樓市完了：再見，1億剛需購房者！

剛需購房者是對住宅“剛性需求”，指本地人或外地人想在城市裡長期安家生活扎根立足，必須要購買屬於自己的一套房子。劉全分析認為，住宅剛性需求是人們生活的最基本需求；例如，穿衣、吃飯、休息等住房也是其中之一。房子居住屬性與投資屬性和特殊價值，決定了房子彌足珍貴。對於租房子的人來說，在城市能夠擁有屬於自己的房子是遙不可及的夢想或要為此奮鬥大半生。面對大中城市超高房價很多無房者，奮鬥再久也依然是無家可歸。

現實中可以簡單地將人們分為兩個階層，有房者和無房者。房產已經將社會貧富差距快速拉大，在高房價面前你不參加這場昂貴的利益競賽，你就等於放棄了階層上升管道；不僅是你這一代，而且還意味著你下一代也會同樣被動。劉全分析認為，大中城市房價持續走高，新財富並沒有被創造，財富只是橫向流動。在高房價重壓之下，社會兩極分化明顯，富者更富，窮者更窮，即贏家通吃。富人不缺房子，真正缺房子的就是普通剛需人群。

中國房地產行業快速發展20多年，房地產行業對國民經濟增長及城市化開發建設等方面貢獻巨大。劉全分析認為，房地產行業是國家支柱產業及重要基礎產業長期不會改變，在房地產市場中政府是土地唯一供應商。在一定程度上地價主導房價，房價推動地價上漲，房價與地價相互影響。按照基本市場規律分析，土地價格上漲將導致房地產開發成本增加，房價必然會上漲。從房地產開發成本分析，全國大中城市土地價格年均在二位數以上增長，貨幣貶值推動物價上漲，房地產開發成本性上漲是絕對毋庸置疑。

據調查統計數據顯示，普通民眾購買房產通過銀行抵押貸款比例佔90%，付全款購房比例佔10%。2月份，金融降杠杆全面更新，銀行普遍上浮房貸利率及二套房首付比例和提高貸款標準。房貸利率上浮致使買房成本越來越高，開發商要求提高首付導致購房者承擔更大的經濟負擔，買起房子還不起貸款也成為房地產市場的新問題。由於近幾年居民高杠杆購房大幅增加，銀行房貸利率持續上調和提高購房首付比例是大勢所趨。

據最新調查數據顯示，2017年，北京、上海、深圳等一線城市新建住宅銷售均價52000元平方米；南京、福州、天津、杭州、廈門等二線城市新建住宅銷售均價超過20000元平方米。劉全認為，按照一二線城市房價，能買房的人都是具有一定經濟實力的有錢人，不是普通剛需能買得起的價格。大中城市房價超高，樓市完了：再見，1億剛需購房者已經買不起房子了。

作者：劉全，房地產專家、法學專家。

創作：2018.4.2