市場數千億元資金。“過去兩年中，租賃市場持續被關注。近日召開的全國住房和城鄉建設工作會議也提及了補齊租賃住房短板。因此從市場趨勢看，租賃作為政策鼓勵的房地產發展方向，涉足的資本與開發商或將在2019年繼續大幅度增加。”中原地產首席分析師張大偉昨日對《證券日報》記者表示。

對於後續租賃市場的變化，嚴躍進表示，風險方面需要警惕空置率增加，同時也要關注部分收購房源項目租金上漲過快等現象。此外，從大趨勢看此類租賃市場的發展，後續政策鼓勵政策和引導政策會越來越多。

同時，住房租賃市場還面臨著居住價格過高的問題，對此，嚴躍進認為，過去對租賃市場的居住價格管控較少，如今發展租賃市場已成為今年政策調控的熱點，所以在物價上漲的情況下，住房租賃價格應從民生角度進行把控。並且租賃房屋的安全品質監管也將是今年住房租賃市場的工作重點，應盡快頒布明確的法律依據和合適的監管主體。以北京為例，對於出租房屋的品質，《北京市房屋租賃管理若乾規定》明確提出：出租房屋的建築結構和設備設施，應當符合建築、消防、治安、衛生等方面的安全條件，不得危及人身安全。

此外，張大偉還表示，租賃市場調控還將持續，建立“租售同權”的住房制度，不僅僅是房地產長效調控的政策之一。還要鼓勵租賃消費，穩定租賃關係，賦予租房者更多的權利，這些都是科學住房觀念的一個重要環節，有助於避免房地產市場的大起大落，減少非理性購房需求。