推高房租才能盈利？ 自如、蛋殼們帶血的商業邏輯

　　推高房租才能盈利？自如、蛋殼們“帶血”的商業邏輯

　　自如等長租公寓的定價水準遠遠高於市場平均水準的現象如果不能得到有效扼製，那麽，年輕人不僅買房要啃老，租房也得靠家人支持

　　站在風口浪尖的長租公寓，似乎委屈地背了一個鍋，而從資本逐利的天然驅動性來看，長租公寓們被指推高房租並不冤枉。

　　半個月前，我愛我家原副總裁胡景暉掀起了中介行業的一股熱潮，直斥自如、蛋殼公寓等以高出市場20%~40%的價格搶房源，是房租上漲的推手。

　　此事一出，胡景暉次日高調離職，而北京住建委也約談了自如、蛋殼等主要的住房租賃企業，要求不得以高於市場水準哄抬租金搶佔房源，各租賃企業負責人也表示自家公寓不存在故意哄抬租金的行為，承諾不漲資金。

　　就該事件，有多位業內人士表示，房租上漲是受調控、高房價、季節性多個因素共同導致的結果，但從資本逐利的天然性來看，長租公寓或多或少在其中助推了一把。對此，《投資者報》記者向自如、蛋殼、相寓等多家公寓品牌發去採訪函，截至發稿，僅蛋殼公寓給予相關回應。

　　房租普遍上漲

　　引發這一輪關於長租公寓話題背後的事實是，北上廣深等一線城市平均租金7月份同比增長超20%。

　　據一位北京的自如客向《投資者報》記者反映，其租住的房間前後一年時間就上漲1100元，漲幅高達37.93%。

　　據該租客透露，其於2017年9月末在北京中關村區域租的自如，戶型為兩室一廳，其隻租了其中一間，因該房源為轉租方，當時價格僅要2900元。今年7月份自如管家開始催續租，直接給了一個續租價格4000元。“其實，一開始是要漲到4500元，然後管家說申請了一下說給降低500元，最後降到了4000元，”該租客對記者表示。

　　針對續租房租漲幅，自如管家向該租客給出的解釋是“自如，作為長租長官品牌，有著嚴格系統的收出房價格控制體系，不存在一線員工隨意修改和哄抬價格的可能。”而針對這一價格控制體系，自如相關負責人稱公司計價模型，根據市場價格計算精準的收出房價格。

　　事實上，上述租客並不是個例。據該租客介紹，住在他隔壁的室友，之前的租金是3900元，續租時也被要求漲到5500元，後因“續租不得上漲高於5%”的規定，自如降低到4000元。

　　這只是當前租賃市場的一個縮影。數據顯示，7月份北上廣深四個一線城市以及成都、天津、杭州、南京、青島、廈門、重慶共計11個城市的房租價格同比平均漲幅高達22.12%。

　　其中，北京以20.3%的增幅位居第六，排名前5個城市的同比增幅分別為成都32.4%、廣州30.7%、深圳30.5%、重慶25.1%、天津23.09%。

　　針對房租大幅上漲，各地區政府高度關注，北京、南京、天津等率先發表聲明嚴查租賃企業哄抬租房價格，壟斷租賃房源等行為，並約談租賃企業。

　　對於此現象，有專家稱，可以設定類似房地產調控“限價”的房租指導價，動態調整漲幅上限。中國房地產經濟同業聯盟主席胡景暉則在8月26日某論壇上表示，房租漲幅必須要低於公司部門的工資漲幅。

　　此外，胡景暉還表示，要想真正的解決房屋租賃問題，必須讓“國家隊”盡快入場。“中介市場上份額最大的前三或者前五的房產中介，必須由國資控股。”胡景暉說道。

　　自如們的商業邏輯

　　針對房租上漲現象，胡景暉認為，長租公寓應該承擔三分之一的責任。“所謂長租公寓在資本的挾持下，高價收房，超出市場平均合理租金20%到40%收房，這是事實。”胡景暉在論壇上表示。

　　當然，他也指出，房租的上漲存在很多方面的因素，包括CPI、貨幣因素、季節性因素的推動。另一方面從需求的角度來看，一線城市在人口機構上叫做騰籠換鳥，需求結構的變化也推高了房價。

　　諾亞財富地產研究負責人黃琳珊也表示，長租公寓是推高房租的原因之一，但不是唯一的原因，受調控、高房價影響，租房需求增多，也是推手之一。

　　“自如、蛋殼等長租公寓品牌以高出市場20%~40%的價格收房，這個現象確實存在。每一家收房條件都不相同，為了競爭，彼此抬價，很常見。”黃琳珊進一步向記者表示。

　　易居智庫中心嚴躍進則表示，現在說的長租公寓漲價，有一點是明確的，即此類房屋的裝修成本比較高，很多都是裝修了以後再進行租賃，所以租金會提高。正如嚴躍進所說，類似自如、蛋殼等長租公寓均屬於分散式公寓，通過從個人業主收房再進行改造，存在著拿房成本、裝修成本、人工成本和融資成本等。

　　以自如為例，2018年1月16日，自如完成40億A輪融資，估值在300億元左右，若以競爭對手我愛我家截至8月30日36.82倍的市盈率為參照，自如每年得盈利8.15億元。

　　而據公開報導，自如目前房源規模約70萬間，8.15億元分攤到70萬間房源上，也就意味著1間房每年要盈利1164.3元。據記者了解，自如每間房僅裝修成本就達到3萬~5萬元，還有拿房成本、人工成本、融資成本等，要如何在覆蓋成本的情況下實現1164.3元的盈利？

　　儘管矢口否認推高房租，但自如等長租公寓的定價水準高於市場租金平均水準卻是事實。以上海租房為例，記者比較了房東通過中介租賃的掛牌價格與自如定價的差異。一套位於錦南浦三小區的62平方米的2室1廳1衛戶型，自如定價5290元/月，另收取8%的服務費也就是5713.2元。

　　而58同城上顯示，錦南浦三小區該戶型參考價格範圍在4750元~5450元/月。此外，記者了解到，同小區、同面積、同戶型的租賃房源，有一套掛牌租金是4100元/月，另一套為4900元。

　　此外，位於臨沂七村小區的一室戶，記者在自如APP上看到共有三套房源，定價分別為4030元/月，4390元/月，4490元/月，面積分別為36平方米、38平方米、38平方米。

　　而在中介平台上掛牌該小區的一室戶房源，租金價格普遍在3470元~3930元/月，面積與自如房源相差不大。

　　多位受訪的租客對記者表示，目前的高房租已經很難獨自負擔，偶爾也需要家人的支持。

責任編輯：李鋒