龍頭房企銷售增速下滑 後規模爭霸時代如何開辟新賽道？

每經記者：魏瓊 每經編輯：魏文藝

從“黃金時代”到“白銀時代”，房地產行業沉浮幾十載，房企規模之爭從未停止。從早年的“招保萬金”到如今的“碧萬恆融”，有規模才有江湖地位是行業不變的法則。只是近幾年，房地產行業規模爭霸的影響力與房企對規模的恐慌變得前所未有。

隨著調控影響的持續顯現，率先完成規模積累的龍頭房企開始放緩規模增速。《每日經濟新聞》觀察發現，龍頭房企中碧桂園、萬科、恆大、融創均放緩規模增長，碧桂園提質控速，恆大將效益增長放在首位，“四強新貴”融創則一改連續兩年規模增速超100%的局面，2018年規模增速不及30%。

進入2019年，這種趨勢尤為明顯。據克而瑞統計數據，2019年1月，萬科、碧桂園、恆大三家房企合約銷售金額同比分別下跌29%、33%以及32%，融創則從之前的第四名掉落至第六名，被保利發展和中海超越。

房地產與資本密不可分，當龍頭房企在規模增長方面表現不似過往強勁時，則需要講述新的故事，持續獲得資本市場的青睞。後規模爭霸時代，龍頭房企紛紛多方探路，但何處才是未來的新賽道？

圖片來源：視覺中國

龍頭房企銷售增速下滑

2019年首月，房企銷售陷入“低迷”。據克而瑞數據，其監測的32家房企中，有29家房企1月合約銷售金額環比下滑，有12家房企合約銷售金額同比下降。

同時，百強房企銷售延續了自去年三季度以來的增速放緩態勢，克而瑞TOP100房企權益銷售總量同比下降8.6%。龍頭房企也未能幸免，萬科、碧桂園、恆大三強房企1月權益金額同比降幅均近30%。

據碧桂園發布的數據，1月共實現歸屬公司股東權益的合約銷售金額約330.7億元。因與2018年1月披露的數據口徑不一致，對比克而瑞披露的數據，1月碧桂園權益銷售金額同比下降28%。在克而瑞的合約銷售金額榜單中，碧桂園已被萬科超越而位列第二名。

據了解，碧桂園銷售增速下滑早有預兆。在2018年8月宣布提質控速後，碧桂園在規模方面的增長勢頭已不似之前強勁。2018年最後一個月進入業績衝刺的關鍵期，碧桂園則以121.4億元權益銷售金額收官。據業內人士透露，碧桂園是有意控制規模增長。

1月份排名第一名的萬科同樣也是面臨銷售金額同比、環比雙雙下滑的局面。據萬科發布的數據，1月份合約銷售金額488.8億元，同比減少28.1%。

恆大1月實現合約銷售金額431.7億元，同比下滑32.9%。

龍頭房企銷售增速下滑在2018年就已有明顯體現，《每日經濟新聞》記者梳理數據發現，碧桂園、萬科、恆大、融創4家房企2018年的規模增速為近3年最低。

談及1月房企銷售下滑，易居研究院副院長楊紅旭認為，2018年1月樓市處於繁榮期，基期值高，而今年處於降溫期，對比較為懸殊。楊紅旭預計，2019年1~2月新房銷售的同比增速進入下跌區間。

紛紛開辟競爭新賽道

房企銷售業績下滑有市場的原因，同時龍頭房企的規模降速與房企本身的戰略密不可分。近幾年，龍頭房企在規模發展中佔據優勢地位，部分房企逐漸不再將規模發展放在首位，而是發力新業務，在新賽道展開競爭。

早在2017年，恆大完成規模第一之後轉型“規模+效應”，不再將規模增長放在首要位置。2017年和2018年，恆大規模增速一路下滑，但穩定在行業前三。實現效益增長後，恆大一度超越中海，成為行業利潤王。

2018年，恆大的新業務版圖持續擴圍，加碼在新能源汽車領域的布局，先後入局賈躍亭的法拉第未來，入股廣匯集團，並通過附屬公司NEVS牽手柯尼塞格，恆大在新能源汽車領域動作頻頻。加上早前布局的金融、健康、旅遊三大新業務，恆大多元化業務已初具規模。同時恆大健康已登陸港交所，獲得資本市場的助力。

萬科則完成從“城市配套裝務商”到“城鄉建設與生活服務商”的轉型，同時萬科“八爪魚”戰略的八大觸角逐漸伸向生活服務的各個方面，構建萬科的業務服務體系。相較於碧桂園、恆大以及融創，萬科的規模發展之路較為穩健，規模增速保持在20%~40%之間。

龍頭房企四強中，碧桂園更加專注房地產業務以及模式探索。憑借高周轉模式，碧桂園從順德一個名不見經傳的中小房企一路拚到規模第一。2018年8月，碧桂園宣布提質控速，放緩規模擴張的步伐。

同時，在完成規模優勢後，碧桂園於2018年加大在新業務板塊的布局，將農業和機器人產業提升到與地產同等重要的位置，並任命碧桂園集團的二小姐楊惠妍接管新業務。

近些年，龍頭房企憑借快速的規模增長，備受資本市場追捧，股價一路飛漲。但資本市場是殘酷的，規模的故事在資本市場已不再新鮮，房企亟需開辟新的競爭賽道，持續獲得資本市場的追捧。

物業分拆上市潮以及資本的追逐證明了房企進入了一個正確的賽道。但眼下正時髦的農業、新能源汽車以及機器人等業務是否能同物業服務一般站上資本大潮的風口，尚需要時間來檢驗。

每日經濟新聞