瞭望：高品質住房市場開新局

◆以“樓市新政”招攬人才，可在不放鬆限制投機“炒”房多種政策的前提下，較好地消化城市庫存房源，助力房地產行業的供給側結構性改革，讓房地產供給與市場“剛需”更加貼近

◆通過引進人才，大力實施創新驅動發展戰略，培育新動能，有助於摒棄“土地財政”，進而推動房地產邁向平穩健康的高品質發展軌道

高品質住房市場開新局

文/《瞭望》新聞周刊記者 鄧華寧

落戶寬鬆、提供購房補貼、降低公積金使用門檻……《瞭望》新聞周刊記者調研採訪到，在各地頒布的“人才新政”中，都不約而同將房子作為吸引人才的重要手段。特別是南京、杭州、武漢、成都等熱點二線城市，為了能在同一線城市的競爭中凸顯優勢，更是將購房補貼作為招賢納士的核心手段。

黨的十九大報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

2018年政府工作報告要求，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。”

在今年房地產調控政策仍然趨嚴的背景下，這一系列“樓市新政”是否意味著調控出現定向松動的趨勢？對此，有業內人士表示，近期各地房地產行業出現的新變化，是因城施策和差別化調控思路的繼續推進，並沒有背離官方設定的樓市調控政策主基調。

在業內人士看來，以“樓市新政”招攬人才，可以在不放鬆限制投機“炒”房多種政策的前提下，較好地消化城市庫存房源，助力房地產行業的供給側結構性改革，讓房地產供給與市場“剛需”更加貼近。特別是，通過引進人才，大力實施創新驅動發展戰略，培育新動能，有助於摒棄“土地財政”，進而推動房地產邁向平穩健康的高品質發展軌道。

▲消費者在2017 重慶春季房交會上了解建案資訊 王全超攝

【重在擴大租賃市場】

“如果說銷售市場還存在著‘炒作’情況，那麽租賃市場上的需求則基本上都是真正的‘剛需’。”有業內人士評價，這也是政府工作報告明確提出“培育住房租賃市場”的動因所在。

今年以來，各熱點城市紛紛將增加租賃房供給、搭建租賃服務平台作為重要施政方向：

南京市2018年將籌集租賃房源100萬平方米，保證租賃房供地佔住房供地比例達到30%以上；

未來五年，成都市將建設人才公寓和產業新城（工業園區）配套住房2769萬平方米，約35萬套。其中人才公寓2229萬平方米，約30萬套；產業新城（工業園區）配套住房540萬平方米、約5萬套。

杭州市計劃到2020年，新增租賃住房總量將佔新增商品住房總量的30%。同時盤活存量土地、用房，探索村集體10%留用地上建設租賃住房。

“要樹立不買房也能在這個城市扎根的理念。”在接受《瞭望》新聞周刊記者採訪時，南京市市長藍紹敏表示，租賃房用地是經營性用地收益的八分之一到六分之一，南京市今年建設100萬平米租賃住房，預計財政上要減少200多億的土地收益，“這說明南京是下決心培育、規範房地產租賃市場”。

“北京試點集體土地建租賃住房已經有了樣本。”中國中建設計集團副總經理吳宜夏說，目前北京海澱區唐家嶺、朝陽區平房鄉、昌平區北七家鎮等5個集體土地建租賃房項目、1.28萬套房源已經開工，已入住超過5000戶。“不久前，國家允許集體建設用地建租賃房，這是增加租賃供給，盤活集體土地，振興鄉村的重大利好。”

今年初，相關部門負責人表示，我國將研究制定權屬不變，符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，加快推動建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居，政府將不再是居住用地唯一提供者。

“此次集體建設用地入市新政的‘題眼’就是企業化。”華融房地產公司董事長榮瑞豐認為，一些大城市周邊長期存在“小產權房”，多數是村民自建出租、小打小鬧，環境散亂差，安全隱患大，且不合法。企業化的優勢是可以成片開發，設計和品質肯定明顯優於小產權房，物業和服務能跟進。

“我們企業每年的用工缺口都達到4萬人，招聘中心24小時開門，我們最希望形成長期穩定的租賃市場。”藍思科技長沙基地生產經理羅承林說，但是目前企業建設籌集租賃房源還需政策配套：一是加快推進租購同權落實，尤其是教育同權；二是降低機構出租人稅收負擔，這樣才能長期可持續。

▲ 3月1日，北京市海澱區首個共有產權房開盤選房 張晨霖攝

【讓樓市供給更加貼近“剛需”】

房子是用來住的、不是用來炒的——這是我國房地產發展的基本定位。要實現這一目標，最重要的，就是要讓房地產供給主要面向那些真正有“剛需”的需求方。

大學畢業生，初入社會，面臨著就業及組建家庭的壓力，經濟能力有限，鮮有炒房的行為，是房地產市場上很重要的“剛需”團體。2018年，全國高校畢業生人數將達820萬人，再創歷史新高。在京滬等一線城市已明確表示持續收緊戶口指標的大背景下，以南京、杭州、武漢、成都為代表的熱點城市紛紛向大學畢業生推出各種優惠政策招攬人才，加快“攬才”步伐。

《瞭望》新聞周刊記者梳理發現，2017年以來，武漢、南京、成都、西安、長沙等20多個省會城市招才攬賢的政策接連頒布。武漢、南京更多次更新政策優惠力度。政策措施主要包括放寬落戶的門檻和限制、提供人才安居住房、發放人才租房、購房補貼等等。

武漢市提出打造“百萬大學生留漢創業就業工程”，通過“走進去”、“走下去”、“留下來”、“乾起來”四項具體舉措，大力發展“菁英經濟”，確保5年留下100萬大學生。武漢在全國率先推出最優落戶、收入、居住三項政策後，吸引了一大批高學歷大學畢業生在武漢落戶。據武漢市相關部門統計，2017年，當年大學畢業生留漢就業創業達30.1萬人，是2016年的3.1倍；14.2萬大學畢業生落戶武漢，是上年的6倍。成都市提出人才計劃後，2017年超11萬全日製本科以上青年人才落戶成都，增幅明顯。2017年吸引大學畢業生同比大幅增長的南京市，今年初又頒布新政，提出高層次人才在南京買首套房不再受戶籍限制，且公積金最多可貸120萬元，高校畢業生租房補貼年限可延長至5年。計劃每年吸納20萬以上大學生在寧就業創業，實行一條龍服務，積極落實就業創業扶持政策。

遏製炒作，價格調控是十分關鍵的舉措。2018年伊始，南京就完成了2018年第一批全自持出租住宅地塊出讓，這五宗地塊兼顧了“職住平衡”原則，分布在各個產業發展園區的周邊，這些地塊的起拍樓面價僅為每平方米2550元左右，僅相當於周邊普通商品住宅地塊價格的六分之一，並全部底價成交。

武漢市房管局3月下旬發布新政，在去年人才可以享受8折購房的基礎上，又推出人才租房可享受8折優惠的政策。新提出，畢業3年內的普通高校大學生，擁有武漢市戶籍且家庭在武漢市無自有住房的，均可申請租賃大學畢業生租賃房，並確保低於市場價20%，如屬於合租的可低於市場價30%。

【以創新發展取代“土地財政”】

中國房地產市場之所以曾出現過諸多“亂象”，關鍵是舊的城市發展模式導致“土地財政”頑疾難以根除。在中國經濟由高速增長轉向高品質發展的大背景下，摒棄“土地財政”，大力實施創新驅動發展戰略，是各個城市在發展競爭中佔據優勢的關鍵，也是推動房地產市場實現平穩健康發展的根本途徑。

今年2月下旬，山東省委書記劉家義對人才戰略與產業結構更新轉型做出了精辟論述：知識人群在哪裡聚集，財富就在哪裡聚集；哪裡環境好，精英就在哪裡聚集。目前，全國新一輪“人才爭奪戰”已經打響，幾乎所有二線城市都頒布了吸引人才的優惠政策。高層次人才是稀缺資源，要實行更加積極有效的政策，優化人才發展環境，把國內外頂尖人才往山東引、往山東拉。

事實上，近年來，在一系列新發展理念引領下，各個地方都在積極轉變發展方式，更多依靠創新驅動培育發展新動能，積極搶佔未來發展的制高點。比如，貴州省以大數據為引領，加快電子信息製造業發展，帶動經濟“彎道超車”；杭州市資訊經濟增加值增速超過GDP增速兩倍以上，對GDP的貢獻率超過50%。實踐證明，誰搶佔了科技高地，誰就能在激烈競爭中脫穎而出。大量事實表明，領先科技出現在哪裡、高端人才流向哪裡，發展的制高點和經濟的競爭力就轉向哪裡。

2017年武漢大力推進“百萬大學生留漢創業就業工程”，吸引超過30萬大學生留了下來，人才大量落戶為產業更新帶來了直接支撐。2017年，武漢招商引資簽約總金額25828.9億元，億元以上的大項目就有789個，城市吸引力和產業競爭力站上新高度。並且在電子信息、汽車及裝備製造、生物醫藥三大新興產業的投資比重達到63.6%。

2018年3月1日，南京市推出“寧聚計劃”，吸引大學畢業生就業創業，短短兩周，申請落戶南京的青年人才已將近10000人，按照工作日算，平均每天大概有1000人申請落戶。據南京市人社局統計，目前申請落戶的大學生佔比84%，研究生學歷人才佔比8%，技能人才佔比6%。每天圍繞落戶問題的谘詢量，就有2000多人。隨著各類人才的集聚，南京市產業優化調整不斷推進。以軟體行業為例，南京軟體谷已集聚各類軟體企業超1900家，21.4萬軟體人才，成為全國屈指可數的“千億級軟體產業基地”。

繼連續兩年以“一號檔案”聚焦人才後，成都又頒布“實施人才優先發展戰略行動計劃”，已經吸引了來自北京、上海、廣東等30個地區超過10萬名全日製本科及以上青年人才到成都就業創業。人才加速進入加快了成都產業更新步伐，包括生物醫藥、電子信息、新能源汽車、文化創意等產業正在崛起。成都市市長羅強在今年全國兩會上介紹，今年1～2月，成都一般預算公共收入增長15.9%，在去年基礎上進一步加快速度，稅收佔比超過70%，增幅更高，達到20.2%。說明一批高科技項目正在“將生產優勢轉化為發展優勢，帶動經濟高品質發展。”

杭州市在過去幾年，累計引進海外高層次留學人才2.9萬人、外籍人才1.5萬人。2017年人才淨流入率、海外人才淨流入率均居全國城市第一。今年3月，杭州再推“全球聚才十條”、“開放育才六條”等人才政策，廣攬海內外人才。杭州市從人才安居，到創業扶持，到人才家屬子女安置等方面給予一系列大力支持。杭州人才戰略已經結出碩果，近三年來，杭州資訊經濟產業始終以近25%的速度增長，對全市GDP增長的貢獻率達到50%以上，“互聯網+”已成為杭州的一張靚麗名片。LW

刊於《瞭望》2018年第14期