2018年上半年，樓市巨集觀調控維持穩定並局部加碼，房地產亂象得到進一步整治，市場供求走勢保持平穩。從土地市場供求結構來看，一線城市在高壓調控下明顯降溫，二線城市由於加大供應實現量升價穩，三四線城市在需求外溢和棚改帶動下量升價漲。從企業拿地來看，品牌房企仍在積極補倉，並向三四線城市下沉。預計2018年下半年，在金融環境收緊及棚改政策調整作用下，土地市場將繼續降溫，部分三四線城市市場風險或將顯現，房企拿地宜更加科學與審慎，保障現金流安全。
1
規模：拿地金額上漲，房企積極補倉
2018上半年，房地產市場調控保持高壓，並向三四線城市轉移，限地價、限房價、競自持、競配建等出讓方式持續加碼市場。受供地結構、土拍政策以及城市分化等因素影響，房企拿地金額略有上漲。2018年上半年，拿地金額Top50房企拿地總金額10801.2億元，同比增長17%，拿地總面積24588.6萬平方米，同比上升28.5%。
圖： 20家代表房企[1]2018年上半年拿地總金額、面積和成本情況
數據來源：企業公布，中國指數研究院整理
代表房企拿地總額下降，拿地面積上漲。2018年上半年，代表房企拿地金額同比微漲0.4%，拿地面積同比增長19.8%，拿地成本下降16.7%。主要受城市供地結構、市場需求及調控政策影響，一線城市拿地成本及時間成本逐步走高，以及土地屬性更加複雜，房企拿地積極性明顯下降，多個地塊出現流拍，三四線城市升溫，房企加大爭奪三四線資源力度，土儲規模及佔比明顯提升。
圖：2018年上半年20家代表房企拿地規模情況
數據來源：企業公布，中國指數研究院整理
代表房企多積極備貨，部分房企出現大幅補倉。2018年上半年，代表房企拿地額與銷售額比重平均值為50.9%（剔除綠地後為38.5%），保持較高水準，規模擴張意願較強。具體來看，華潤、金地、龍湖、綠城、旭輝和招商比重均超60%，綠地比重則超過200%。綠地加大其拿地力度，主要與其2018年將圍繞剛需住宅、弱改善性住宅、特色小鎮、康養谷、高鐵商務區等產品線開展業務的戰略相關。根據綠地公告顯示，2018年一季度，其重點圍繞快速成長的高鐵站和快速周轉的三四線城市項目推進土地儲備工作，拿地規模保持高位。
2
成本：拿地成本下降，投資更加謹慎
圖：2018年上半年20家代表房企拿地平均樓面價分城市等級變化情況
數據來源：企業公布，中國指數研究院整理
開發商熱情逐漸減退，拿地樓面價同比小幅下降。2018年以來，房地產調控政策繼續深化，重點城市市場整頓力度持續強化，對於土地提出更為苛刻的條件，比如配建規模增多、限價條款嚴格，從而限制了企業的拿地能力。具體來看，一線城市，20家代表房企拿地樓面價同比下降19.1%；二線城市，20家代表房企拿地樓面價同比下降7.5%；三四線城市，20家代表房企拿地樓面價同比下降18.1%。
圖：2018年上半年20家代表房企新增土地儲備平均溢價率情況
數據來源：企業公布，中國指數研究院整理
房企拿地溢價率保持低位，房企拿地更為謹慎。2018年上半年，受國家巨集觀調控政策影響，全國300個城市各類用地溢價率為20.2%，較去年同期下降15.6個百分點。從20家代表房企來看，其新增土地儲備的溢價率均值為21.1%，同比下降24.1個百分點，土地溢價率大幅回落。主要由於一二線城市配建、限價等調控政策壓縮項目利潤，部分三四線城市市場走勢不明朗，房企拿地意願有所降低，總體拿地態度也更加謹慎。
3
布局：一二線為主不變，中西部城市群升溫
▌拿地仍以二線城市為主，但拿地重心向三四線城市下沉
圖：2018年上半年20家代表房企各等級城市拿地布局情況
數據來源：企業公布，中國指數研究院整理
從拿地金額看，一線城市拿地熱情減退，二線城市是主戰場，三四線城市升溫。2018年上半年，20家代表房企拿地金額同比微漲0.4%，其中一線城市拿地金額同比下降69.3%，土地市場降溫明顯；二線城市拿地金額同比微增5.4%，拿地金額佔比為53.9%。在政策調控收緊的背景下，部分城市推出人才引進計劃，間接催動了土地市場的升溫；三四線城市拿地金額同比增長44.1%，拿地金額佔比達到36.9%，同比增長12.5個百分點。
圖：2018年上半年20家代表房企城市進入情況
從拿地城市分布來看，一二線城市為主，三四線熱點城市數量增加。2018年上半年，杭州、重慶、寧波和嘉興等十個城市最受關注，代表企業進入數量超過10家。在企業聚焦的前20個城市中13個為二線城市，6個三四線城市，其中嘉興、徐州、南通、湖州等均為長三角熱點三四線城市，受周邊一二線城市外溢效應影響，土地市場日益升溫。
▌中西部和長三角周邊城市為企業布局重地
圖：2018年上半年20家代表房企各城市群拿地布局情況
數據來源：企業公布，中國指數研究院整理
分城市群來看，長三角地區熱度依舊，中西部土地市場持續升溫。20家代表房企在城市群中的拿地金額明顯提升，其中中西部拿地金額同比增長70.3%，佔比達28%，主要為城市群周邊非熱點二線以及三四線城市拿地金額大幅增長，如嶽陽、瀘州等城市；珠三角地區的拿地金額也略有上升，同比上升9.6%，其余三個城市群拿地金額出現不同程度的下降。
圖：2018年上半年20家代表房企拿地金額前20城市（左）和拿地面積前20城市（右）
數據來源：企業公布，中國指數研究院整理
從具體城市來看，城市群核心城市仍為布局重地。長三角受到房企長期持續關注，代表企業拿地金額前20城市中，有10個城市位於長三角經濟圈，其中杭州、上海、南京、寧波、溫州等城市備受房企青睞。中西部範圍內的城市群核心城市仍是房企布局重地。代表企業拿地面積前20城市中，有9個城市位於中西部地區，其中以重慶、成都為代表的成渝地區以及以長沙、武漢為代表的長江中遊城市群受房企持續關注。伴隨中西部地區對外開放水準不斷提高，人口聚集效應開始顯現，重慶、武漢、成都、鄭州、昆明等中西部地區二線城市成為房地產企業布局高地。
4
收並購：標的多元化，成本將上升
圖：部分房企2018年上半年多元化收並購案例
房企收購標的涵蓋電競、舊改、城市更新等多領域。2018年上半年，房企收並購標的企業呈現多元化，綠地、保利、招商等房企紛紛通過收購舊改、文旅、物流等項目增加土地儲備。多元化收並購一方面有利於企業獲取優質土地資源，另一方面也為企業多元化發展提供了試水準台和資源支持。
房企股權收購模式增多，收並購成本增加。經過幾輪大規模收並購後，房企收並購的成本將逐步走高。伴隨收並購成本增加，房企股權收購模式數量有所增加，如招商蛇口以85.53億元合計收購招商漳州78%股權；恆大以1170萬元收購雲南新昆海置地30%股權，從而獲得該公司旗下64萬平方米項目。伴隨非熱點二線城市不斷升溫，預計未來收並購成本將持續上升。
結語：
2018年上半年，房地產調控政策繼續堅持“房住不炒”原則，因城施策更加精準。房企投資熱情有所降溫，一線城市拿地更加謹慎，二三四線城市成為企業拿地熱點，且從今年上半年高價地成交亦逐漸向二三四線城市偏移，新一輪的風險值得關注。在持續深化的調控政策下，預計下半年在調控政策和金融監管趨嚴的背景下，房企拿地將更為謹慎，部分三四線城市將有所降溫，收並購規模將繼續擴大。
[1]20家代表房企包括碧桂園、保利、萬科、恆大、中海地產、富力地產、華潤置地、華夏幸福、金地、龍湖、綠地、融創、融信、世茂、綠城、新城控股、旭輝、雅居樂、招商蛇口、金茂。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室