萬科祝九勝：租賃是新業務 會有不足和遺憾

“萬科長租公寓在深圳的平均月租金是1800元，價格到底怎麽定的？是對太空重新認知、重新構成以及對需求重新洞察來做不斷調整。”萬科集團總裁祝九勝表示。

8月21日，在萬科集團2018年中期業績發布會上，針對近期長租公寓運營商推高房租的質疑，祝九勝回應稱“可能有點誤會”。

祝九勝透露，根據萬科的測算，長租公寓運營商在北京的滲透率不到5%，在深圳的滲透率不到2%，這麽低的業務佔比，長租公寓運營商難以助推房租的上漲。

但祝九勝同時坦言，長租公寓業務對於房企而言是一項新業務，會出現難以預料的問題，在發展壯大的過程中，也會有遺憾和不足。

在祝九勝看來，這種遺憾和不足主要體現為產能不足，即從業主手中簽下物業之後，設計、改造施工、消防驗收的周期較長，“時間差控制不好，也是為了符合安全標準做出的妥協”。

正是由於這種“時間差”帶來了一系列連鎖反應。例如深圳萬科“萬村計劃”，在城中村統租大量“農民房”，短時間內打破了租金體系，間接造成了租金上漲以及租客權益受損害的情形。

萬科首席運營官張旭此前回應界面新聞稱，“萬科在城中村的租賃業務，一定會照顧到各方，做的更好。”

祝九勝也再次回應外界，“大家在觀察新業務的同時，需要有一定的耐心。”

2018年年中，萬科將長租公寓業務確定為繼地產開發、物業服務之後的第三個核心業務。截止到目前，萬科長租公寓業務已覆蓋30個城市，累計獲取房間16萬間，開業超過4萬間，形成青年公寓品牌“泊寓”、家庭公寓、服務式公寓三類產品。

具體到深圳，萬科的長租公寓業務80%要依靠城中村市場，截止到目前，已簽約數百棟城中村物業，並陸續進入改造施工階段，施工周期大概在2-3個月左右。

此次業績發布會，萬科集團董事長鬱亮缺席，祝九勝笑稱：“董事長是希望給我們更多鍛煉。萬科是事業合夥人機制，每個人都可以代表團隊，每個人有這種志向的追求。”鬱亮曾在“寶萬之爭”期間缺席一次業績發布會，彼時稱原因是處理股權事件。

鬱亮的缺席，讓上任僅僅半年多的祝九勝“時時刻刻感到壓力”。在這半年多時間，祝九勝活躍在萬科各個城市公司，以及出席各項新業務發布會，他希望萬科能夠更好的連接客戶，以適應新的調控政策、適應新的市場需求，“讓這個生意還有得做。”

長租公寓之外，萬科的新業務還包括物流地產、教育、養老、城市更新等業務，業績發布會中他們著重強調了物流地產並購太古冷鏈，以及城市更新業務。

鬱亮雖然缺席，但是他的言論影響著萬科方方面面。相關多元化業務深入發展的背景下，鬱亮曾在6月29日的股東大會中“抱怨”道，“萬科名字挺好，叫萬科企業股份有限公司，只是下面城市公司又加上了房地產等字眼。”

這一情況很快得到改變，這幾個月來，萬科各個城市公司紛紛改名，如成都萬科房地產公司更名為“萬科（成都）企業有限公司”；上海萬科房地產有限公司更名為“上海萬科企業有限公司”。

萬科首席財務官孫嘉以深圳萬科舉例稱，過去5年時間，深圳公司進入多個業務場景，多個賽道，深圳公司組織模式圍繞多個業務場景，破除了傳統從總經理、副總經理、助理總經理、總監、部門經理等一層層傳統金字塔層級式管理架構，而是真正打破了層級製，變成相對扁平化、去中心管理的模式。

孫嘉的此舉為回應外界對於公司“裁員”、薪酬調整、組織架構調整等質疑。他認為，“業務轉型對組織、人提出更高更全面的要求，應該說在房地產的黃金時代，相對來說賺錢比較容易。到現在進入服務型業務，賺錢更慢更難一些。”

上半年，萬科實現銷售金額 3046.6 億元，同比增長9.9%；實現營業收入1059.7億元，同比增加51.8%，實現淨利潤135.2 億元，同比增長 34.5%，歸屬於上市公司股東淨利潤91.24億元，同比增加27.7%。

碧桂園上半年實現合約銷售額4124.9億元；中國恆大同期合約銷售額3041.8億元。從規模第一的位置上滑落，以及組織架構、薪酬的調整，可以看出萬科相關多元化的決心。

新業務發展的煩惱之外，萬科面臨另一個棘手的問題便是股價問題，受整體市場行情和二股東“寶能系”減持影響，今年以來萬科股價持續下行。

針對面臨新的金融政策，“寶能系”陸續清理資管計劃的行動，萬科事業合夥人所委託的“金鵬資管”，以及早年股改遺留企業股資產為基礎的“德贏資管”也將陸續到期面臨調整。

對此，萬科董事會秘書朱旭表示，“目前尚無接到通知。”截止到8月21日午間休市，萬科A報23.74元/股，半日上漲1.67%。