碧萬恆融四巨頭年內銷售超2兆房企轉型運營重塑競爭格局

本報記者張曉玲實習生陳靚深圳、廣州報導

時間步入2018年末，房地產行業一年來風起雲湧、變化萬千，卻仍是以規模“說話”，銷售領域仍是大企業的天下。

克而瑞數據顯示，碧桂園、萬科、恆大和融創前11月的銷售業績佔據前四，總額超過2兆。

截至11月，銷售超過千億的房企已有25家，到年底可能會超過30家，同比去年幾近翻倍；其他各梯隊的銷售金額入榜門檻，也明顯提高，行業集中度進一步提升。

硬幣的另一面卻是弱市之際的寒涼，不少房企面臨資金鏈危機，“二八定律”凸顯；11月房企項目積極入市，但去化率表現普遍不及預期。

在行業的下行周期之中，房企的戰略變化、業務轉型越發明顯，逐漸從拿地、建房、拿地的傳統開發模式，轉向“開發+運營”布局產業，走上城市綜合運營之路。

而在這樣的新賽道角逐中，行業有望重塑競爭格局，產生新的王者、領軍者。

格局暗流湧動

縱觀房地產行業30年的風雲變遷，龍頭企業之間的競爭從未停止過。

2000年前後，第一代房企龍頭確立，萬保招金四大龍頭揚名，萬科穩居第一把交椅十幾年。

2008年金融危機後，樓市經歷巨變，一輪大洗牌上演，恆大、萬達、碧桂園等民企湧入，發展勢頭迅猛非常，很快就成為最頂層的房企新貴。

過去三年，又一輪的行業規模競爭出現，在保利、中海、金地等老牌企業放緩腳步的同時，碧桂園、恆大、融創躋身四強；閩系房企也集中發力，旭輝、陽光城、泰禾等後來居上，影響和重塑著行業格局。

在暗流湧動的格局變幻中，隨著2018年漸進尾聲，房企之間強者恆強的行業格局也在深入地展現。

克而瑞日前發布的數據顯示，今年前11個月，碧桂園、萬科、恆大和融創中國延續了去年的成績，佔據流量金額前四，年內四家銷售總和約為2.16兆元，與去年同期的1.77億元相比，增長3900多億元。

從整體上來看，各房企規模穩步上升，截至11月末，千億房企數量已達25家，其中6家房企業績規模在3000億元以上。

百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻也快速提升，這在排名靠前的梯隊中尤為明顯。

排名前十的房企銷售金額入榜門檻達到1821.2億元，相比去年同期增幅達到46.9%；這一梯隊在這一年的時間內，除了新城控股新晉前8，華夏幸福跌至17，其余9位都堅若磐石。

而要躋身前50強，則要達到463.1億元，同比上漲36%；排在第100的上坤置業的流量金額為165.7億元，與去年同期排名100的信達地產的125.1億元相比，增長32.5%。

“龍頭房企銷售逐漸放緩”，中原地產首席分析師張大偉認為，“大量的中型標杆房企積極搶地，特別是從500億衝刺1000億，1000億衝刺2000億的第二梯隊房企，成為了過去搶地的主流企業。”

克而瑞研究報告分析顯示，11月以來，雖然房企項目積極入市，推案量大幅增加，但去化率表現普遍不及預期，原本房企期望依靠加大供應的年末反彈，實現難度很大。

三季度以來，房企融資管道收緊，面臨錢荒；市場觀望情緒濃厚，去化壓力大增；土地市場的頻頻流拍，房企拿地態度明顯謹慎。

因此，擁有充足資金的大型企業有能力在這樣的機會下囤積糧草，調整結構；而中小型企業則更艱難度日，面臨被收購的風險。

因此，房企集中度呈現加強態勢是業內共識。據前瞻產業研究院數據，今年前三季度，房地產行業集中度仍在加劇，TOP100房企集中度迅速攀升至71%，TOP30房企佔據近市場一半份額，TOP10集中度也已經達到30%。

行業內有觀點認為，排名前十的房企市佔率應該達到40%以上。

克而瑞分析指出，今年最後一個月各大房企之間的競爭會更加激烈。

事實上，房地產企業在擴張的路線上從未停歇，就像陽光城執行副總裁吳建斌所言，“規模競爭是永恆的主題。”

經過這麽多年快速的增量發展，從總量上，房地產行業已經邁入存量時代，在區域和發展的不平衡之間發現商機，將是房企發展方向和重點。

11月30日，萬科董事會主席鬱亮重申了這樣的行業判斷，“中國住房全面短缺、房價單邊快速上漲的時代已經過去。”

同時，在政策的強力調控之下，房地產行業在2018年進入下行通道；在2018和2019這樣的節點，房企將面臨更多挑戰。克而瑞研究中心認為，目前龍頭房企更追求有品質增長，規模增長較為平穩。

但轉型的壓力也早已有之。2012年，萬科就提出房地產行業已經進入“白銀時代”。同時，萬科加大了向城市生活服務商的轉型力度，涉足長租公寓、商業開發與運營、物流倉儲服務、教育和養老等業務。

除了萬科之外，中海、龍湖、華潤等房企的轉型動作也愈發深入。

中海地產董事會主席顏建國表示，“房企不應隻滿足住宅板塊開發，而應是開發+運營服務商。”今年，中海的企業定位發生改變，其最新定位是，成為卓越的國際不動產開發運營集團。

而龍湖則布局更早，2017年龍湖確定了住宅開發、商業運營、長租公寓和物業服務這四大主航道業務。今年年初，龍湖地產更名“龍湖集團”，明確了“空間即服務”的戰略理念，轉型決心強烈。

各大房企去地產化，向其他物業轉型的決心，從房企扎推改名的情況也能窺見一二。

除了龍湖，今年以來，時代地產和奧園紛紛去掉“地產”二字，更名為“時代中國”和“奧園集團”，萬達商業地產更名為“萬達商業管理集團”；萬科旗下的深圳萬科房地產更名為“深圳萬科發展”。

隨著模式從開發轉向“開發+運營”，在未來，運營領域或將成為房企競相角逐的重點，從而成為重塑行業的契機。

鬱亮等人士認為，運營模式這一新賽道出現之後，房企之間將不再膠著於銷售量多少的傳統競爭，而是形成新的競爭格局；運營賽道不再比拚短期的銷售金額，而將更加注重穩定的租金和管理費等收入。

華潤、萬科、中海這些有先見之明的房企，在未來的競爭優勢將會得以凸顯；目前銷售規模落後的企業，未來彎道超車也不是沒有可能。