三四線樓市的現狀：房子賣不動，房價卻不跌！

最近幾年來，三四線房價一路高歌，漲勢非常驚人。比如江蘇蘇北重鎮徐州，房價連漲了35個月，相比連漲之前的房價，如今翻了一倍，個別建案一年漲了160%。

更為重要的是，由於一二線城市的“限漲令”，而三四線之前沒有限制，所以在棚改貨幣化的刺激之下，在買房需求的推動之下，房價一路飛漲，甚至開始逼近了二線城市。

然而，時過境遷，如今不少三四線城市卻又陷入了另一個尷尬的現狀，即：房子賣不動，房價卻不跌！

大家都知道，如今別說三四線城市了，就是一二線城市，房子都不太好賣。但相比一二線，三四線卻更難，除了樓市大環境處於低潮之外，原因有四。

（1）三四線城市這一波的樓市繁榮，和棚改貨幣化息息相關。但如今不少城市已經基本完成棚改，而且國家貨幣化安置政策也在調整，所以最大的一個刺激點在衰弱。

（2）此前，由於一二線限制炒房，所以不少炒房客轉向了三四線，由此增加了三四線買房需求。但這並非真正需求，而只是投機，一旦方向不對，自然偃旗息鼓，不再去買房。

（3）由於三四線不限價，所以此前漲幅較大，相比一些二線城市，已經沒有了價格優勢。加之二線城市的“搶人”戰略，導致很多需求去二線城市買房，分流了部分三四線買房需求。

（4）相比三四線城市，一二線更有吸引力，所以一二線人口持續是淨流入，而三四線是人口持續淨流出。人口，就代表住房需求。三四線人口持續流出，代表住房需求在減少。

讓人奇怪的是，從市場規律來看，既然三四線房子賣不動，房價應該下調才對，為何房價卻不跌呢？原因很簡單，不外呼這九個字，即：不準降，不能降，不願降！

其實，除非萬不得已，不然誰都不會降價。然而，問題的關鍵在於，如今三四線的高位房價，未來能不能保持住？

從以上分析可以看到一個重點，即住房需求在減少。但從各方數據可以看到，三四線樓市供應卻在增加，去年有數據顯示，三四線樓市庫存回到了7年前，去庫存之後現在又庫存積壓了。也就是說，從長遠來看，三四線樓市將供大於求。

因此，從正常邏輯上看，三四線房價缺少承載的基礎，未來應該是要下行。當然，如果房價持續多年不漲，其實也相當於房價下跌。

值得一提的是，去年有統計顯示，房價過萬的三四線城市，已經超過了20座。十年前，有專家評論，“房價過萬”是二線城市的一個標誌，如今看來這一判斷貽笑大方了。實際上，全國新建建案的均價，都已經接近了萬元。

國家統計局的數據是，2018年全國建案均價超過8700元/平，尤其是東部地區的整體均價，就已經超過了1.1萬/平。從全國來看，房價一旦再漲15%，那麽中國將進入萬元時代。