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回款率下滑、去化難、資金壓力大!金地集團債券跟蹤記

6月25日,上交所發布金地(集團)股份有限公司公司債券2019年跟蹤評級報告。

報告顯示,金地集團(600383.SH)經營關注上未來需注意以下三點:

1、2018 年,受市場環境的影響,金地集團銷售回款難度加大;公司簽約銷售回款率有所下滑,回款率由往年的90%以上下降至83%。

2、截至 2018 年底,公司已進入全國 50 個城市,總土地儲備可售面積為 4377.39 萬平方米,其中權益土地儲備可售面積約 2349.19 萬平方米,僅佔比約53%。主要分布在二線城市,佔比達到 66.4%,在建房地產項目以及在建自持物業項目未來三年均需要投入較大規模的資金,對公司資金流形成一定壓力。

3、截至 2018 年底,公司待售面積 1739.01 萬平方米,其中未拿到預售許可證的待售面積為 1444.39 萬平方米,佔比約83%。個別項目形象進度百分比和銷售百分比差異較大,需關注項目的去化速度及去化率問題。

報告顯示,截至 2018 年底,公司資產總額 2783.55 億元,所有者權益合計 664.78 億元,其中歸屬於母公司所有者權益合計 464.51 億元。

公司負債合計 2118.77 億元,較年初增長 41.26%,主要系流動負債的增加所致;其中,流動負債和非流動負債分別佔 66.37%和 33.63%。

2018 年,受並表範圍內的房地產項目結算單價增加的影響,公司營業收入規模同比上升 34.62%

至 506.99 億元;其中房地產開發板塊毛利率為 43.08%,較上年上升 9.12 個百分點。

公司全部債務為 821.42 億元,較年初增長 55.53%,其中銀行借款佔比為 46.27%,公開市場融資佔比為 53.73%2018 年,公司實現淨利潤121.05 億元,同比增長 27.72%,增幅略低於收入增幅主要系合營聯營企業利潤略有下滑導致投資收益有所下降所致;其中歸屬於母公司所有者的淨利潤為80.98 億元,同比增長 18.35%。經營活動現金流量淨額為-18.28 億元,現金及現金等價物淨增加額 143.98 億元。

2018 年,公司經營活動產生的現金流淨額由上年同期的-69.89 億元變為-18.28 億元,公司投資活動產生的現金流淨額由上年同期的 7.46 億元變為-52.11億元,由正轉負。

從各具體業務板塊看,2018 年房地產開發板塊仍是公司收入佔比最大的業務(佔主營業務收入的 91.84%),實現營業收入460.59億元,較上年增長 36.84%,主要系並表範圍內的房地產項目結算單價上漲所致;物業出租板塊實現營業收入8.61億元,較上年增長 16.89%,主要系物業出租規模擴大所致;物業管理板塊實現營業收入 21.55 億元,較上年增長 5.06%,主要系物業管理面積增加所致;其他業務實現收入 10.76 億元。

2018 年,公司新增土地儲備可售面積為 1,072.17 萬平方米(權益可售面積為 480.56 萬平方米),同比減少 17.85%,雖然新增土儲的可售面積較上年略有下降但總投資額較上年基本持平;總合約投資額約 1,000 億元(權益投資額約 404 億元),新進入 9 個城市,具體包括合肥、太原、廈門、長春、哈爾濱、石家莊、呼和浩特、南通和清遠;樓面均價為 9,109.74 元/平方米,同比增長 20.85%。

從土地儲備的分布來看,2018 年,公司新增土地儲備中一線城市的總投資額佔 25%,二線城市的總投資額佔 43%,三四線城市的總投資額佔 32%。

截至 2018 年底, 公司股本為人民幣45.15 億元,公司無控股股東及實際控制人,富德生命人壽保險股份有限公司持有公司 29.84%的股本,為公司第一大股東,具體情況如下圖所示。

截至 2018 年底,公司在職員工 30,725 人,其中,房地產系統員工共 7,564 人,物業體系共 23,161 人。

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