房企高層年底離職潮背後，樓市不再有機會了嗎？

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上市房企高管年薪排行榜上，恆大總裁夏海鈞連續兩年排名第一，其2017年的薪酬鋼彈2.98億，這是零售行業上市公司最高年薪高管戴永革年收入（2674.9萬）的十一倍。

成為像夏總一樣年薪過億的房企高管是無數經理人的夢想。他們從頭部公司去向中型企業，試圖再造一個碧桂園或恆大。

短暫打拚後，一部分房企的“新官”在2018年底遞交辭呈，是他們臨陣退縮了？還是中國樓市不再有實現夢想的機會了?

發生了什麽？

2018年就要過去，年終獎眼看著要到手，房地產行業卻出現了一波高管離職潮。

11月末，寶能地產總裁余英向寶能集團提請辭職，此時距離他加入寶能僅僅11個月。此前十年，余英一直擔任保利地產副總經理，負責華南區域。

幾乎同時，俊發集團總裁張海民也遞交了辭呈，他在這家深耕雲南的房企隻任職10個月。此前七年，張海民受雇於陽光城集團，從副總裁攀升為集團總裁。

效力於融信中國十四年之久的執行總裁吳劍同樣選擇離開。過去三年，他率領的融信每年的銷售規模增長率均超過了100%，躋身年度銷售額千億房企俱樂部。

朗詩綠地集團的總裁向炯、旭輝集團副總裁孔鵬、華潤置地CFO俞建等也湧入了房地產行業的高管離職潮。

背景是什麽？

中國上市房企高管是超高淨值人群，也是上市公司高管群體中最富有的一群人。

根據聯商網統計的前100位上市房企高管2017年的薪酬情況，排名前十位高管薪酬均超3000萬，前八位均超4000萬，相比2016年有很大提升。

恆大總裁夏海鈞連續兩年排名第一，薪酬鋼彈2.98億，是零售行業上市公司最高年薪高管戴永革（2674.9萬）的十一倍。入圍高管人數最多的碧桂園有9人上榜，其中2人進入前十，分別是第七名蘇柏垣（4303.6萬）和第八名宋軍（4170.1萬），此二還只是區域集團負責人。

儘管中國樓市在2018年四季度出現量價下行，但房企銷售額還是創下了歷史新高。逾30家內地及在港上市房企發布的11月銷售數據顯示，前11月合計銷售額達4.48兆元，增幅達33.2%。其中，銷售額破千億元的企業14家，兩家企業突破5000億元，目標完成率超過九成的房企18家。

碧桂園、萬科等行業頭部公司率先設定了項目跟投機制，房企高管的薪酬收入往往與銷售業績掛鉤。

2017年至今，在房地產開發前端的投資拿地融資受到嚴格限制後，高管跟投資金成為了補充項目公司投資現金流的重要來源，多家處在追趕態勢、劍指千億銷售額的規模化房企也發起了內部跟投。

趨勢是什麽？

一方面，從行業頭部房企轉戰規模化房企的高管，短時間內又離職的現象不在少數。

正如前文所述，前保利地產副總經理余英只在寶能地產總裁位置上停留了11個月，前陽光城總裁張海民也只在俊發地產任職了10個月，前泰禾集團CFO羅俊加盟中梁地產僅僅4個月就離職。

再造千億房企是無數職業經理人的夢想，尤其是那些人未到中年、尚有財富追求的行業中堅力量。

但是複製高周轉的擴張遇到了銷售市場的天花板。樓市購房信貸、房企融資杠杆和棚改貨幣化安置相繼收緊，成本端的土地價格在歷史高位上回落極為有限，中型房企的規模化擴張之路舉步維艱。

另一方面，集團總裁之外，房企財務負責人的出走較為普遍。2018年內，泰禾集團、中梁地產、廣宇發展、嘉凱城、佳兆業、華潤置地的CFO崗位都出現了人事變動。

從財務負責人晉升為集團總裁的先例少之又少，恆碧萬融四巨頭裡，只有萬科總裁祝九勝出身於銀行系統，前碧桂園的CFO吳建斌轉投陽光城集團才被拔擢為行政總裁。

房企的財務負責人在樓市調控和去杠杆周期中尤為煎熬。來自房地產信託行業的人士就吐槽，中型以下規模房企的融資經理去銀行是找不到錢的，無論地方城商行還是國有四大行，都有準入清單，甚至要評估具體項目的資金到位狀況。

有抵押的開發貸尚且難做，更何況完全依賴於主體信用和母公司擔保的前端投資拿地融資。資本市場有節製地向房企開放，但嚴格控制用途，禁止用於拿地和償債。CFO募集的資金受製於監管，往往用不到規模擴張的刀刃上。

尤其值得注意的是，一些房企副總裁或區域負責人的辭職是基於公司戰略收縮的大背景。

比如，華夏幸福孔雀城集團總裁許焰林離開後，孔雀城項目被華夏幸福集團分批脫手：一部分環京區域項目直接賣給了萬科，另一部分存量項目則交給了二股東平安派遣的高管；

比人中之龍湖南京總經理李巨集耕跳槽融信中國，原因是龍湖將南京和上海區域合並且由上海公司統籌；

再比如，嘉凱城總經理楊松濤辭去總經理、留任集團董事，這家浙江地方房企被大股東恆大定義為文旅地產平台，逐漸剝離了房地產業務。

房企更名“去房化”背後，多家公司已經準備切換賽道，這使得一些負責具體區域或傳統業務的房企高管不再有用武之地。

大吃小的並購也愈演愈烈，行業集中度逐步提高，拿地、開工、銷售、回款、再投資——只會這一套傳統打法的職業經理人面臨行業崗位銳減的風險。

帶來哪些市場影響？

久經考驗的高管離開衝刺千億的規模化房企，預示著這些公司在2019年可能難以保持高水準的銷售額同比增速，甚至可能出現回款延緩、投資乏力、開工減少、預售不振、資金回籠困難的惡性循環。2015、2016年的舉債擴張越是激進，2018年末至2019年的衰退就會越明顯。

財務負責人的出走將凸顯房企資產證券化方面的融資短板。運用ABS、ABN、類REITs等直接融資工具的募資能力，將成為房企過冬的即時積蓄和轉型的戰略儲備，找到一位懂業務又甘居人下的財務負責人將越來越難。

房企的戰略收縮已經不可逆轉。一二三四線全覆蓋、東西南北中通吃的野蠻擴張已經成為歷史，一套打法、衝鋒陷陣的經理人也將失去青睞。