5月樓市緩步下行，6月迎來年中衝刺

5月房地產市場確有降溫特徵，成交量同環比微降，各線城市市場明顯分化。

年中將至，房企也加緊衝刺業績，究竟當前市場有哪些新變化，6月能否迎來新的回暖行情呢？

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商品住宅供應同環比皆降10%，

成交轉升為降，一線創年內新高

5月，房企供貨節奏明顯放緩，29個重點監測城市新增供應量為2162萬平方米，同環比雙降10%。各線城市供應皆不振，同環比均有所回落。成交隨之轉升為降，同環比皆微降4%。一線城市市場持續升溫，單月成交量刷新年內新高。上海、廣州仍處高位，北京更是翻倍增長，市場熱度可見一斑。多數二、三線城市市場明顯降溫，成交量均有不同程度的回落，其中不乏無錫、徐州、合肥這類熱點城市，濟南、大連成交量更是降至歷史低位。

2

土地市場量跌價升但漲幅趨緩，

土拍降溫溢價率年內首降

自4月中旬自然資源部頒布供地分類調控政策後，5月份土地市場供應量明顯不及上月，成交規模也隨之出現回調，但作為成交主力的三四線城市在土拍熱度的衝擊下地價再度上漲，帶動整體成交地價環比微漲。從CRIC監測的300城經營性土地數據來看，5月成交建面為16317萬平方米，同、環比分別下降18.4%和9.3%；土地價格持續上行，但漲幅明顯放緩，平均成交樓板價2781元/平方米，環比上漲1.6%，較上月減少7.1個百分點。土拍市場確有降溫特徵，平均溢價率降至20.2%，環比減少3.2個百分點，也是年內首次回落。

不同能級城市還是存在顯著差異，就成交量來看，一線城市受供應放量影響，成交面積環比大幅增長，本月成交建面為221萬平方米，環比增長79%；二三線城市則有所回調，環比分別下降19%和6%；成交價格方面，一二線城市價格環比均下降了10%以上，三四線城市則繼續上漲，平均樓板價為2043元/平方米，同、環比分別上漲41%和16%。

3

各梯隊入榜門檻提升競爭加劇，

房企5月單月同比增速有所回落

從企業銷售層面來看，房企都在積極的為年中業績衝刺，除TOP20房企外，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都有提升。其中，TOP10房企權益金額門檻達588.6億元，同比增長13%。TOP30房企和TOP100房企的權益金額入榜門檻為284.2億元和66.5億元，門檻增幅較高分別達到10.8%和19 %。TOP20房企權益金額門檻為366.1億元，較去年同期略有降低。

從銷售規模來看，2019年1-5月，TOP100房企整體操盤銷售業績近3.5兆元，同比微增4.1%。5月，市場總體表現延續了2019年初以來的降溫。在權益口徑下，從單月來看，百強房企5月的整體銷售規模較上月環比增長8.8%。但單月業績同比增速較3、4兩月的12.2%和16.6%有明顯回落，僅在5.7%左右。

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6月市場預判：

銷售有望迎來小高潮，行業集中度將進一步提升

基於以上當前市場變化，對於6月樓市，給出如下幾點預判：

一是政策層面預計仍將保持平穩，“因城施政，分類調控”特點將更為突出。考量到中美貿易戰再度升級，長期來看中國經濟依舊面臨較大的下行壓力，預期年內貨幣政策中性偏積極，央行將合理運用MLF、PSL多種融資工具，確保銀行間市場流動性合理充裕。而從樓市調控來看，地方“因城施策”有收有放，蘇州落地限售，合肥收緊土地競買規則，深圳緊缺人才可享15%個稅減免，後期這樣的趨勢仍將延續。

二是新房供求層面，供應有望回升，成交將迎來一波放量行情。6月乃是房企衝刺半年度業績的關鍵節點，預計企業將明顯加大供貨力度，供應量有望明顯回升。而在房企強勢行銷的加持下，成交量也將有所增長，還存在購房需求進一步釋放的可能。

三是6月將成為土地市場的轉折點，量價齊跌，增速會大幅回落。近期自然資源部也提出2019年將繼續實行“有供有限”差異化供地，消化周期在36個月以上的，應停止供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。在此政策的指引下，針對局部高熱區域，政府預計也會加快推地節奏，供求調節之下地價自然也將迎來回調，恢復預期。

四是房企的競爭仍將持續加劇，行業集中度有望進一步提升。在市場調整之際，首先受到考驗的便是資金壓力較大的中小房企，無論是銷售還是融資都將面臨艱巨的考驗；而反觀龍頭企業，勢必會加快其兼並擴張的步伐，規模優勢也將更加明顯。

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