（圖片來源：全景視覺）
經濟觀察網 記者 胡群 近一年，全國房貸平均利率一直呈現上升趨勢，而這種趨勢有望繼續保持。為什麽住房貸款利率在節節攀升？
近一年全國首套房貸款平均利率走勢 數據來源：融360大數據研究院
近一年全國首套房貸款平均利率走勢 數據來源：融360大數據研究院
這可能一方面源於銀行的資產成本在提升，另一方面則源於銀行已對抵押貸款風險保持極大的警惕。
4月12日，中國東方資產管理股份有限公司（下稱“東方AMC”）組織研發的年度研究報告：《中國金融不良資產市場調查報告》（下稱《報告》）預測，2018年末國內房地產業不良貸款餘額將達到855億元，不良貸款率將高達1.5%。
3月9日上午，央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示，房地產金融風險可控，“銀行業金融機構的房地產貸款不良率不到1%，整體銀行業的不良貸款是1.85%，這是含政策性銀行的，除掉政策性銀行是1.74%，顯然房地產貸款不良率的水準好於整體貸款的不良率水準，其中個人貸款的不良率只有0.3%。”
一二三線城市：房價預計穩中有降
自2017年北京“3·17”嚴格調控開始，全國超百城發布了近250次樓市調控政策，有效遏製了熱點城市的投機需求。受房地產調控政策和金融環境條件約束，一、二線城市房價開始穩中有降，而三四線城市卻仍處於上升管道。
報告調查結果顯示，4%的經濟學家認為2018年我國一線、二線城市房價將下跌10%以上，36%的經濟學家認為下跌幅度為0~10%，38%的經濟學家預計基本不變，16%的經濟學家認為漲幅為0~10%，6%的經濟學家預計漲幅在10%以上。總體來看，一線、二線城市房價下跌的可能性高於上漲的可能性。
報告認為，長期來看，中國城鎮化程度仍然不高，常住人口城鎮化率為57.4%。據國際經驗，在城鎮化率低於70%之前，城鎮化水準仍將保持較高速度的增長。從居民部門收入增速來看，2017年前三季度城鎮居民和農村居民可支配收入名義增速分別為8.3%和8.7%，同期我國金融機構人民幣個人住房貸款加權平均利率在5.1%左右。因此，房地產價格整體下行的太空有限，但主要受限於各種嚴厲的調控政策，一線、二線房價保持穩中有降是大概率事件。
雖然當前三四線房價仍在上漲，但16%的經濟學家認為2018年我國三線城市房價將下跌10%以上，30%的經濟學家認為下跌幅度為0~10%，36%的經濟學家預計基本不變，18%的經濟學家認為漲幅為0~10%。總體來看，三線城市房價下跌概率高於上漲的可能性。
然而，三線城市穩中有降的結果需要一定條件。報告稱，如果調控政策繼續，並且逐步推出長效機制，例如改革土地供給制度，三線城市房價較大可能出現穩中有降。首先，受房地產市場限售限購政策、房地產抵押貸款利率和首付比例抬升等多重因素影響，房地產需求將會有所回落。其次，2018年土地供給制度改革和租賃住房市場發展等房地產長效機制開始逐步落地。再次，2016年以來，三線城市房地產供地面積和房地產投資的前期回升等，都將對房地產價格下行產生影響。最後，2018年以來，三線城市紛紛頒布針對性政策放開房地產調控，可能是感受到了房地產市場需求不足的壓力。
房價下跌將對銀行資產品質帶來一定衝擊，但銀行及房地產企業已做好一定的緩衝墊。
從住房抵押貸款來看，我國整體抵押貸款的打折抵押率在80%以下，首付比例也在30%以上，而且目前銀行正逐步提高房貸利率。從房地產企業來看，房地產企業整體的毛利率為20%~30%。目前房地產行業的資產負債率在75%左右，房價下跌20%~30%會對房地產企業造成較大的影響，且房地產企業與其他行業緊密相連，將間接影響一系列行業的經營狀況。
綜合來看，報告認為，房地產市場的小幅回調對金融系統造成的潛在風險總體可控，房地產價格下跌20%以下引發銀行系統性金融風險的可能性不大。
警惕房地產業不良貸款
雖然房價下跌一定太空不會引發系統性風險，但不良貸款雙升將成為必然。報告預測，2018年末國內房地產業不良貸款餘額將達到855億元，不良貸款率將高達1.5%。
數據來源：《中國金融不良資產市場調查報告》
報告調查統計結果顯示，32.8%的受訪者認為2018年銀行不良資產規模增長最顯著的行業為製造業，30.3%的受訪者認為是房地產業。
近年我國房價上升較快，儘管房地產行業的不良貸款率總體上相對較低，但一直處於上升態勢。報告稱，自2013年以來，房地產業的不良貸款規模增長較快，尤其是2015年，幅度達73%，預計2018年增幅不低於20%，不良貸款率會達到1.5%左右。
“但若房地產市場在密集政策下反應過度，比如房價下跌20%~30%，或者市場預計房地產稅政策頒布可能造成過大衝擊，勢必會對整體產業鏈條產生影響，屆時包括建築業、房地產業在內的行業風險將連環爆發，強力衝擊銀行的風險底線。”報告稱。
責任編輯：劉萬裡 SF014
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