錯失黃金時代之五：今人誰識億城地產？

只是為了寫這組稿子，才去搜了一下，億城地產。官網是一家叫做廣州億城置業有限公司的企業，自己的LOGO簡稱是“億城地產”，項目有三個，億城·泉說（廣州從化），億城·翰林苑（河南焦作），億城·金海岸（韶關始興縣）。顯然，此億城地產非彼億城地產。

俱往矣，億城地產。

億城地產是業內對原億城股份（000616）的俗稱。長期以來業內人士或者媒體報導提到、寫到億城地產，就是指億城股份。

億城地產在北京開發的著名建案是萬城華府，它的概念叫做“城市別墅”，定位高端，售價也相當的高端，2005年單價就賣到5萬元，單套最高2500萬元。隨後複製的西山華府，一度也是一房難求。有業內朋友跟攸克君說，萬城華府和西山華府至今仍是北京西部最好的建案之一，經得起時間的考驗。不少互聯網科技界大佬住在萬城華府小區裡。

億城地產當時的總裁叫做鄂俊宇，操盤手叫做遇繡峰。老鄂離開億城去了鄂爾多斯，後來這個四線城市的樓市崩了，老鄂回了北京創業，從事家居養老行業，據說做得也不錯。遇繡峰被挖回金地華北。

2009年，西山華府合約銷售額達37.44億元，佔億城地產當年45.34億銷售額的82.58%。多年以後才發現，這是億城地產作為房地產企業的輝煌峰值。

億城地產（億城股份）在2012年年報中說：過去三年（2010-2012），是公司“失去的三年”。營收逐年遞減：2009年營業收入34.2億元，2010年30.7億元，2011年主營收入21.6億。

然而，一步錯三年，億城從此被甩出了主流地產商的隊伍。等待它的，是糟糕的命運。

2013年8月6日，億城地產第一大股東乾通實業將其所持的約2.87億股股份以16.1億元的代價轉讓予海航資本。後者持有億城19.98%，為其第一大股東。次年4月，億城股份更名為億城投資。2015年1月再次更名海航投資。

幾乎就在海航進入的時候，就有專家表示，海航入主億城，不是為了做大地產業務，而是一種資本運作行為。果不其然。

很快海航投資就作出了一系列去地產化的行動，億城地產一系列子公司、項目被悉然打包出售。值得一提的是，億城轉讓的秦皇島天行九州旅遊置業開發有限公司股權，是由億城地產原總裁馬寅接手。幾年後，馬寅將這個燙手的山芋打造成了全中國知名的IP文旅項目——這就是阿那亞。

而經過海航一系列資產轉讓之後，原億城股份基本成為一具剝離實業的資本空殼。

海航投資最新的消息是，其於12月20日晚間公告，公司控股股東海航資本集團有限公司持有的公司1.55億股股份因合約糾紛被司法凍結，超過其持有股份（2.86億股）的一半。

此前，海航投資發布的2018年半年報顯示，2018年1-6月實現營業收入8958.03萬元，同比增長137.5%；淨利潤-8677.13萬元，同比下降324.93%。

海航資本入主億城後的3年，恰恰是是整個海航集團瘋狂收購的3年，但它隨後也同時見證了海航系從2017年下半年開始、目前仍未止歇的資產拋售狂潮。

據媒體報導，2018年以來，海航出售資產規模近3000億元，未來海航集團出售的規模不止3000億元。

回到億城地產。是什麽原因導致它從2009年突然之間斷崖式的下跌？

在2012年年報，原管理層作出了清醒的反思：“過去的幾年中，持續的以行政措施為主的巨集觀調控使房地產環境發生了重大變化，首置首改等剛性需求成為推動市場發展的主要力量，而公司對市場形勢變化的認識不足，未能及時調整自我定位，以致發展速度遠遠不及預期，並大幅落後於大市”。

總結一下，就三點：

其一，產品太過單一。億城不僅在北京做的是高端產品，去外地拿的項目也是做高端產品。做高端產品不是罪，但全是高端產品，沒有迂回空間，一旦遭遇市場震蕩，就會迎來巨大風險。事實上，2010年的調控只是讓市場短時間萎縮調整了一下，一些房企就受不了了。這些房企包括拿了四個地王的綠城，也包括億城這類體量還比較小的房企。

其二，區域布局失誤。豐台青龍湖鎮收購那麽大的一個項目，而且定位高端，在10年前明顯是過於超前；同樣超前的，還有秦皇島阿那亞項目，近3000畝土地，又是定位那麽高端的旅遊地產；在蘇州等地的項目也是偏高端——這幾個項目銷售都不好，有的甚至是停滯，這導致資金本來就不夠雄厚的億城，一下子陷入資金鏈緊繃的危險境地。順便說一下，阿那亞這幾年暢銷，一是產品確有獨特性，二是北京高房價下的投資性和度假需求外溢。

其三，缺乏融資管道。如果能夠融到資，2010年繼續在北京的城市中心區拿地，2011-2012年迅速進入強銷期，億城地產絕不至於後來那麽被動。

像萬城華府、西山華府那樣的高端產品，如果區位是在海澱區，即使遇到調控後的市場谷底，也不用太擔心，一旦市場好轉，就會第一時間迅速反彈。西山壹號院就是典型的案例，這個項目令融創一舉成名，並奠定了它快速擴張的基石。

小企業，轉寰余地小，容不得大的失誤；中偏小企業，騰挪空間小，可以適度冒險，但不可豪賭。否則，要麽耽誤5年甚至更長的發展時間，要麽從此一蹶不振。而億城地產，則是被無情地趕出了地產的隊伍。

（下篇預告：錯失黃金時代之六：泛海、星河灣、合生創展）