在持續不斷的調控高壓下，8月份國家統計局監測的70城房價，仍然令人意外的普漲。
數據顯示，上月70個大中城市新建住宅價格中，僅廈門環比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67個城市全部上漲，刷新歷史記錄。
但多個信號顯示，樓市的寒意也已襲來。
深圳樓市又現“分期首付”
8月3日，深圳官方正式發布調控細則。這份《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》，從企業購房、商務公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進行調控，打擊房地產市場的投機、投資行為。
新政發布一個半月後，記者走訪了深圳市十餘個建案發現，看房的人數均是寥寥，多數建案均只有三五組客戶，與市場火爆之時不可同日而語。
一些商務公寓盤的案場銷售對接待潛在客戶更是意興闌珊，在這些銷售看來，目前的市場環境下，多數看房的並不是意向很強的客戶。在龍華一個建案現場，記者看到，一名銷售對前來看房的客戶表示：如果你是來完成任務量的話，那簽個名就可以走了。
在市場趨冷，金融環境整體偏緊的情況下，為了回籠資金，開發商紛紛祭出各種各樣的招數。記者調查發現，一些地理位置並非十分優越的住宅盤、公寓盤均推出了分期首付、主動降價等方式來促進銷售。
以大鵬新區一個住宅建案為例，其目前在售93-124平方米3-4房的住宅，不僅價格較之前有所下調，還推出了分期首付的付款方式。一名銷售人員告訴記者，其建案的均價大約在3.7-3.9萬元/平方米，“最近降價了一些，最開始93平方米基本都在3.9-4.1萬元/平方米左右。”
“備案價沒有變，但折扣會多一點。”上述銷售人員表示。以一套93平方米中樓層的單元為例，其目前的毛坯總價為338萬元，業主也可選擇精裝的方案，總價是356萬元。
如果以毛坯總價計算，業主還可以選取分期首付的方式。具體的操作方式是，業主首期只需付完一成首付，為33.8萬元，其余兩成在一年內付清，付清後就可以完成網簽。
一些建案則推出了部分特價房源，“現在沒有降價，都是以特價房源的形式放出來。”龍崗中心城一名建案銷售指出。其所在的建案本月放出了20套左右的特價房源，“82平方米的特價部門總價在302-310萬元之間，最開始是330萬元左右。”
公寓市場上，低首付及降價的表現則更為明顯。例如，龍華一類住宅項目目前40平方米的總價是150萬元左右，一名熟悉此建案的中介告訴記者，此前它的價格是170萬元左右，“便宜了二十多萬，利率上浮20%-30%，貸款十年。”
部分公寓建案還十分樂意為客戶墊資，幅度各不相同。以位於阪田的一商務公寓建案為例，該建案銷售介紹，項目有3種付款方式，每種方式折扣不同，可采取一次性付款，享95折優惠；抵押付款享受98折優惠。
至於分期付首付，則依據戶型而定，47平的小戶型是2個月內付完五成首付，具體為7天內付25%首付，之後53天補足剩餘的25%；約90平的大戶型則是7天內付5%，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%首付。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，出現分期付首付的現象的原因在於，如今政策壓力大，開發商有資金回款壓力，需要加快出貨，使用優惠措施來吸引更多客戶購房。
房價下跌已現
在更能反映市場真實情況的二手房方面，多數一、二線城市的成交也出現了不同程度的下調。
一線城市中出現明顯下跌的是廣州。
樂有家市場研究中心數據顯示：8月廣州全市二手住宅過戶6603套，環比上漲2.5%；成交均價為24280 元/平方米，環比下跌6.2%
上海出現了量價雙跌。
據上海中原研究院數據：上海8月二手住宅成交量12985套，環比下滑3.32%，成交均價38052元/平方米，環比下跌2.13%。
就連二手房一直堅挺的深圳也出現價格下跌。
據深圳規土委數據顯示：8月深圳二手住宅過戶7208套，環比上漲3.10%，成交均價55011元/平方米，環比下跌1.95%。
二手房成交量下降最多的則是北京。
根據貝殼研究院Real Data數據統計：8月北京二手房市場迎來更深度的回落，實時成交量環比減少20.9%；不過價格仍未明顯回調， 8月北京二手房成交均價為63227元/平方米，環比上漲0.8%。
熱點二線城市中，大多數二手房成交價下跌。
據貝殼研究院數據：廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數熱點二線城市上漲，如南京微漲0.42%。
廣州一位大型開發商人士認為，樓市的調整才剛剛開始，今年四季度和明年的市場極其不樂觀；現在只是一二線市場開始下行，接著三四線城市也會降價。預計這輪調整的力度堪比2008年，大家現在都在想怎麽“過冬”。
房企拿地成本下降 土地流拍加劇
國家統計局公布的今年前8個月全國房地產行業的各項數據中，有一項數據頗為引人注目。
有關機構統計數據和房企半年報數據均顯示，作為房企的主力軍，碧桂園、萬科、恆大、新城控股等龍頭房企拿地的成本均價同比都出現了不同程度的下降。而地價與房價之間關係，猶如麵粉和麵包。
先看龍頭老大碧桂園的拿地情況。目前，在中國每賣出100套建案中，就有5到6套出自碧桂園。這麽一家巨無霸企業，拿地已不像以前那麽出手闊綽。
今年上半年，碧桂園合約銷售金額4124.9億元，共拿地530幅，預期建築面積8478萬平方米，其中權益面積6008萬平方米，總代價1434億元，平均地價為2387元/平方米。
而2017年上半年，碧桂園合約銷售額是2889.1億元，共拿地292幅，權益建築面積3800萬平方米，權益代價1295億元，平均地價3406元/平方米。
對比之下，可以發現碧桂園今年上半年拿地數量和面積同比增長了近1倍，但平均地價同比下降了29.92%。購地銷售比（同期購地金額/銷售金額）也從44.8%降至34.8%。
碧桂園總裁莫斌在業績會上表示，碧桂園在投資策略上的調整會更加精準，拿每一塊土地都會更加慎重。
說完碧桂園，再來看看以穩健著稱的地產老牌企業萬科的拿地情況。
半年報顯示，今年上半年，萬科獲取新項目117個，權益規劃建築面積1143.9萬平方米，權益地價總額約578.2億元，均價為5054元/平方米。而2017年上半年，萬科獲取新項目79個，權益規劃建築面積983.8萬平方米，權益地價總額約537.9億元，均價5467.8元/平方米。
從數據可以看出，萬科上半年權益建築面積同比增加了160.1萬平方米，均價卻減少了413.8元/平方米。
恆大今年也把速度放了下來。無論是拿地規模還是拿地價格，同比都出現了較大的縮減。
根據公開數據，上半年，恆大累計合約銷售金額3041.8億元，同比增長24.6%，但新增土地儲備的建築面積為3086萬平方米，總價約446億元，平均樓面地價1446元/平方米。而2017年上半年，恆大新增土地儲備建築面積6763.6萬平方米，平均成本2039元/平方米。
在今年的中期業績發布會上，恆大有關負責人表示，公司的土地儲備未來會維持在3億平方米左右，每年下降5%左右，通過土地適當的減速，加快負債的降低，從而達到合理的水準。
看完房企前三強，再來看看這幾年快速崛起的黑馬新城控股。
今年上半年，新城控股合約銷售額高達953.11億元，同比增長94.17%。新增土地儲備82幅，總建築面積2073.93萬平方米，總地價490.60億元，均價2365.56元/平方米。而2017年上半年增加的土地儲備為51幅，總建築面積1571.37萬平方米，總地價479.53億元，均價3051.67元/平方米。
作為首家完成“B轉A”的民營房企，新城控股前幾年以激進聞名房地產界，並快速邁過了千億元房企和TOP10房企兩大門檻。但在樓市調控的大背景下，新城控股一改過去風格，開始追求穩健。
業內人士告訴記者，房企拿地成本的下降，一方面源自企業自身的去杠杆和降低負債率，更重要的是一些地方政府為了遏製房價上漲，加大了土地供給力度，來穩定市場對房價的預期。地價下來了，房價上漲的動力會降低。
業內人士認為，從目前的房地產市場情況來看，大型房企後續會聚焦高性價比地塊，收購、聯合拿地等低成本方式將得到廣泛運用。預計未來幾個月土地購置面積同比增速仍將保持高位運行，但漲幅會有所收窄，同時，房企購地成本會繼續控制在低位水準。
中國指數研究院數據顯示，2018年以來，全國房地產市場土地流拍已超過800宗，其中一線城市13宗，二線城市178宗，累計流拍建築面積達7954萬平方米。
一線城市流拍率波動最大，而溢價率最低；二線城市流拍率為5.12%，較高，且穩步上升，但溢價率不高，平均溢價率17.37 %；三四線城市流拍率僅3.98%，穩中有降，溢價率也持續處於高位，比二線城市高出12個百分點。
東吳證券巨集觀固收首席分析師周嶽認為，年內土地流拍狀況的持續發展將帶來三個方面的影響：限制房價上漲太空、使得房地產投資在未來緩慢下行、製約地方財力增長。
來源：中國經濟網(ourcecn)綜合自每日經濟新聞、中國證券網、經濟觀察網等
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