房貸利率瘋漲，房價會降嗎？

來源：價值中國網 薑姚華

伴隨著房住不炒的巨集觀調控，有關銀行房貸利率上漲的消息不斷刷屏。最近有媒體爆出全國多地銀行首套房貸全面漲價，光大銀行房貸利率上浮最高達40%！房貸利率的一路瘋漲，引發了市場的持續關注。人們最為關心的是：房貸利率如此瘋漲，房價會降嗎？

一、房貸利率為什麽會瘋漲？

個人住房抵押貸款是商業銀行公認的優質資產，一直備受銀行重視。從幾年前的首套房貸利率最低基準利率打7折到目前最高基準利率上浮40%。此時的最高與彼時的最低，短短幾年光景，個人住房貸款的利率竟然翻了近一番。推動房貸利率瘋漲的動因是什麽呢？

一是住房調控政策。住房巨集觀調控政策持續加碼，金融機構對個人住房貸款發放明顯收緊；信貸額度、貸款利率呈現雙控局面。這既是金融機構貫徹落實中央“房住不炒”的一種政治態度，又是銀行實現經營效益最大化的客觀需求。

二是銀行信貸規模。表外資產並表和普惠金融考核讓商業銀行，特別是股份製銀行、城商行的信貸規模更加促（捉）襟見肘。相比較而言，五大銀行經營相對規範，表外資產並表壓力相對小一些，信貸規模寬鬆程度總體會好於股份製、城商行。因此，五大行房貸利率漲價的動力明顯低於股份製、城商行。

三是銀行資金成本。自去年下半年以來，金融市場開始整治，銀行間拆借成本明顯走高。這對靠同業拉動業務增長的股份製、城商行來說，資金只能是高來高走。虧本的買賣沒人乾。中小銀行的房貸利率不得不跟著市場利率一路瘋漲。中小銀行住房貸款利率的領漲，助推了國有大行住房貸款利率的跟漲。

從上述分析不難看出：商業銀行個房貸款利率瘋漲的主要原因是巨集觀調控的政策性因素；商業銀行自身資金成本升高、信貸規模趨緊也是其中的重要原因之一。

二、房貸利率瘋漲，房價會降嗎？

房價是由房子供求關係決定的。房價高低與房貸利率多少沒有直接因果關係；但房貸利率對個人住房購買力會產生實質性影響。

理論上講，房貸利率越高，購房人支付的購房成本就會越多。購房人購買意願可能會因購房成本的增加而降低。買房的人少了，房價自然就缺少了上漲的動力。反之，房貸利率越低，購房人支付的購房成本就會越少，購房人的購買意願會因購房成本的降低而增強。買房的人多了，房價自然也就水漲船高。

但實際情況卻並非如此簡單：房貸利率對住房供求關係的影響，僅限定在符合購房條件且需貸款的特定人群；對沒有購房資格和全款買房的人群來說，房貸利率上漲沒有多大意義。而對有購房資格的貸款人群來說，剛需一簇（族）不會因房貸利率的上漲而停止購房需求；限購已經將真正的炒房者擋在門外，門裡改善性需求的消費者也不會因房貸漲價而停止換房的需求。只要支付得起，房貸漲價不會改變購房者的基本需求。因此，房貸利率的瘋漲似乎並沒有引起房價直接下降。

需要注意的是，房貸利率的過快上漲反而會加劇剛需一族和改善購房者的購房恐慌。房價看似沒漲，可房貸利率卻在瘋漲，對購房消費者而言，房貸漲價和房子漲價沒有多大差別，最終還是購房人自己埋單。從購房消費者角度來說，房貸漲就是房價漲！

三、房貸利率漲多少會見頂？

在金融去杠杆和金融市場亂象整治的背影下，2018年房貸利率上漲將是一個大概率事件。房貸利率究竟漲到多少會見頂，這將取決於以下三個方面：

首先房地產巨集觀調控。住房調控政策不改變，住房貸款利率上漲的趨勢就不會改變。從當前中美貿易爭端發展態勢看，中國鋼鐵已被列入加稅清單，這對國內鋼鐵出口或形成較大壓力，鋼鐵會不會成為拉動內需的“引子”還未可知。

其次金融市場監管走向。2018年全國金融監管形勢總體還是較嚴，銀行“錢緊”的日子將持續到年底。中國銀保監會年初表示，2018年將努力抑製居民杠杆率，繼續遏製房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。個人住房貸款額度還會相當緊張。

再次商業銀行經營定位。從各商業銀行2017年年報披露情況看，個人住房抵押貸款仍是各行零售轉型的主攻方向。各商業銀行會結合自身優勢，實施差異化貸款定價。房貸定價的差異化格局將不會改變。

綜合上述分析，2018房貸利率上漲趨勢或不會改變。但商業銀行利率上漲幅度將岀現分化：五大行房貸利率會緩慢上行，利率定價一般維持在基準利率上浮15%至30%之間；股份製、城商行房貸利率相對波幅較大，利率定價普遍會處於基準利率上浮30%至50%之間。