63歲張玉良掌舵兆新綠地

（圖片來源：本報資料室）

經濟觀察報 記者 謝敏敏2019年1月17日，連任綠地控股（600606.SH）董事長、總裁兩個月後，63歲的張玉良首度回應了關於退休的問題。他表示，連任獲得國有股東的支持，“要自己乾得動、有信心乾下去、人家要你乾”。

自1992年創辦以來，在張玉良帶領下，如今綠地控股終於邁向兆時代。截至2018年底，綠地控股總資產達到10037億元。時至今日，對於綠地控股各項經營數據，張玉良依然信手拈來，熟記於心。

2018年張玉良為綠地控股開出一張不俗的成績單——房地產實現合約銷售金額3875億元，回款金額為2968億元，回款率達到77%；全年實現營業收入3510億元，歸屬母公司股東淨利潤117億元。

過去一年裡，綠地控股依然保持著激進拿地態勢，全年獲取了118個項目，耗資917億元，新增貨值約4541億元，其中住宅佔比75%。截至2018年底，綠地控股土地儲備達到1.46億平方米。

張玉良表示，綠地控股的標簽是“地產＋”。作為較早開展多元化布局的房企之一，目前已經形成以房地產為主業，大基建、大金融、大消費、科創、康養等多元化產業格局。

為了迎接兆時代，2018年3季度，綠地控股開啟了新一輪戰略規劃：未來三年，房地產確保年銷售額5000億元以上，形成一批300億-500億元的重點事業部。並成立大基建、商貿、酒店旅遊三大產業集團。

張玉良透露，目前房地產仍然是綠地控股第一大產業，房地產、金融和基建幾乎貢獻了綠地控股全部利潤。2019年，張玉良為綠地控股定下15%-20%的增長目標。

|訪談|

經濟觀察報：關於退休這件事，有人認為打破了國企的年齡限定。

張玉良：退休是最舒服的事情。但像我這樣的創始人，對企業還是很有感情的。

去年按照股東要求換屆了，綠地是一家混合所有製企業，要依法辦事，按照股東願望產生董事、董事長，按照市場規律配置董事會和經營團隊。所以換屆也是市場的產物。

當然國有股東是非常擁護的，他不擁護可以不投你的票，實踐證明國有股東是非常希望你去做（董事長、總裁）的。

昨天（1月16日）董明珠連任格力董事長，她好像65歲了，還繼續為國家做貢獻，我看也不錯。當然要自己乾得動、有信心乾下去、人家要你乾。都是各方綜合來定的，絕不單是你自己想不想乾。

經濟觀察報：2018年綠地離4000億元銷售目標還差了一口氣。

張玉良：去年外部環境壓力比較大，綠地仍有些不足，有一些指標和我們內部指標有一定距離，特別是房地產板塊。去年7月份以後市場下滑比較快，南方是7月初，其他地區8、9月份以後，4季度以後全國市場下滑都比較快。

所以跟年初目標比還差一口氣，有點不夠達標。這和市場有關係，當然也有其他方面（原因），比如我們的運營效率、內部的改革動力還需要加強。總體來說，綠地各方面保持良好，交出了一份比較滿意的答卷，至少打85分以上吧。

經濟觀察報：你會認為這兩年來綠地的規模落後了嗎？

張玉良：經過2015年、2016年的深度調整後，2017年、2018年綠地保持了持續穩步增長。包括兩個含義：第一，整體業務規模在轉型中成長，不單是房地產；第二，房地產來看，這幾年注重調結構，注重經營和開發銷售相結合。這樣的話，當年銷售面積和銷售金額比其他企業增長稍微慢一點。但我們仍然在第一陣營。

我們的業務結構是很有競爭力的，把城市功能、產業和房地產開發有機結合，這和其他企業差異很大。我們對整個區域、城市的內生發展有整體要求，而不是單一追求今年建多少房子，明天就賣掉了。

我們始終會保持比較好的增長，房地產會保持5000億規模。把其他關聯產業放到重要位置，綠地只是結構和別人不一樣。

經濟觀察報：長期以來，綠地戰略都是跟著國家政策走，尤其是多元化產業布局，你們是怎麽考量的？

張玉良：綠地發展思路和其他企業還真不一樣。抓住國家政策機遇貫徹我們的戰略，我認為把握得比較好。綠地希望把政策導向和市場規律結合起來，與各地政府實現共贏。

比如去年推進的“城際空間站”，切入城市功能，政府不用投資，我們負責建設好城市功能。用產業項目、城市功能項目和地方政府共同發展，不是簡單地開發一個房地產項目，得到地方的支持，反過來我們也能借助地方的力量。這個發展理念滲透到整個企業戰略。

再比如去年在服務進口博覽會，我們發展了貿易港，依靠國家品牌來進行全球採購，成本很低，供應管道正規，再批發到全國各地售賣。既服務了國家戰略，又把我們的商貿產業發展起來了。

我們還抓住深化國有企業改革的機遇，壯大了大基建板塊，我們的大基建基本上都是混改而來的。國有企業體制不靈活，通過市場化力量介入，一夜時間就發展起來了。

經濟觀察報：和其他一線房企相比，綠地的市值是不是過低了？

張玉良：市值確實是比較低，跟我們的產出和效益是不匹配的。原因可能是各種各樣的，當然有一點是我們在這方面做的工作還不夠，投資者對我們了解不夠。所以我們要加強和投資者溝通。淨資產回報率接近18%，這麽好的回報率為什麽沒人投呢？每年分那麽多錢、回報率又高，人家為什麽不來呢？

我覺得市值與現狀不符，我期望能上去點，當然也不能太高。我們曾經市值比萬科高。

經濟觀察報：2018年綠地拿地很猛，在城市選擇上，似乎有回歸一二線的跡象？

張玉良：大企業對市場比較敏感，當然這裡頭也有政策作用。因此我們認為有活力的三四線城市，具備成長性、經濟好、有人口導入等特點的城市仍然有需求。另外政策的不斷調整，會讓市場需求有變化。

因此2018年四季度綠地到二線城市發展了不少項目，主要是在一線城市和二線城市的溢出地區，我們判斷這些地方的市場空間還是具備的。下一步綠地的投資布局會圍繞一二線城市的溢出地區，包括二線城市，還有高成長性的三四線城市。

經濟觀察報：你對2019年巨集觀調控的判斷是什麽？

張玉良：2018年底的降準，意味著金融政策的整體放鬆，但不意味著大水漫灌，更不會全部漫向房地產。當然這段時間社會的資金成本、特別是債券成本明顯降低了，這點反映到實體企業還需要一定周期。

具體到一二線城市，一城一策，以地方政府為準。省會城市和二線城市應該會有一些松動，按照房價不上漲、供求平衡為基調來放鬆，穩字為主，既要防止上漲，也要防止下跌。

現在很多城市地價已經跌去了30%-40%，甚至是百分之五十。（2018年）12月份地價和6、7月份地價相比，有些城市跌去這麽多，房價也在大幅回收。

三四線城市松動的可能性更大，一定是以穩為主的調控。二線城市以區域性調控為主，核心城市不一定能放鬆，一線城市放鬆的可能性幾乎沒有，因為導向性和市場效應太強。當然一線城市也是以穩為主，如果穩不住，可能政策也會（松）。

經濟觀察報：2019年的房地產市場會發生哪些變化呢？

張玉良：我認為2019年是穩中有降，但市場空間仍然很大，關鍵是結構化、區域化差異很大。一些地區會成長很快，一些地區可能成長不起來了。省會城市主要看政策和行政手段，政策一旦有松動，市場馬上會上來。

2019年市場整體向下、政策向上，值得期待。2018年底的市場應該說是比較差的市場，當然，2019年即便有所恢復，也不會像2017年那麽瘋。

經濟觀察報：你認為房地產市場的機會還大嗎？

張玉良：中國房地產行業有十幾兆市場，還沒有任何一個行業可以相比，汽車也就六七兆，蛋糕非常大。也有機構說超過千億銷售額的房企超過30家，全世界還沒有一個行業有這樣的規模。所以我認為繼續做房地產沒什麽不好，這麽大的市場，這麽大的規模，這麽大的需求，為什麽不做呢？你做精它、做好它，都是應該的。

經濟觀察報：從大環境來看，經濟下行壓力較大，企業壓力大嗎？

張玉良：壓力每年都有，但企業如果每天不保持快速奔跑，就會退步。我今天上午還在和一個副總談話，我說，你們都說現在困難，進取心受到打擊，我就問他2008年全球金融危機苦不苦？2008年我們才不到400億的收入，那一年是最困難的時候，2009年我們就增長了80%，2010年增長了50%。所以越是大危機，有競爭能力的企業越是能把握住機會。