房企發力三四線城市錯了嗎？

　　來源：金融時報

　　馬梅若

　　近日，網上沸沸揚揚的棚改暫停消息激起市場震蕩。在資本市場上，地產股普遍大跌，特別是重點布局三、四線城市的房企股價遭受重挫。國開行隨後回應稱，並未全面叫停棚改，存量項目仍在繼續。市場對此普遍解讀為：“一刀切”停止棚改不現實，但未來授信可能趨嚴。

　　這一事件或許尚有回轉余地，但無論如何，對重倉布局三、四線城市的房企乃至其他企業而言，警鍾已敲響。據統計，2016年全國棚改貨幣化安置比例高達48.5%，而三、四線城市是主要受益者。因此，政策變動風險對於這些區域的樓市前景有一定影響。一時間，“成也三、四線，敗也三、四線”，成為部分房企的“標簽”。

　　那麽，這是否意味著企業布局三、四線城市的戰略選擇有失誤？

　　應當說，如此意見有失偏頗。的確，政策潛在的轉向風險會讓重倉三、四線城市的房企一時狼狽。但就此質疑該決策的有效性，難免有事後諸葛亮之嫌。實際上，企業選擇重倉布局三、四線城市也是多重因素推動的結果。

　　一方面，房企重倉三、四線城市是一、二線城市市場激烈角逐後的“被動”選項。

　　對於很多房企而言，轉戰三、四線城市有“被動”因素存在。眾所周知，一線城市土地寸土寸金，競爭激烈，“拿地”之難超乎尋常；加之近兩年一線和熱點二線城市成為政策調控重點，樓市成交量萎縮、房價也有所下滑，對於不少房企而言，堅守“一、二線”非不願，而是不能。

　　與之相對應的，三、四線城市政策較為寬鬆，且有棚改貨幣化安置的資金支持，加上不少投機資金從一線城市撤退後進入此前房價相對偏低的三、四線城市，使得一些三、四線城市樓市迎來了一波銷售“小高峰”。在此消彼長之下，對規模相當看重的房企不可能真的能靜觀其變，發力三、四線城市成為其應時之舉。

　　另一方面，三、四線城市原本即是所有產業發展的必爭之地，也有一定的市場基礎。

　　不僅是房地產企業，選擇下沉三、四線城市的其他行業企業也不少。從餐飲企業麥當勞、星巴克，到優衣庫等暢銷時尚品牌，三、四線城市在過去3年迎來了一批企業進入的潮流。

　　除了與房企類似的“一、二線市場的飽和、競爭的激烈”等“被動”原因外，更關鍵的原因是三、四線城市的消費潛力。與一線城市和部分熱點二線城市的高收入高消費（特別是高房貸、高房租、高教育成本、高交通成本）相比，三、四線城市的相對可支配收入並不低。根據麥肯錫的數據預測，未來10年，中國城市家庭消費中產階級及以上佔比將大幅度提升，其中，三、四線城市的中產階級將成為未來佔比增長最快的群體，且消費更新趨勢更為明顯。

　　不僅如此，三、四線城市居民消費意願也隨著經濟發展水漲船高。不少三、四線城市對所謂”品牌效應”的追逐更勝於一、二線城市。無論是傳統的快餐企業、暢銷時尚門市，還是龍頭房企，在三、四線城市都是更受歡迎。特別是一些聲譽好的龍頭房企，在拿地、售房時話語權更大、品牌溢價效應更加明顯。

　　當然，在不得不去主動選擇的理由之外，重倉三、四線城市對房企來說仍是風險之舉。

　　與一、二線城市相比，三、四線城市的傳統短板仍然存在。公共服務和基礎設施建設相對滯後、核心產業相對單一甚至匱乏造成的發展後勁不足、對人才吸引力不足；更重要的是，“彈簧門”“旋轉門”等一系列阻礙公開、公正、透明的市場競爭環境，給三、四線城市的競爭力和發展前景蒙上一層陰影。

　　這也是本次棚改消息引發資本市場立刻劇烈反應的一個關鍵因素。政策變動風險疊加了三、四線城市在發展前景方面更大的不確定性。歸結到根本上，投資者質疑的仍是三、四線城市的自身實力能否真正支撐本輪不斷上漲的房價。

　　這個問題並沒有標準答案。即使同為三、四線城市，甚至是部分縣，發展程度和發展前景也不盡相同。實際上，已經有部分研究者試圖給出一個在GDP之外衡量城市發展的“指標模型”。以其中一個為例，有學者提出，要以SKUM，即一個城市星巴克、肯德基、優衣庫與博物館的數量來衡量一個城市競爭力，前三者用來衡量“商業+商務+住宅”的發達程度、城市骨架拉伸程度和民間富裕程度，後一個指標則用來反映行政等級、歷史文化厚度和經濟發展實力。根據這個模型，前30名城市也主要集中在目前的一線、新一線和二線城市。這說明，即使比較軟實力，三、四線城市仍有一段漫長的路要走。

　　當然，房企的戰略布局成敗影響因素眾多，無論是一時得勢還是一時窘迫，都不能成為定論。政策潛在變化風險造成的資本市場波動證明了一點，即不可過度倚重政策紅利或是視窗期。在階段性得失之外，挺過危機或享受政策狂歡之時，都當明白“實力才是硬道理”，對於房企、任何企業以及地方經濟而言都是如此。

責任編輯：李鋒