凡是牽涉到土地和房子的政策，每一個字都很金貴！
幾天前，廣州市住建局發布招標公告，即將對全市未來15年（2019-2035）的城市更新做總體規劃。目前廣州全市在做舊改的有190多個舊村，在改一個村就誕生一批富豪的背景下，毫不誇張地說，這項政策將決定這些村將誕生多少富豪。
儘管目前僅僅是宣布下一輪規劃開始編制，具體內容還是未知數，但是招標公告裡，寥寥數語已經透露了兩大信息：
第一，它將劃定全市更新策略分區和管控要求，這意味著一條村被劃入何種分區，將決定它未來的功能定位和開發強度，進而決定了利益的大小。
第二，它將制定重點項目計劃庫，這意味著誰能入庫，誰就能盡快實施改造，率先將潛在利益落袋。
也許可以說，即將頒布的下一輪城市更新總規，只是暖場的報幕，而一場關於土豪的正劇才剛剛開始。
位於珠江新城的獵德村，是通過舊改崛起的知名富豪村。逢重要節日，總是會大擺宴席。南都記者 陳輝 攝
1/
哪類舊村最可能產生富豪？
番禺新出爐規劃告訴你答案
對於村民來說，舊改無非兩大核心問題，一是回遷房面積多少，二是村集體發展用地做什麽，開發強度多少。
前者基本上都是根據宅基地面積進行計算，變化空間不大；而後者則需要考慮地塊所在的區域功能和定位，由政府審批確定，背後的源頭則是城市更新總規的控制。
因此，下一輪城市更新總規將如何對全市的舊改進行分區，將是一大看點。儘管最終政策如何劃定還不得而知，但在去年率先公布的《番禺區城鄉更新總體規劃（2015-2035）》（以下簡稱番禺規劃），已經透露了背後的大致思路：
首先是什麽樣的舊村要整體連片改造，什麽樣的隻進行微改造。
對此，番禺方案明確了分類的標準是：是否對調整城市空間布局、建設重點產業項目或重大基礎設施有影響。如果有，就要整體改造，否則只能微改造。
番禺整體改造的大體範圍
一帶：南大乾線城市更新帶。這一帶沿線的舊村改造需要考慮如何助推廣州南站商務區、漢溪長隆萬博片區、廣州大學城的發展，產業功能將以總部經濟、商業服務、科技創新等為主。
一軸：番禺大道城市更新軸，沿線的更新改造將助力展現番禺城市面貌，形成一條生產和生活服務功能軸。
三圈：包括市橋河兩岸綜合提升圈、三枝香水道兩岸綜合提升圈、國際科技創新城綜合提升圈。
其次，在改造過程中，什麽樣的地塊高強度開發，什麽樣的必須低強度開發。
番禺方案也給出了判斷依據：凡是位於城市重要功能區、各級服務中心、規劃軌道交通站點800米範圍內的區域，在規劃承載容量允許的前提下，鼓勵高強度開發；反之，在歷史風貌保護區和生態保護區區域，則只能低強度開發；而介於兩者之間的範圍則進行適度開發。
最後，什麽改造項目可以加快推，什麽樣的可以慢慢推。
番禺方案也明確了標準：必須綜合考慮“區位、建設目標、改造意願、地價級別、產出效率、汙染程度、產權狀況、建設年代、剩餘租約、租金水準等進行多因子疊加分析，綜合評價改造時序”等各方面因素，凡是位於重大基礎設施或重大平台建設區域內，或是採用政府收儲改造模式的更新項目可優先申請改造。
一言以蔽之，番禺方案透露的政策思路就是——
未來凡是靠近重大功能區的舊改，最有可能拿到好政策
2/
老城市如何煥發新活力？
190多個村啟動舊改相關工作
無論是年初公布的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，還是年中公布的《廣州市國土空間總體規劃（2018-2035）》（草案），對於廣州的功能要求都是“老城市新活力”，在這一背景下，今年開始，廣州舊改的速度明顯加快。
廣州公共資源交易中心數據顯示，2019年上半年廣州總計有9區15個村通過公開招標確定舊改合作的開發商，總涉地面積超過1700萬平方米，涉及金額超638億元。此外，截至目前廣州已經有190多個城中村啟動舊改相關工作，位於中心城區的城中村佔據其中一半。
相比過去十多年廣州舊村改造隻完成了20個項目的進度，今年堪稱廣州舊改項目的爆發年。
有廣州淘寶村之稱的番禺裡仁洞村已納入舊改計劃。南都記者 梁煒培 攝
3/
廣州舊改模式如何選擇
將成為下一輪舊改的大看點
過去舊村改造基本都采取政府為主的辦法，地塊由政府從村民手裡徵收之後，再通過招拍掛賣給開發商，中間的地差收益政府要參與分成。
而從2018年開始，省、市逐步放權讓利，允許舊村村民直接和開發商合作，地塊可以在村集體和開發商之間協議出讓，政府不插手，地差收益主要歸村民和開發商。
在協議出讓的改造模式下，村集體如何選擇合作的開發商至關重要。廣州目前已經有一些村集體採用邀請各路開發商前來路演和公開招標的方式——
誰在路演中表現好，開的價碼能打動村民，誰就有機會和村民簽約拿下項目。
未來的廣州舊改，是繼續過去的“政府主導+招拍掛”模式，還是延續目前的“舊村主導+協議出讓”模式，這中間如何選擇 ，將成為廣州下一輪城市更新總體規劃的一大看點。
市住建局的招標公告已經明確，將評估上一輪廣州城市更新總規的實施績效以及在適應高質量發展方面存在的差距和不足，分析問題產生的原因，有針對性地提出本輪規劃的主要方向和內容。
未來怎麽做，就看方案如何落筆了。
統籌：黃海珊
采寫：南都記者 魏凱
音頻編輯：尹佳林
文字編輯：大樂 實習生 徐婕
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室