退而居之，大灣區將如何帶來新的樓市發展模式？

粵港澳大灣區的建立無疑會開啟大灣區城市的新紀元。多元的發展，多城市的協同，全方位的貫通，最終將會把整個大灣區緊密的聯繫起來。近日《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發布，一時間把粵港澳的未來發展推上了輿論的焦點。關於大灣區中心、大灣區房價、大灣區發展趨勢的猜想也不斷的提出。不得不說，我國的經濟特區、國家級新區的建設都是十分迅速，只要敲定了哪怕居全國之力都要把新區建設起來，而現實情況也是如此，深圳和浦東新區也沒有辜負厚望，成功比肩國際。因此，粵港澳大灣區的發展前景也是十分樂觀的，再加上香港、廣州、深圳的加持，大灣區想不發展起來都難。

大灣區的發展是大勢所趨，根據規劃綱要的計劃，總體發展也不過短短的十來年，再加上大灣區本身的底子厚，相信一定可以提前完成規劃的發展要求。既然發展敲定了，那麽大灣區的總體樓市也就成為了各界關注的焦點。大灣區總土地面積5.6萬平方公里，人口超過7000萬，從人口密度來說不高，但是人口密度分布的也並不均勻，總體呈現出從一線到三線遞減的趨勢。而這個趨勢也有望在今後逐步放緩，畢竟未來大灣區的發展是一個整體，人口分布也會更趨向於城市人口的分布。

人口分布的改變，最終也將給大灣區的樓市帶來變化，雖然目前大灣區的房價也是從香港逐漸異塵餘生開來，呈現階梯狀，並且從南向北房價的差值還是非常大的，香港與肇慶的房價可以相差10倍以上。不過這樣的差距在今後會越來越小。因為，大灣區的建成無疑會讓這11座城市成為追夢人的新天堂，也許“大灣漂”一族會在今後迅速的成長起來。而對於高房價的城市來說，今後不會可能適合所有人買房，這部分的購房需求也會逐漸外溢到周邊低房價的城市當中去，最終整個大灣區就會形成新的樓市發展模式。

那麽，這個樓市的發展模式究竟如何形成呢？

一、環一線樓市提供啟發

對於北京上海等一線城市來說，房價高漲，限購不斷。雖然這些城市適合年輕人追夢，擁有世界一流的資源配置，但是卻不適合年輕人買房。所有環一線的樓市就成為了年輕人的棲息地。燕郊、嘉興、佛山都是一線城市需求外溢的受益者。因此，大灣區也是一樣，隨著灣區的發展核心城市房價上漲難抑，而協同的惠州、江門、肇慶將會成為購房需求外溢的主要接受地。房價逐漸趨於上揚是大勢所趨。

二、交通網的建設，讓大灣區“親”如一家

在大灣區的總體規劃當中，交通也是灣區建設的一項重要基礎保證。也正是因為交通的保證，就使得灣區的樓市出現了一些變數。總體規劃中指出要在灣區建立一小時的交通網。既然交通網可以實現一小時到達那麽整個灣區就相當於一個大城市，不論住在哪都像是“一家親”。就像燕郊一樣與北京相隔不遠，還有著非常便利的交通，因此北京的購房需求就外溢到了相對便利的燕郊，也因為這樣燕郊的房價迅速上漲。所以說，灣區也是如此在交通便利性的驅使之下，購房的需求就會從高房價外溢到低房價的地區。橫豎都是在灣區內曲線式的購房選擇也未嘗不是一個好的選擇。

三、人口的進入和層層外溢

灣區建成之後一定會是一個人口集中地，不論是投資者、追夢者、人才還是務工者，一定需要大量的人來保證灣區的發展。而灣區7000萬的人口與5.6萬平方公里的土地面積並不能達到一個完美的比例。因此，人口的大量進入一定是刺激當地樓市發展的一個重要因素。但是於此同時，房價增長了房地產的格局也要發生變化，畢竟不是誰都可以在香港、深圳、廣州買房子的，現在不能今後更難。正是這個原因使得香港的人會逐漸流入深圳居住，深圳的人會逐漸流入惠州，廣州的人會逐漸流入佛山。最終形成，有能力的在主區買房，能力稍差的選擇周邊買房。其他城市也會有這樣的外溢趨勢，再配合交通網的建設樓市格局會變動的更快。

四、區域分工明確，房價也有高低

灣區建設產業路子非常寬，經貿、港口、高新技術、旅遊、工業生產配套等都是灣區總體發展的目標。各個城市發揮自身優勢把好的做強，把強的做精。這就是說不同城市的定位不一樣，金融中心的房價一定高於經貿港口和高新科技產業的，旅遊區的房價一定高於工業配套生產的房價。所以說房價的現有階梯還會繼續保持，根據城市定位的差別實成屋價的差異化，然後以差異化實現差別化的購房，為購房者留有余地增加選擇。

五、樓市趨勢總體看調控

不過灣區內的樓市變化還要遵循調控的指導，這裡的例子就是雄安新區，雄安新區從新區公布開始就把關了樓市，防止炒房的行為發生。雖然灣區當中有11個城市，但也有統籌調控的可能性。如果灣區內實現統籌調控和限購，那麽購房的方式還會進一步的發生變化。不過，對於調控應該不會有過高的限制和要求，畢竟灣區充滿著機會和誘惑，人口是一定要來的。既可以帶來技術、人力資源也可也帶來投資，所以灣區發展促進樓市是大概率的事件。唯一可以限制灣區樓市的也就只有戶籍的管理了。畢竟教育、醫療等資源有限配置的一定是核心區域，或許這也將成為核心區域最大的競爭力，如若不然，在灣區的總體規劃之下“觸手可及”的交通網一定會讓買房變得可以“遠”一些。

大灣區的建設一定是有著重要戰略意義的，而在這個大背景之下灣區人民也一定可以乘著這班告訴的列車好好的享受一番“中國速度”帶來的紅利。灣區也正在成為舉國的焦點，大眾的壓力的“網紅”。也希望大灣區可以給樓市帶來新的變數，讓房子變得不再“遙不可及”。