燕郊香河二手房市場冷清

中國證券報記者近日對燕郊、香河等北三縣建案調研發現，燕郊、香河部分不限購的商住新建案，銷售延續春節前夕升溫態勢。但相比2017年火爆場面，銷售量仍處於低位。按照此前相關部門的規定，兩地商住建案的首付比例不能低於50%。但為了促銷，有的建案出現首付分期現象，個別開發商找自然人幫忙墊資或直接墊資。住宅類二手房市場則不景氣。

看房者較多

中國證券報記者近日對燕郊樓市進行了實地調研，從北京乘地鐵再換乘大巴車到達燕郊鎮用了近兩個小時。在燕郊鎮燕靈路口附近的“售樓處一條街”下車，記者就被車站附近拿著宣傳單頁的一位大媽堵住。“來看房子的吧，燕郊、大廠的都有，讓銷售給你好好講講。”

走訪燕郊幾家中介門市發現，每家門市擺著的沙盤模型不同，但所售項目大致相同。“沙盤項目早已售罄。看好哪個盤？燕郊目前在售的商住房新建案就兩三個。二手房交易成本太高不劃算，建議買新盤。”中介門市工作人員稱。

記者發現，進店看商住房的多數是從北京趕過來的，進店前沒想好買一手房還是二手房，不少人被銷售人員引導到了一手房建案實地。全鎮房屋中介上百家，代理的基本都是燕達、匯福、福成等本地開發商項目。

“燕郊房地產市場變化快，二手房待售業主的情緒不太穩定。不少業主看到近期樓市回暖，就想調高之前的掛牌價。春節過後，有些業主把掛牌價調高了10%。”在燕郊多年從事房產經紀人的老吳對中國證券報記者說，“二手房最近看的人多，能否成交還得看具體房源。”

同為北三縣的香河縣，春節假期雖已過去，多數房地產中介門市還處在休假中。“現在香河房地產不好做，外地人限購買不了普通住宅，全縣商住房就兩三個項目。這兩年生意只能做給本地人，不少銷售人員轉行了。現在頂級住宅項目價格不超過1.5萬元/平方米，普通商住房1萬元/平方米左右。”香河一中介銷售人員對中國證券報記者表示。

2017年當地樓市火爆時，房價一度飆升至2.8萬元/平方米。彼時，一處建案周圍聚集數十家中介門市。

出現“墊資”現象

中國證券報記者跟隨銷售人員來到一商住建案現場。與中介門市人員稀少不同，部分新建案樣板間擠滿了人，開發商銷售、房產中介、看房者擠作一團。有的銷售人員拿出手機拍視頻發給潛在客戶：“今天又是這麽多人，再不來就沒了。”

為了促銷，上述新建案推出了不同程度的優惠政策。有的新建案首付可以分期，甚至出現開發商找自然人幫忙墊資或直接墊資的情況。

以位於燕郊諸葛店附近某新建案為例，開發商推出“首付8萬、分期付款”的活動，交完2萬元訂金後，一周以內交清8萬元，就可以與開發商簽訂購房合約，拿到總房款50%的銀行住房貸款。其余款項則由開發商提供自然人與購房者簽訂無息借款合約。據銷售人員介紹，提供借款的自然人與開發商簽訂了協議，從中可以獲利。

而記者春節前夕走訪該建案時，銷售人員彼時表示：“就要放假了，這個活動到放假就截止。”然而，時間已經過去一個月，這個活動仍在進行。

香河商住建案銷售過程中的墊資問題與燕郊操作環節有所不同。該處建案開發商直接參與墊資。“首付只需6萬元。其中，3.5萬元訂金可以抵5萬元用。剩下的首付款和開發商簽訂借款合約，交房之前還清。”

諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報記者表示，開發商墊資屬於違規行為。如果被查處，對購房者不利。北京市京師律師事務所創始合夥人王光英律師則表示，如果開發商不是借款合約主體，只是幫忙介紹借款人，對開發商進行處罰沒有直接法律依據。如果確定是開發商墊資，那肯定是禁止的。屬於變相騙取銀行貸款。本來購房者沒有能力交足首付拿到銀行貸款，開發商用墊資加大杠杆，致使不具備購買能力的人增加負債購買建案埋下了隱患。如果購房者還款出現問題，可能出現連鎖反應。

香河地區部分建案則宣稱已放開限購。銷售人員對中國證券報記者表示，建案是開發商和北京某學校聯合做的配套項目，從幼兒園到高中都有，可以拿到正常房本，避開限購。目前該項目銷售單價在1.2萬元/平方米左右。

存銷比居高不下

“在北三縣買房投資的居多。購買用於自住，在北京國貿工作的上班族比較常見。以後通了地鐵就更方便了。”多位銷售人員對中國證券報記者說。

貝殼研究院RealData數據顯示，燕郊二手房市場於2018年三季度觸底，11月市場成交量開始好轉，均價於11月開始回升。2019年1月，燕郊二手房成交量同比增長14.6%，環比下滑6.8%。1月均價達到1.88萬元/平方米，環比上漲4.9%，同比下跌10.5%。從春節假期後兩周數據看，燕郊二手房成交量出現一定回升。

但二手房具體的成交套數，各大機構說法不一。“屬於商業機密，不便透露。”銷售人員稱。

從記者獲取的一手房成交數據看，今年1月份燕郊一手房成交一百套左右。業內人士推測，二手房成交套數比一手房要少。一方面，新房交易流程較為簡單，且購房者多喜歡購買新房。另一方面，二手房房源以普通住宅為主，商住二手房源比例較低，外地人無法購買普通住宅。

中國百城住宅庫存數據顯示，截至2018年底，燕郊庫存量為75萬平方米，同比下降23%；香河為138萬平方米，同比下降15%；大廠為63萬平方米，同比下降7%。按照100平方米/套計算，目前北三縣庫存量合計在3萬套左右。

截至2018年底，燕郊存銷比為23.7個月，同比下降51%；香河為40.4個月，同比上升14%；大廠為34.7個月，同比增長2%。

陳雷表示，通常存銷比在10個月左右比較安全，超過10個月需要一定程度去庫存。

“畢竟只是個鎮，驅車15分鐘就能橫穿整個燕郊。未來發展如何要看政策調控情況。”經紀人老吳對中國證券報記者說。陳雷則表示，通州定位北京城市副中心後，很多產業會相應轉移，通州及周邊地區產業會發展更快。預計其整體居住屬性會進一步加強。北三縣存銷比高是因為目前受調控影響。如果放開限購，相關需求還是存在的。