萬科周一晚間發布2018年年報，各項業績指標穩健增長。2018年實現營業收入2976.8億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%；實現銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%；在全國建案市場的佔有率進一步上升至4.05%；全年納稅額762.96億元；連續第三年上榜《財富》“世界500強”，位列第332位。
根據同日披露的分紅派息預案，2018年度萬科現金股利約為118.1億元，以2018年末公司總股份數計算，每10股派送人民幣10.70元(含稅)現金股息。如公司在分紅派息股權登記日之前發生增發、回購、可轉債轉增股本等情形導致分紅派息股權登記日的總股份數發生變化，每股股息將在合計派息總額不變的前提下相應調整。
3月26日，萬科(000002.SZ)在深圳舉行2018年度業績發布會，董事會主席鬱亮、總裁兼首席執行官祝九勝、執行副總裁兼首席運營官張旭、執行副總裁兼首席財務官孫嘉、副總裁兼董事會秘書朱旭等高管出席業績會。
據證券時報報導，萬科執行副總裁、首席財務官孫嘉稱，萬科定期對項目進行減值測試，是否減值基於項目可變現情況，根據市場情況評估是否減值。
據全景網報導，萬科集團董事會主席鬱亮在現場回答媒體提問時表示，當我們說“活下去”的時候，是對自己人說的。萬科是危機感驅動的公司，而不是危機驅動的公司。
據樂居財經報導，朱旭現場給出萬科對於市場未來的5大預判：
1、經濟下行壓力並未消除。隨著00後、90後成為消費客群，客戶消費多樣性豐富，企業需要更敏銳。
2、住房短缺時代結束，每個季度建案銷售面積同比增速下降。
3、行業集中度上升，頭部企業競爭更加激烈。
4、城市化進程仍在繼續，房地產仍然會維持較大規模。
5、人民美好生活需要更多內容供應和空間服務，但企業轉型並非易事。
萬科未來靠什麽來持續領跑行業？祝九勝現場回答，全球經驗顯示，單一開發商市佔可以到6%-8%，我們對於規模的追求和依賴變得沒有那麽嚴重，在能力上要領跑，看到市場需求和客戶變化，更多產品來服務客戶，是我們所理解的領跑。
他認為，在這個過程中，有些探索有效果，有些效果還沒有呈現出來，但是幾方面找到了辦法，並且建立了自己的能力，比如租賃住宅，2007年開始探索，2008年萬匯樓，2014年大規模布點，4年時間開業運營超過6萬間，租金收入8個億，錢很難賺，但是增加了客戶的粘性。
截至目前，萬科長租公寓業務覆蓋35個主要城市，累計開業超過6萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。截至年報披露日，萬科共完成55億元住房租賃專項公司債券發行，為租賃住宅業務發展提供了資金支持。
第二是在物流，4年時間，萬緯物流，管理面超過971萬平，進入42個城市，經營指標在行業相對領先，去年收購太古冷鏈，在高標倉的服務上有提升。
截至目前，萬緯物流已累計獲取項目124個，合計可租賃物業的建築面積約971萬平方米，其中穩定運營項目平均出租率為96%。萬緯物流還持續豐富服務內容，通過收購融合太古冷鏈物流，實現冷鏈規模及運營能力的升級。
第三是傳統物管，以前隻管萬科的盤，現在從管建案到管社區，到管城區，2018年收入達到98億，4年前19億，現在增加5倍。
物業服務方面，2018年實現營業收入98億元，同比增長33%；在2018年新增簽約飽和收入中，住宅業務佔比65%，非住宅業務佔比35%。
祝九勝總結，沒有一個大企業轉型容易，我們先能力後規模，先看客戶需求，再看市場探索。
萬村不再提，祝九勝表示，萬村是租賃中的一種解決方案，以深圳為例，城中村解決了1000萬人居住問題，萬科進入60條村左右，拿房接近10萬間，去年秋天做了收斂，出發點是希望通過城中村的改造整治，讓居民可以住的更好，問題比開始想象的要多，再好的初心和發心也不一定能把問題解決的很好，政府也很關注我們的城中村業務，我們會謹慎穩妥的推進，讓他們盡快處於可出租狀態。
對於房企的償債壓力，張旭解釋，萬科一直現金流為基礎，今年淨負債率30.9%，今年數據1880億，是短期負債的2倍。每年三大機構評級當做對自己的要求，一直保持較好地位，公司債4.05%，超短融3.13，中期票據也很低，是市場對我們的認可，會保持下去。
在萬科看來，白銀時代，中國的城市化過程並沒有結束，城市對於空間的需求，無論從數量還是品質上來看，都依然龐大。但伴隨“少子化”、“老齡化”的人口形勢，以及行業集中度的提升，市場單邊快速上漲、行業整體快速擴張的時代已經結束。為了支持萬科未來的持續增長，轉型勢在必行。但無論從萬科今天的體量來看，還是從以往的行業環境來看，轉型都絕非易事。
上遊新聞據證券時報、全景網、樂居財經等綜合
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室