地產公司流動性趨緊，樓市供需矛盾進一步凸顯

觀點概要

在房地產嚴調控的基調下，地產銷售面積增速及金額增速逐步回落。與此同時，由於本輪地產去庫存較為徹底，部分地區地產庫存較低，開發商有補庫存的需求，開發商拿地比較積極，土地購置支出較大，地產公司流動性趨緊。金融去杠杆導致市場利率快速上升，地產信用債發行銳減且到期償付量激增，部分銀行暫停開發貸，地產公司外部融資受限，且有較大的償付壓力。在債市信用風險頻發的條件下，地產信用利差逐步走闊。搶人大戰進一步發酵，使得二線城市房價上漲的預期進一步加強，居民購房意願強烈，加之二線城市地產庫存處於低位，二線城市樓市供需矛盾進一步凸顯。

開發商拿地積極，但現金流逐步惡化

2017年房地產去庫存取得明顯的成效，多地房地產庫存處於低位。開發商依然有補庫存的需求，加之十九大之後確立“房住不炒”的政策基調，各地政府也加快了土地供應的力度，因此開發商拿地比較積極，而從需求端來看，由於政府調控地產的力度不減，部分地方甚至有所更新，地產銷售面積增速及銷售金額增速均出現明顯下滑，開發商回款較為困難，現金流逐步惡化。

圖1 開發商拿地比較積極

圖2 地產公司現金流逐步惡化

外部融資受限，償債壓力逐步增大

2017年金融去杠杆以來，央行執行穩健中性的貨幣政策，M2增速中樞下滑至8.5左右，市場利率快速上行，發債成本逐步上行，地產信用債的發行量銳減，今年1月份部分銀行暫停了開發貸，地產外部融資逐步受到限制，與此同時地產債務到期償付量逐步增大，地產公司償債壓力逐步增大，債市信用風險頻發的條件下，地產債信用利差逐步走闊。

圖3 地產公司償付壓力逐步增大

圖4 房地產信用利差逐步走闊

搶人大戰進一步發酵，樓市供需矛盾進一步凸顯

2017年繼武漢、南京、成都等城市推出人才新政之後，2018年西安、杭州、濟南、天津等城市紛紛加入搶人大戰，天津宣布人才新政之後，首日申請落戶人數就達到30萬。二線城市搶人大戰深層次原因主要有：1.一二線城市資源嚴重錯配，二線城市人力資本顯著落後於一線城市，一二線城市之間的差距有不斷擴大的態勢，人力資本的短板對於二線城市的長遠發展極為不利，2.在規範地方債的大背景下，嚴控新增債務，存量債務較大且存在到期償付問題，地方融資平台壓力較大，引進人才有助於增加房地產剛性需求，進而增加土地的需求，地方政府可通過轉讓土地獲得土地出讓金，解決地方債務償付問題。然而搶人大戰帶來問題不容忽視，由於大量新增人口湧入二線城市，使得房價上漲的預期進一步得到加強，二線城市房地產庫存較低，政府只得通過“限購”、“限價”等方式調控樓市，新房與二手房價格出現倒掛，樓市供需矛盾進一步凸顯。

總結

後續來看，地產調控短期來難以出現明顯的松動，地產銷售增速回落，部分銀行暫停開發貸，地產信用債發行銳減且到期償付量明顯增加，地產公司的流動性逐步趨緊，中小地產公司的信用風險進一步加大，地產投資增速逐步出現回落。搶人大戰繼續發酵，樓市供需矛盾進一步凸顯，目前政府調控仍是“重需求”、“輕供給”，後續供給側政策如無明顯改善，二三線城市房價仍有上漲的可能。

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