站在科技爆炸前夜的房地產企業

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建築是軀體，科技是手段，提供人們更有品質的生活方式才是根本。

文 | 陳禹銘

“在不遠的未來，沒有綠色智能家居系統的住宅就像不能上網的房子一樣不合潮流。”比爾蓋茨在 1995 年出版的《未來之路》中描寫了他在那個時代對於未來居住的想象。如今23年過去，科技已經以超乎預言的速度深刻嵌入我們的生活，我們居住的房子也在科技的賦能下進化出各種新功能：三恆科技、五恆系統、綠金住宅、“5G科技”、AI智慧住宅……隨著近年來房地產市場競爭的加劇，“科技”更是成了不少開發商樂於提及的概念。那麽，科技的介入究竟在多大程度上實現了我們的居住理想？作為科技住宅的開發商，什麽才是它們佔位未來居住時代的核心技能？

科技地產的突圍之路

科技地產的歷史最早可以追溯到上世紀60-70年代，不過在中國市場，它的時間線要短得多。直到2003年前後，第一批科技地產企業才開始進入人們的視野。根據北京中研華泰研究院發布的《中國科技地產市場前瞻及投資戰略規劃分析報告（2013~2018）》顯示：2005年前後，科技地產的發展主要集中在長三角和北京等地，代表企業是朗詩集團和當代置業，當時的綠色科技住宅主要是通過地源熱泵+異塵餘生系統，來實現戶內的恆溫恆濕。顯然，成本較高的科技地產並不在此列，上述兩家房企也因此少有同行者。

“綠色科技建築已經比較成熟，對於傳統的住宅開發企業來說，並沒有太多進入的障礙，關鍵的問題是，科技地產的開發成本難以降低，一般消費者較難以承擔。”北京中研華泰研究院在其研究報告中亦指出。因此，彼時的科技地產更多出現在中高端住宅市場中，且建設規模都比較有限。

直到2013年左右，當霧霾等問題已經嚴重影響人們生活時，科技地產才迎來其第一輪生長周期。當時市場上不少住宅項目以新風系統作為突破口，進入到了科技地產的領域，並且取得了良好的市場反應。“新風系統等於科技地產”這樣的概念卻也隨著開發商們的行銷攻勢開始深入人心。

事實上，新風系統只是科技地產的一小部分。發展至今，科技地產的概念已經涵蓋人們居住品質的方方面面。中國葛洲壩地產綠色科技研發負責人於昌勇表示：“如今的科技地產概念實際上涵蓋了綠色建築和智能建築，它的主要指標包括室內空氣的溫度、濕度、潔淨度、噪音、能耗控制，以及智能化等等，以科技手段改善人們的居住品質是這一類產品出現的最主要目的。”

在房地產調控的大環境以及市場居住觀念的更新下，科技地產顯然也正在成為越來越多開發商的突圍方向。因此，市場上不僅有如當代、朗詩一樣身上打著明確科技地產標簽的企業。還有像萬科、龍湖、中國金茂等品牌房企也在嘗試構築自己的科技地產產品線。此外，像中國葛洲壩地產這樣的企業則將綠色科技地產為企業產品發展戰略，以“綠色、科技、智慧”為核心競爭力，在行業探索出一條新的發展路線。

技術集成能力才是“護城河”

科技地產的技術含量究竟有多高？是不是有大量所謂的“黑科技”？這是許多行業外人士對於科技地產慣有的疑問。然而，與技術設備高速更新換代的情況不同，科技地產所使用的技術大多是成熟可靠的技術。尤其是在硬體上，很多技術雖然在不斷地迭代更新，但是技術原理卻是經過十幾年、甚至幾十年驗證的。

“在技術層面，建築技術不是像IT技術一樣是絕對研發驅動型，建築技術是應用集成型的。所以在某個單項來說，運用到建築上的技術都是相對成熟的。”在綠色科技地產領域深耕了十多年的於昌勇表示，“做科技地產成本確實是會高一點，但並不是說將大量實驗性質的技術向上堆砌。”

事實上，在科技地產領域，從前端的定位策劃、建築設計，再到採購施工、調試運維、優化和改造，都是一個完整閉環。對於項目的開發者來說，當每個環節由不同的人來完成時，問題就會變得複雜起來。

“建築是傳統行業，所有的技術都是公開的，誰都可以拿去用，所以這個行業似乎沒有壁壘。但要真正用好這些技術，將它們系統化，卻不是簡單的事情。由於建築是一個超級複雜的系統，真正的壁壘實際是在完成好其中的每一個細節，考究的是整個鏈條的運營能力，比如說異塵餘生製冷技術，控制不好結露點，屋頂會滴水。”科技地產行業的元老人物陳音說。

“科技地產如果論獨立的單項技術，其技術護城河並沒有人們想像的那麽高。但科技地產是一個龐大的系統性工程，真正的難點在於集成這些龐大的技術系統，並不斷圍繞客戶價值進行創新研發。”於昌勇也表示。

“我們在做的事情涉及到整個行業的產業鏈，集成是最大的壁壘，原因有別於傳統建築設計、施工，為項目增添“綠色科技”之後，複雜性並非簡單的1+1=2，施工難度會呈幾何倍數的增加。很多項目做得不成功，都是過程中出現了不可控的因素，整體統一旦出現了問題，很多環節便不能銜接順暢，最後呈現的結果必然會出大問題。”

產品和技術？科技地產該怎樣配平？

如何在產品和技術之間取得平衡？這是每一個涉足科技地產領域的從業者都想尋找的答案。

這些企業所需面對的並非單純的技術集成問題。如何在市場化的環境下，既保障科技地產的產品品質，又保證足夠的利潤率。

對此，於昌勇在接受36氪專訪時表示：“成本一直以來的確是科技地產必須面對的一個問題。平均算下來，綠色科技項目僅在施工、交付階段就延長數月工期。這就限制了科技地產的產品定位很難脫離中高端人群。不過，隨著越來越多的企業關注科技住宅，大量的預製件進行量產，其建造成本還會進一步下降。產業化與標準化能夠讓我們產品越來越接近社會平均成本。”

2016年，葛洲壩地產提出“5G科技”戰略，其實質就是將產品品質的把控上升到了企業戰略的高度，讓綠色科技項目能夠更具普適性。在於昌勇看來，葛洲壩地產選擇了一個合適的市場切入點，一方面他們堅持整個企業的產品走綠色科技之路，而另一方面公司同樣注重中國傳統的居住文化和生活方式營造。這二者的結合，讓葛洲壩地產從如今市場上琳琅滿目的科技地產產品中突圍成功。

“與其他做科技地產的企業相比，葛洲壩地產無疑在綜合實力上更佔優勢。”一位機構分析師評價稱：“既不像一些企業將“科技”局限在產品行銷的層面，作為一個行銷噱頭而存在，也不像市場上一些代表性的科技地產企業一樣，將技術置於主導地位，而忽略了建築空間與居住文化本身。”

建築是軀體，科技是手段，提供人們更有品質的生活方式才是根本，這是科技地產應該遵循的打造邏輯。於昌勇告訴36氪：“我們不願意為了技術而忽略建築和空間營造，更不能舍本逐末，忽略人們在居住領域的精神需求，我們希望的是在建築與技術之間尋找到平衡點，從硬體到軟體去全方位滿足人們的居住需求，構建一種真正高品質的生活方式。”從這一點來說，葛洲壩地產的“5G科技”戰略通過高新技術與高品質建模的整合將這一理念進行了貫徹，並且在北京中國府、南京中國府、合肥中國府等項目上進行了落地。這些嘗試，也將科技地產從單純的行銷附屬或者技術主導層面剝離出來，為市場提供了一個均衡發展的企業樣本。