儘管萬科集團宣稱要從地產商轉型為城市配套裝務商，但是九成五的房地產收入佔比意味著這並不容易。而剛晉升為核心業務的長租公寓，亦可能被裹挾進租賃市場輿論風波，前景難料
《投資時報》記者 蘇慧
素來被奉為房地產行業標杆的萬科A（000002.SZ），基本面情況再也不是鐵板一塊。對從“銀行家”轉型而來的新任總裁祝九勝而言，這不得不說是一次挑戰。
8月21日上午，萬科循例召開2018年中期業績發布會。不過發布會的重點似乎與公司業績有所遊離，因董事長鬱亮的缺席，後者反而迅即引發廣泛關注與討論。
不難理解，剛剛坐上董事長位置一年即缺席業績會，鬱亮的“神龍見首不見尾”確實不同尋常。對此，祝九勝以其“猜測”給出了並不確切的回答，他稱鬱亮缺席可能是希望給其他高管更多鍛煉。祝進一步表示，萬科是事業合夥人機制，每個人都可以代表自己的團隊。
對於事業合夥人機制，萬科在此次半年報中並未做過多披露，僅表示將繼續探索、打造“與事業合夥人相適應的組織架構和職級薪資體系”。但在發布會中，萬科首席財務官、分管人事工作的事業合夥人孫嘉透了一點口風：2017年年底萬科正式推出了“事業合夥人綱領”，而關於內部的“五位一體”變革還處在摸索、迭代、完善過程中。
業績，仍是繞不開的藩籬。
《投資時報》記者注意到，2018年上半年，萬科的基本業績情況保持穩健，不過，仍有一些難以忽視的苗頭映射出這家標杆企業似已進入發展瓶頸：其一，最近三年萬科中報營收利潤同比增長率上升顯著，但歸屬母公司股東的淨利潤有下降趨勢；其二，2018年上半年經營活動現金淨流量為淨流出狀態，現金淨增加額亦為負；其三，繼去年中報資產負債率達“歷史最高”後，該指標在上半年再攀高峰；其四，淨負債率亦較去年同期大幅增長。
此外從業務條線看，一直強調轉型做城市配套裝務商的該公司，今年上半年來自房地產業務的結算收入比例仍高達95.0%。在如今的市場環境下，物業服務、與生活服務相關的其它業務，短時期內仍難當大任。其新晉確立為核心的長租公寓業務，也很有可能被裹挾進日漸發酵的租賃市場輿論風波中。
少數股東損益增長
不出意料，萬科過去半年的銷售額、營業收入、淨利潤均實現同比增長。其中，銷售金額達3046.6億元，營業收入達到1059.7億元，同比增長51.8%；營業利潤為196.29億元，同比增長43.67%；淨利潤實現135.23億元，同比增長34.5%。房地產業務結算毛利率較2017 年同期提高2.5個百分點至27.3%。
不過令人在意的是，今年上半年萬科實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為91.2億元，同比增長24.9%，但不及營收增速的一半，亦較淨利潤增長率低十個點。而且，這一增速也較去年同期的36.47%大為減少。
為何會出現這種情況？
《投資時報》記者查閱該公司近幾年的半年報數據發現，少數股東損益在其中起到關鍵作用，而且這一趨勢早已有所顯現。
萬科自2014年開始嘗試事業合夥人制度，其中一個重要組成部分是項目跟投制度。跟投投資人成為項目公司的少數股東，少數股東的構成還包括項目合作方等。萬科2017年半年報顯示，截至2017年6月30日，公司合並範圍內開放跟投項目229個，通過轉讓股權形成少數股東權益合計103億元。
不過在2018年半年報中，關於跟投項目的相關闡述已不見蹤影，對於少數股東損益增長的解釋為“合作項目結算規模增加”。
2018年上半年，萬科少數股東損益為43.99億元，同比增長59.94%，大幅高於淨利潤增速，甚至高於今年上半年營收增長率。而去年上半年，該公司少數股東損益同比增長仍不低，達到57.77%。
此外，萬科少數股東損益在淨利潤中的佔比也在逐漸提升。《投資時報》記者計算發現，2016年上半年，該比例為24.57%，至2017年同期已逐步提高至27.36%。至2018年上半年，這一佔比已達到32.53%。這或表明，上半年有超過1/3的淨利潤被少數股東分走。
從萬科的資產負債表可以看到，少數股東權益在股東權益中的佔比也呈上升趨勢，2017年末，該指標為28.92%，至今年6月末則已提升至34.45%。
需要注意的是，2018年萬科會計政策有所變更，從而影響了少數股東損益及少數股東權益額度，中報顯示，前者採用變更後會計政策約減少1.12億元，後者約增加4.94億元。
資產負債率持續攀升
2018年上半年，萬科的現金流量及負債情況同樣出現一些微妙變化。
現金流量方面，經營活動現金淨流量呈流出態勢，為-42.55億元，去年同期該指標為218.5億元。投資活動現金淨流量在連續多年淨流出基礎上，於今年上半年達到-486.45億元，程度進一步加深。
不過憑借籌資活動入账，在現金淨增加額為-144.10億元情況下，萬科期末現金餘額達1499.16億元，貨幣資金為1595.5億元。其融資方式主要來源於銀行借款。
此外，2018年上半年萬科資產及負債均攀上兆元高位。但長期以來，負債的同比增速均高於資產增速。截至6月30日，萬科資產總計1.35兆元，較去年同期上漲44.75%，負債合計達到1.14兆元，同比增48.33%。
萬科資產負債率亦於今年上半年再次攀上高峰，達到84.7%。此前的2014年至2017年，該指標分別為78.93%、78.06%、80.60%、82.66%，持續走高。淨負債率也由去年同期的19.61%大幅攀升至今年的32.7%。
離不開的房地產業務
近年來，萬科不斷強調欲轉型城市配套生活服務商，目前其業務涵蓋房地產開發、物業、租賃住宅、物流倉儲、商業開發與運營等多細分行業。此外，在度假、教育、養老等領域亦有涉足。
不過，半年報數據顯示，從業務條線上看，房地產業務實現營業收入1006.36億元，同比增長52.48%。物業服務同期營收僅為41.58億元，同比增29.81%。除上述兩大業務外的其他業務則實現11.81億元營收，同比增長8.92%。可見，來自房地產業務的結算收入比例仍高達95.0%。
此外，房地產業務營業利潤率達27.29%，同比增2.54個百分點；而物業服務和其他業務營業利潤率分別為16.01%和72.88%，同比減少2.10和4個百分點。不難看出，房地產仍是支撐萬科發展的中堅力量。
對此，孫嘉表示，在房地產黃金時代，賺錢相對比較容易。現在進軍服務型業務，賺錢會更慢更難一些。
長租公寓或許是萬科進軍服務型業務的又一抓手。此前萬科的核心業務局限在房地產開發和物業服務上，長租公寓剛剛被確立為萬科的核心業務。其巨集大目標是成為全球領先的租賃住宅企業。
不過，碧桂園、恆大、萬達、龍湖、招商蛇口、旭輝等規模房企均已涉足這個風口領域，市場競爭漸趨熱烈，加之我愛我家前副總裁胡景暉接連爆出租房領域“黑料”，長租公寓市場前景並不明晰。
未來一段時間內，前述兩個核心業務料仍將在萬科業務版圖中佔據重要位置。
責任編輯：陳靖
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