薑兆華：首套房貸利率下調，房價是漲還是跌？

　　文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 薑兆華

　　近期有媒體爆出北京、深圳等全國多地銀行下調首套房貸利率，首套房貸利率上浮10%又重現江湖。銀行首套房貸利率下調，對剛需購房者來說，無疑是一次重大利好。首套房貸利率下調對房市究竟會產生哪些影響，未來房價走勢是漲還是跌呢？

　　一、為什麽銀行下調首套房貸利率

　　四季度歷來是商業銀行住房抵押貸款利率調整敏感期。從過往年份看，四季度個人住房抵押貸款利率通常呈上漲趨勢。最近北京、深圳等一些重點城市部分銀行首套房貸利率下調，分析原因主要有以下三點：

　　（一）央行持續放水，貨幣供給增加。為應對美聯儲加息，央行今年已連續4次定向降準，釋放流動性約4兆，對衝部分中期借貸便利，淨釋放流動性2.3兆，商業銀行流動性得到明顯改善，信貸資金投放節奏明顯加快。住房抵押貸款在流動性明顯改善背景下，銀行信貸額度呈現寬鬆局面，首套貸款利率具備因勢下調的基礎。

　　（二）信貸投向調轉，結構亟待優化。中央民營經濟座談會召開後，人民銀行、銀保監會相繼頒布政策，倒逼銀行支持民營企業發展。各大商業銀行高管密集表態，堅決響應中央號召，支持中小民營企業發展。銀保會主席郭樹清提出商業銀行支持民營企業“一二五”監管目標，要求商業銀行對民營企業貸款投放，三年達到50%。這意味著商業銀行要重新調整資產布局，在安全性、效益型、流動性方面做出匹配性安排。加大住房抵押貸款配置成為平衡民營企業貸款投放的一隻“砝碼”。

　　（三）巨集觀調控趨穩，零售轉型提速。房地產調控重點是打擊投機炒房，哄抬房價的市場行為。從歷次巨集觀調控政策導向看，剛需購房、改善型購房始終是國家支持保障重點。只是在嚴監管背景下，銀行執行層面出現偏差和走形而已；這既有房地產調控結果導向的“一刀切”因素，也有銀行借勢提高住房貸款收益的本位考慮。在國家巨集觀調控趨穩情況下，調低住房抵押貸款利率漲幅，加速零售貸款布局是商業銀行零售銀行轉型的戰略選擇。

　　二、房貸利率下調對房市有何影響

　　商業銀行下調首套房貸利率，增強普惠金融社會責任擔當，對房地產市場會形成有力支撐。銀行首套房貸利率下調對房地產市場的影響，主要體現在以下三個方面：

　　（一）降低買房成本，購房者減負。首套房貸利率下調，最直接的影響就是降低購房者購房成本，一定程度提升消費者購房意願，對提振房地產市場形成有力支撐。從購房者主體看，首套住房仍是住房市場消費的主流群體，降低首套房低利率將增加住房市場的有效需求。

　　（二）加速房款回收，開發商減壓。銀行加大住房抵押貸款額度供給，可加速開發商房款回收，緩解房地產市場流動性緊張局面，從而間接支持房地產市場融資需求。在巨集觀調控基調保持不變背景下，首套房貸利率下調，為房地產開發商緩解流動性鬆綁減壓。

　　（三）房貸利率調整，區域性分化。融360《10月中國房貸市場報告》顯示，全國35個重點城市66家銀行，10月份有19家銀行分支行下調利率，較上月增加16家。全國一、二線城市首套房貸利率呈現出局部分化，北京、深圳、廣州、杭州、南京、武漢等重點一、二線城市首套房利率出現小幅回調，其他二、三線城市仍然以漲為主。

　　隨著央行穩健貨幣政策的實施，首套房貸利率大幅上漲的趨勢將得到有效遏製；基準利率上浮10%或將是商業銀行首套房貸利率下調的“警戒線”。

　　三、未來房價是看漲還是看跌

　　融360監測數據顯示，國內房貸利率已經連漲22個月。10月份首套房貸的平均利率5.71%，環比上升0.18個百分點，同比上升7.74個百分點。此番利率下調多為外資銀行、股份製銀行、城商行等局部地區、個別銀行的單邊行動，五大國有銀行首套房貸利率基本“按兵不動”。短期內，金融機構首套房貸利率全面下調的可能性還不是不大。

　　部分地區、個別銀行的首套房貸利率下調，可以視為首套房貸利率的局部高位回調。從商業銀行首套房貸利率局部回調的效果看，房地產市場行情不會因房貸利率局部調整而出現大漲或大跌。短期看，一、二線城市房價會有局部小幅回調，三、四線城市房價普漲行情收窄。長期看，一、二線城市房價相對穩定，漲勢不改；熱點三、四線城市房價或有局部調整空間。

　　(本文作者介紹：中國海洋大學MBA、EFP金融理財管理師，現任某全國股份製銀行總行零售部門負責人。)