提高拿地標準 千億之後陽光城繼續降杠杆

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經濟觀察網 記者 謝敏敏10月26日晚，陽光城（000671.SZ）發布了前3季度業績報告，2018年前3季度實現營業收入259.39億元，同比增長67.13%；歸母淨利潤15.81億元，同比增長155.55%。

今年陽光城首次邁入了千億門檻。數據顯示，2018年1-9月陽光城實現銷售額1090億元，其中權益銷售金額為838.03億元。

在發布三季報之際，陽光城還發布了一份回購公告。根據公告，陽光城將以最高資金總額4.09億元，以不超過人民幣8.42元/股（含）回購股份。而在一周之前，陽光城管理層發出一份倡議書，倡議公司及全資子公司、控股子公司全體員工，用自有資金積極買入公司股票。隨後，控股股東表示將以自有資金為員工增持公司股票提供兜底保證。

很顯然，在今年地產股走勢相對低迷的環境下，跨過千億規模的陽光城對公司目前的估值和股價表現並不十分滿意。“我們的股價確實是被低估的。”陽光城執行副總裁吳建斌對經濟觀察網表示。

擅長財務運作的吳建斌在2017年上任之初即對陽光城整體財務管理提出高要求，核心目標是優化財務結構。吳建斌表示，從三季報來看，目前陽光城方方面面的財務指標都得到了較好的改善，其中有息負債相比去年底降低了26億元；截至9月末，公司經營性現金流113.18億元，同比增長93.27%；毛利率從去年底的21%上升了5.09個百分點，至26.48%。

陽光城首席財務官陳霓也透露，陽光城已經從原來的融資驅動型企業慢慢朝著經營驅動型企業發展。

值得一提的是，今年年初陽光城計劃拿地支出800億元，但隨著市場形勢的變化，自3月份開始其內部對投資節奏作出調整，適度放緩了投資步伐。截至9月底，公司拿地開支僅216億元，吳建斌表示，這是因為提高了拿地標準，預計全年土地支出約350億元。

降杠杆

三季報顯示，截至9月末，陽光城淨負債率較2017年末下降44.18個百分點，扣除預收账款的資產負債率58.08%，較2017年末下降8.76個百分點；有息資產負債率較2017年末下降11.25個百分點，為41.97%。

“按照內部要求，我們對整體資產負債率的要求是要進行絕對的優化。另外今年在融資額方面有意地進行了一定控制，往年看陽光城，在銷售規模大幅增長的時候，投資的絕對值也在不斷增長，但今年會看到明顯的變化，3到6月份的融資絕對值是持平的，到了9月底甚至是在下降的。”陳霓表示，在正常經營性活動方面，陽光城現階段盡量用經營性流入去覆蓋支出部分，而非大幅度依靠融資借貸。

吳建斌則表示，除了多個正向指標，依然有一些財務指標存在較大的改善太空。首當其衝的就是淨資產負債率，此前吳建斌提出希望到2020年陽光城實現100%以下的淨資產負債率，截至目前這一數字雖然較2017年末下降44.18個百分點至208%，但仍然居於高位，“到今年年底可能會到200%以下。這塊我們仍然要繼續大力改善。”

此外，由於地產行業融資難度加大，今年房企的平均融資成本均有所上升，陽光城也不例外。前3季度陽光城平均融資成本為7.9%，相較去年底略微上浮了10%左右。“這也是一個負向指標，但沒辦法，整個市場環境發生變化，融資難。能控制在這個水準，已算非常好了。”吳建斌還表示，陽光城預期，在今年底至明年，陽光城的境內外信用評級大概率會得以上調，屆時融資成本這一數據將有所改善。

為了拓寬融資管道，今年以來，吳建斌團隊在推進資產證券化等創新型融資方面作出不少努力，包括應收账款證券化、小公募債券、購房尾款ABS、物業費證券化、辦公物業類REITs、長租公寓等。據其透露，目前資產證券化融資佔到陽光城整體融資額的20%，這一水準約為去年同期的三四倍，“這塊對融資的補充還是非常大的。創新融資方面，我們目前應該是市場上做得最好的，而且效果很好。”

例如，9月7日，陽光城發布公告稱，公司擬開展上遊供應商、施工方對公司及其項目公司的應收账款供應鏈資產證券化工作，總計不超過50億元；9月19日，陽光城還宣布設立“中信證券-陽光城長租公寓1號資產支持專項計劃”。產品發行規模共12.1億元，A檔票面利率6.3%。

“市場上能看到的所有的創新型金融產品，陽光城都已經拿到許可證並且發行過一遍了。我們要打組合拳。”陳霓說。

“股價是被低估了”

截至10月26日收盤，陽光城股價報收5.35元/股，較前一日上漲3.28%。目前公司總市值約為216.68億元，動態市盈率10.28倍。

吳建斌認為，這一價格是被低估的，“當然現在地產行業整體都是被低估的，並非陽光城一家。”

當日收盤之後，陽光城發布了一則回購公告。公告顯示，陽光城將以最高資金總額4.09億元，以不超過人民幣8.42元/股（含），回購股份數量不少於當前公司總股本的0.6%（2430.04萬股）且不超過當前公司總股本的1.2% （4860.09萬股）。

而在10月11日，陽光城曾發布公告稱，公司控股股東陽光集團或其全資子公司東方信隆資產管理有限公司或一致行動人福建康田實業集團有限公司擬於10月29日起12個月內增持公司股份不少於公司總股本的1%、且不超過2%。10月19日，管理層還號召全員增持公司股票。

吳建斌表示，號召員工增持背後，陽光城管理層算了一筆账：“我們未來的利潤增長是看得見的，比如我一年銷售額1000億元，到2020年結算額就是1000億元，即便利潤表現再差，帶來的利潤額也有60億-100億元。再看看我們現在的估值，還是非常低的。”

在股價走勢相對低迷的情況下，陽光城大股東的股份質押率一直居於高位，這也讓投資者有所擔心。

對此，吳建斌解釋稱，大股東補倉的成本是5元以下，而目前的股價是高於5元以上的，“第二，關於大股東質押融資所得資金，都是去做了很好的投資，包括興業銀行、江西銀行的股份投資，流動性很好，不存在什麽風險。”

“大股東還有一些投資都是可以通過出售快速變現的，但現在大股東並沒有這麽做，說明現在還沒有很大的資金壓力。”陳霓進一步解釋，大股東將上市公司股票質押是大股東的融資方式之一，大多數情況下，股票並非唯一的質保物，一般是作為信用融資的追保，大都在場外進行，故估值條件較為寬鬆，不存在硬性的補倉平倉條款。

提高拿地標準

前三季度陽光城拿地開支僅216億元，預計全年土地支出約350億。而2017年其整體土地開支為650億元，這意味著陽光城今年的投資步伐明顯有所放緩。

吳建斌對經濟觀察網表示，這是因為拿地的標準有所提高。目前陽光城內部對新增項目設定了三大考核指標，首先是測算淨利潤率，此前對項目淨利潤率的要求是8%，如今提高到15%；其次是現金流回正的時間，對三四五線城市項目的要求是不超過12個月（不含融資），二線城市為12個月（含融資），一線城市不超過16個月（含融資）；第三個指標是股東年化資金回報率不低於30%。

“拿地前，投資管理中心會先上報到集團的投資委員會，看看是否符合三個指標，符合指標的才考慮去拿，再依次打分，分數越高的就越往前排，有資金就優先投給分數高的項目。”吳建斌表示，對於三四線城市同樣如此，“達不到標準我就不去，達到標準我就去。要優中選優。”

他進一步透露，隨著調控深入以及市場的變化，市面上符合上述三個標準的項目機會也越來越多。

截至目前，陽光城總土地儲備約4267萬平方米，總貨值為5800億元。在跨過千億門檻後，其第4季度的銷售目標超過400億元。

據吳建斌透露，陽光城4季度的經營目標將主要圍繞三件事：保供貨、全民行銷、保現金流，“對區域總未來三個月的工作目標也進行了調整，原來是買地為主，接下來則是以行銷為重心。”