導讀：從年初成功出讓百億地塊，到連續奪得全國城市土地成交金額冠軍，今年杭州的土地市場表現可謂搶眼。但實際上，最受關注的宅地，最終溢價率均在50%以下，有的甚至底價成交或流拍。
每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝
中國指數研究院數據顯示，2018年1~11月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交12023億元，同比下降10%。其中杭州以2395億元的成交總價位於榜單首位，同比增長20%。
杭州今年的土拍，業界幾乎都是猜中了開頭，沒有猜中結尾。上半年杭州土地成交金額即達1454.3億元，同比增加98.84%。而進入下半年，杭州的土地市場明顯降溫。
《每日經濟新聞》記者注意到，在杭州今年成交的地塊中，即便是眾望所歸的住宅地塊，最終溢價率均在50%以下，有的甚至底價成交或流拍。進入三季度，隨著房屋銷售市場進一步降溫、房企資金面承壓，不少房企推遲或減少了拿地計劃，進而使得杭州土地買賣市場不斷遇冷。
杭州2022亞運會場館加緊建設中 圖片來源：視覺中國
土儲去化周期鋼彈23個月
2018年3月，備受矚目的杭州地區第二宗百億級地塊——蕭政儲出[2018]13號地塊，經歷近12個小時的拉鋸戰，每次100萬元的加價幅度、近500輪出價，從下午拚到凌晨，最終保利地產以總價100.9861億元競得，樓面價32277元/㎡，溢價僅47.61%。
這宗位於奧體板塊核心位置的地塊，體量31萬平方米，總起價68億元，上限價格102.62億元，樓面價封天價為32798元/平方米。值得注意的是，上一次奧體核心區推宅地還是一年半前的2016年7月6日。
進入7月，杭州土地市場已經接連數次出現低溢價率、成交樓面價不及預期的情況。該月杭州又有3塊土拍慘淡收場。
其中杭政儲出[2018]21號地塊掛牌之初，市場普遍認為其為濱江標杆地塊，且濱江區政府周邊始終存在建案供應量嚴重不足的情況，眾房企會選擇放手一搏，因此地價封頂幾率大。
但該地塊最終被杭州杭天房地產有限公司（時代集團）以總價343844萬元、樓面價32638元/平方米摘得，溢價率僅為35.45%。而當時，附近的濱江金茂府目前高層普通住宅已基本完成去化，搖號均價為47000元/平方米。
《每日經濟新聞》記者查閱上海易居房地產研究院近日發布的《百城土地市場報告》數據發現，截至11月末，杭州地區土地儲備（不含工業用地）為2923萬平方米，與去年同期相比增加28%，去化周期達到23個月，同比增加了58%。
土地儲備規模能夠客觀衡量城市潛在的房屋供應量，行業人士將歸屬與“在途建案”。作為廣義庫存的重要範疇，它也是形成狹義庫存即預售建案的條件。
“杭州土地市場的風險其實是極高的。”上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：“首先，多數投資杭州土地市場的企業或個人，都是看中亞運會等體育概念，但是此類判斷若是趨同，往往使得短期內資金密集進入，進而容易催生資產泡沫，未來潛在的存量風險很大。其次也要關注未來房地產的周期波動，杭州市場過去有過幾次降溫，是需要警惕的。最後，由於土地市場的成本問題，即便當時溢價率低，最終的成本仍然會很高。”
主城區宅地“斷供”3個月
今年4月，杭州市國土資源局公布了2018年度國有建設用地供應計劃，住宅用地計劃供應5041畝，63%即3156畝為商品住宅用地（其中70%中小套型普通商品住宅用地），保障性住宅用地為1885畝佔37%。
從目前杭州市國土資源局官網公示的成交結果來看，杭州市主城區自8月27日接近底價成交三宗宅地後，“斷供”整整3個月。直至11月27日，融創以總價48.6億元拿下運河新城兩宗宅地。
其中42號宅地經過2輪掛牌出價和12輪限時競價，由融創以269505萬元總價競得，樓面價每平方米21613.66元，溢價率5.1%。43號宅地、經過3輪掛牌出價和30輪限時競價，同樣由融創以216635萬元總價競得，樓面價每平方米24321.06元，溢價率18.0%。打破了杭州土拍市場連月來“底價成交”的尷尬。
但市場人士認為，運河新城是城北接下來重點發展區域，也是新的剛需集中地，但很難得出“杭州土拍市場小回溫”的結論。
根據杭州市透明售房網數據，杭州全市連續3個月土地出讓面積不足40萬平方米，是去年同期的約三分之一。2018年最後一個月，據杭州國土資源局的土地掛牌公告，僅有3個城區6宗土地進行出讓，其余各區今年再無推地計劃。從房企競拍情況來看，本月市場繼續平淡，主城區在住宅斷供2個月後，推出運河新城2宗優質地塊，但最終均以低溢價率成交，房企拿地顯得尤為謹慎。
嚴躍進向《每日經濟新聞》記者指出：“從房企的角度看，必然要擔心後續杭州市場降溫的風險，所以部分拿地會比較謹慎。而從土地儲備去化周期的角度看，未來潛在的土地供應會比較多，這也是此類企業所擔心的地方，即後續土地消化的速度沒想象的好，那麽拿地方面就需要保守一點。
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