透視|“好學生”萬科的待答難題

（文/安其拉）

在2019年中期業績發布會上，針對融資收緊的問題，萬科總裁、首席執行官祝九勝說：

好學生喜歡難題目，萬科要爭當好學生，答好難題目。

船大難掉頭，需要萬科“答好難題目”的可沒有應對融資收緊的問題這麽簡單。

8月20日，萬科發布了2019年上半年業績報告。呈現出來的數據很漂亮：

實現營業收入1393.2億元，同比增長31.5%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤118.4億元，同比增長29.8%；

持有貨幣資金1438.7億元，遠高於短期借款和一年內到期長期負債的總和666.5億元；

淨負債率35.04%，持續保持行業低位。

實現銷售面積2150.1萬平方米，銷售金額3340.0億元，同比分別上升5.6%和9.6%。

在某機構發布的2019上半年房地產企業銷售額排行榜中，萬科高居第二位。這樣的成績，放在適齡兒童中，是標準的三好學生。

但把平面的成績放在時空中去看，光鮮的成績便褪去華麗的外衣，透著一絲焦慮。

增速放緩，主營業務遭遇天花板

拎出4年內營業收入、銷售金額、銷售面積等能看出未來走勢的幾組核心指標的數據來進行對比分析。

可以看到，萬科營業收入表現一直良好。但房地產行業的特殊性，有1—2年的項目結轉周期，所以今年的營業收入對應的是2017年左右的銷售業績。從銷售金額、銷售面積的同比增速來看，萬科是一直呈現下降趨勢的，也就是說接下來的兩年，萬科營收也將受影響。

可以看出，萬科的主營業務房地產開發呈現增長疲軟的趨勢。究其原因，與大環境離不開，上半年全國房屋新開工面積同比增長10.1%，增速較2018年同期減少0.7個百分點。

另一方面，行業集中度的提升也讓萬科增長更加乏力。根據2018年年度報告，萬科房地產業務的市佔率達到了4.05%，在今年上半年，萬科開發業務銷售金額在41個城市中，位列當地前三，市佔率或許有進一步提升。而在前面有碧桂園、恆大強勁對手，後又有保利、融創等追兵，想要進一步提升，難度不小。

再來看萬科土地儲備及新開工面積。

去年，萬科喊出了“活下去”的口號，給行業帶來些許悲涼。但從萬科前7個月的拿地動作來看，在同行中仍是銳意進取的“好學生”，以超千億的拿地金額排在第二名。如果隻與自己比較，萬科在拿地的速度上的確呈放緩的姿態，新開工面積同比下降，新增地塊規劃面積同比下降三成。

新業務難登大堂第三次創業道阻且長

當主營業務放緩的同時，新業務卻不能如願跟上。

2014年，萬科確定要做城市配套裝務商，在傳統的住宅業務以外，萬科計劃加大在度假物業、服務式公寓、新型商用中心、社區商業等消費體驗地產；創業產業園、物流地產等產業地產；以及物業服務、裝修與智能家居、建築產業化等地產延伸業務方面的探索力度。

當時鬱亮給出了一個目標：

我們希望在十年後，新業務能取得和住宅並駕齊驅的地位。

5年過去了，住宅遇到了增長瓶頸，而新業務被“收斂、聚焦，活下去”掩蓋。

儘管長租公寓、商業開發和運營、物流倉儲服務、產業辦公、冰雪度假等業務單獨拆開，數據不算十分難看，但相比於房地產開發業務而言，仍然是難登大堂，由於遠沒有達到財報信息披露的標準，收入被計算在主營業務裡。

尤其是在長租公寓層面。萬科在2018年8月，曾說要把租賃業務定為集團的核心業務，也就1年時間，萬科暫停了雄心勃勃的“萬村計劃”，因為遇到困難。而被認為是升遷之路，從深圳總經理走到長租公寓總經理的薛峰也辭職了。

在今年6月的股東大會上，面對小股東對多元化業務收益的詢問時，祝九勝非常坦承，用了“不盡如人意”“差強人意”來形容，“我們很慚愧，（回報）此刻還不理想。”

好學生喜歡難題目，祝九勝說：

現在城鄉建設與生活服務商轉型是萬科的第三次創業，第三次創業的目的是繼續圍繞城市發展、圍繞客戶的需求，構築我們的第二條增長曲線。

現實很骨感，萬科要解答新業務難題，道阻且長。

近四成淨利潤被少數股東分掉

少數股東吃掉利潤的話題談及了很多年，在2016年由一位地產高管實名發問“作為優秀房企的萬科的利潤去哪了”達到了高潮。好幾年過去，萬科依舊沒變。

讓這位高管疑惑的是，歸屬於上市公司股東的淨利潤增速比較緩慢，甚至出現下滑，與萬科的業績高速增長相背離。2015年財報的數字顯示，萬科歸母淨利潤的增速遠不及少數股東損益的增速，2015年萬科營收和淨利潤增長了35%，歸母淨利潤僅增長了15%，但少數股東損益增長了121%，整整43億元利潤被“少數股東”分走，佔了淨利潤的1/3。

以此邏輯，來看萬科近年來少數股東損益表現。不難發現，少數股東的損益增速依舊高於歸母淨利潤，從半年報中的對比可發現，少數股東損益佔比在2016年有所下降，但2017年又持續增長。

在年報中，少數股東損益佔比在2017年走到了一個低點，而在2018年又達到了近四年高點。也就是說在2018年有三成的淨利潤被少數股東拿走了，這一數字在2019年上半年接近了四成。

“少數股東”是誰？項目子公司的股東，主要包塊兩大類：一是合作方，二是萬科項目跟投員工及萬科高管。

在今年的股東大會上，有小股東表達了不滿：“將近1/3的淨利潤去到少數股東那裡，這是損害了上市公司股東的利益。甚至還有投資者懷疑管理層進行利益輸送。”

祝九勝的回應把重點放在了項目合作方：

我們要源源不斷地獲取土地資源和項目資源，所以在經營者看來，一方面既要善待項目合作方，另一方面，對上市公司股東的利益也肯定不能有任何不利的情形出現。