任澤平：我國未來的降息機制將與過去顯著不同

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家 任澤平、 方思元、梁珣

　　此次LPR形成機制改革後，我國未來的降息機制將與過去顯著不同，將由降低基準利率變為降低MLF操作利率。

　　事件

　　8月16日，國常會提出改革完善貸款市場報價利率形成機制。8月17日上午，中國人民銀行公告稱，8月20日將首次發布新的LPR（貸款市場報價利率）形成機制，推動降低實體經濟融資成本。

　　解讀

　　一、核心觀點：市場化、改革式降息

　　（一）經濟金融數據全面回落，我們前瞻性鮮明提出“該降息了！”

　　我們在《該降息了！——全面解讀7月經濟金融數據》中提出，當前經濟金融數據全面回落，物價通縮，該降息了。經濟下行壓力加大、全球降息潮、730政治局會議宣告貨幣政策重回寬鬆，且匯率破“7”、核心CPI保持穩定、PPI負增長通縮，表明貨幣寬鬆的空間已經打開，時機已經到來。

　　7月社融、信貸、M2數據全面回落，寬貨幣到寬信用政策效果較差，原因由於企業實際利率並未下降、流動性投放渠道收窄、資產價格低迷難以起到抵押放大器效應。社融領先實體經濟和投資，意味著下半年到明年上半年經濟下行壓力較大。三駕馬車全部放緩，出口低迷，投資不振，消費下滑。

　　（二）央行周末推出的LPR形成機制改革，實為“市場化、改革式降息”措施，通過調控公開市場政策利率引導降低銀行貸款利率、債券利率和企業實際利率水準——給勇敢的改革派多一些掌聲！

　　8月17日，央行發布公告，為深化利率市場化改革，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。此次改革主要四大變化：1）LPR報價方式由參考基準利率改為參考公開市場操作利率，即以中期借貸便利（MLF）為基礎加點形成；2）增加5年期以上的期限品種，為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考；3）報價行在全國性銀行基礎上增加城商行、農商行、外資行和民營銀行各兩家，從10家全國性銀行變為18家；4）報價頻率降低至每月一次。

　　改革後，LPR利率將由18家銀行在MLF操作利率的基礎上，根據各行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素加點形成。央行要求其他銀行應在新發放的貸款中主要參考LPR利率定價，並在浮動利率貸款合約中採用LPR利率作為定價基準，實現市場利率和貸款利率並軌。

　　（三）此次LPR形成機制改革後，我國未來的降息機制將與過去顯著不同，將由降低基準利率變為降低MLF操作利率。

　　此次改革後，未來我國的降息從過去降低官定基準利率，到通過降低公開市場操作利率引導債券利率、貸款利率及實際利率下行，逐步靠近英美利率渠道傳導模式，利率傳導效率將會顯著提高。

　　當前MLF利率自2018年4月以來一直保持在3.3%水準，在我國經濟金融數據全面回落、物價通縮、下半年經濟下行壓力加大的背景下，未來降低MLF操作利率是大勢所趨。

　　（四）此次改革有助於貸款利率與市場利率並軌，疏通貨幣政策傳導。

　　當前我國貨幣政策利率傳導渠道不暢，政策利率、銀行間市場利率、交易所市場利率、貸款利率及非標利率均存在割裂，尤其是由於存貸款基準利率的存在，使得寬貨幣政策難以傳導至與實體企業融資最為相關的實體經濟融資利率。此次LPR機制改革，實質上就是為貸款利率定價提供新的市場化定價基準，推動各類銀行貸款利率與政策利率直接掛鉤，對於推動我國利率市場化改革、疏通利率傳導渠道、降低我國實體企業融資成本具有積極意義。

　　（五）當前除“融資貴”外，“融資難”問題突出：流動性分層、融資身份歧視是當前實體企業融資傳導不暢的重要原因，需要通過改革、市場化的方式解決。

　　當前國企與民企流動性分層問題嚴峻，導致寬貨幣政策下，民營和中小企業流動性仍緊張，民營企業貸款佔比及增速顯著下降，民企信用利差遠高於央企和地方國企，且呈擴大趨勢。究其原因，一方面宏觀政策疊加，好的政策初衷在實際效果上出現偏離，誤傷民營及中小企業；另一方面中美貿易摩擦升級，而我國民營企業是中國出口創匯主力，出口放緩對其影響最大。

　　當前民營企業佔據的信貸資源與其經濟貢獻完全不相匹配，且經濟下行壓力加大與政策疊加進一步加劇融資身份歧視和流動性分層問題。在民營企業在國民經濟中的“456789”，即：民營企業用40%左右的銀行貸款貢獻了50%以上的稅收、60%以上的GDP、70%以上的技術創新成果、80%以上的城鎮勞動就業、90%以上的企業數量。近年來民營企業融資形勢惡化，貸款佔比與增速顯著下降。2013-2016年，民營企業貸款佔比從45.2%持續下降至39.0%；2018年下半年政府大力支持民營和小微企業融資，民企貸款佔比才重新回升至40.7%。小微企業銀行貸款餘額同比增速自2017年9月後快速下滑，由15.66%下降至8.94%；在政策大力扶持下，小微企業貸款同比於2019年初回升至9.56%。

　　（六）在中小企業信用風險高啟背景下，銀行可能會更加惜貸慎貸，加劇融資難問題。

　　合理的貸款定價=資金成本+業務成本+合理利潤+風險溢價，是一個基於實際貸款業務的合成價格，此次改革通過改變LPR形成機制指導貸款利率變化，推動貸款定價下行，實際擠壓風險溢價空間。伴隨著經濟下行壓力增大，銀行對於中小企業信用風險上升的擔憂加大，一旦中小銀行對應的中小企業客戶風險溢價不足以覆蓋不良時，則會更加影響銀行授信意願，惜貸慎貸，從而形成信用收縮與企業經營惡化的惡性循環。

　　（七）7月PPI時隔3年轉負，企業利潤下滑、實際利率上升，資產負債表惡化，可能進一步降低銀行信貸投放意願，要警惕“通縮去杠杆”。

　　我們在《中國杠杆周期研究：理論、現狀與展望》中提出，好的去杠杆是溫和通脹去杠杆，使經濟維持適度通脹，收入上升速度大於債務增長速度，有效增強償債能力。要防止通縮去杠杆帶來的收入增速降低、償債能力持續減弱，落入債務通縮循環，也要防止惡性通脹去杠杆帶來的債務違約、財富轉移。當前PPI時隔3年轉負，企業實際利率上升，盈利下滑、資產負債表惡化，未來銀行借貸意願可能進一步降低，要警惕經濟進入通縮去杠杆。

　　（八）對此次完善LPR形成機制改革、市場化改革式降息應該給予肯定，但同時，我們也要客觀看待其效果的局限性及經濟金融領域的深層次矛盾，防止雷聲大雨點小、花架子多企業實惠少。

　　面對內外部複雜嚴峻形勢，未來改革力度可以再大一點、步子可以再快一些，綜合使用多種方式推進改革。貨幣政策應以我為主，服從於國內經濟形勢和改革發展大局，當前經濟金融數據全面回落、下半年經濟將再下台階的背景下，PPI轉負通縮，海外央行紛紛降息，我國貨幣政策空間打開。未來應加大定向降準力度，輔以TMLF、MLF、再貸款再貼現等結構性貨幣政策工具，以緩解企業融資難題，解決流動性分層困境。同時，加快調低OMO、MLF等政策利率，引導貸款利率、債券利率和企業實際利率下行。把握去杠杆的節奏和力度，使經濟維持適度通脹，收入上升速度大於債務增長速度，有效增強償債能力。

　　繼續加大金融供給側結構性改革，建設多層次資本市場，大力發展PE、風投、股權私募基金，實現風險和收益的有效匹配，減少對於銀行信貸依賴度，支持通過高風險偏好的風投資金，支持新經濟融資。

　　促進房地產市場平穩健康發展，建立居住導向的新住房制度和長效機制。當前一方面要防止貨幣放水刺激房地產泡沫，另一方面也要防止主動刺破引發重大金融風險，老成謀國是用時間換空間。

　　最根本還是要擴大改革開放，放開市場準入，培育新的經濟增長點，恢復企業家信心，調動地方政府和企業家積極性。

　　二、此次是市場化、改革式“降息”：新機制

　　（一）LPR的前身

　　LPR此前作為貸款基礎利率，是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在貸款基礎利率基礎上加減點確定。此前LPR僅公布1年期貸款基礎利率，由10家全國性商業銀行每日自主報價，綜合計算得出，自2015年11月起，基本保持4.3%水準。

　　（二）LPR新機制：定價與MLF掛鉤，以改革方式實現“降息”

　　新的LPR價格由各報價行基於MLF利率加點的報價均值決定。“各報價行於每月20日（遇節假日順延）9時前，以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業拆借中心提交報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均，向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR。”

　　與原有的LPR相比，在報價方式、品種期限、參考範圍、報價頻率上都有明顯變化：

　　1、報價方式由參考基準利率改為按照公開市場操作利率加點形成，其中公開市場利率主要指MLF。MLF反映的是銀行平均的邊際資金成本，加點幅度由各銀行自己決定，主要取決於各行自身資金成本、市場供求、風險溢價等。新方式實現MLF與貸款利率掛鉤，未來可通過MLF下行帶動貸款利率下行，是一種新“降息”方式。前期市場利率整體下行幅度已較大，LPR形成機制完善後，將對市場利率的下降有更多反映，此外，暢通了政策利率直接影響貸款利率的渠道，助推企業實際融資成本下降。

　　2、增加5年期以上的期限品種，為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。豐富LPR品種，擴展種類更有助於從引導各期限各類型貸款利率調整，逐步完成貸款定價向“LPR+點”機制過渡。

　　3、報價行在全國性銀行基礎上增加城商行、農商行、外資行和民營銀行，範圍代表性增強。在原有的10家全國性銀行基礎上增加城商行、農商行、外資行和民營銀行各2家，擴大至18家。

　　4、報價頻率降低至每月一次，提升報價行重視程度。原有的每日報價過於頻繁，可能出現報價行不重視市場變化帶來的影響。

　　此外，央行在公告中要求，各銀行應在新發放的貸款中主要參考貸款市場報價利率定價，並在浮動利率貸款合約中採用貸款市場報價利率作為定價基準，即通過18家銀行綜合報價形成的市場化定價，指導其余商業銀行貸款利率市場化定價。

　　未來央行還將會同有關部門，綜合采取多種措施，切實降低企業綜合融資成本，包括1）促進信貸利率和費用公開透明，2）強化正向激勵和考核，加強對有訂單、有信用企業的信貸支持，3）加強多部門溝通協調，形成政策合力，多措並舉推動降低企業融資相關環節和其他渠道成本。

　　（三）未來可能會降低MLF利率

　　自2018年4月17日央行開展中期借貸便利操作、調升MLF操作利率5bp後，當前MLF操作利率保持在3.3%水準。央行有關負責人在答記者問中提到，此次改革LPR形成機制的主要目標，是提高LPR的市場化程度，發揮好LPR對貸款利率的引導作用，促進貸款利率“兩軌合一軌”，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本。從這個角度出發，短期需關注最新LPR公布水準及加點幅度，長期來看，當前經濟金融數據全面回落，核心CPI穩定、PPI轉負通縮，美聯儲等海外央行紛紛降息，貨幣政策空間打開，降低MLF操作利率是大勢所趨。

　　（四）未來降息將與過去有顯著不同，利率傳導效率將提高

　　此次改革後，未來我國的降息從過去降低官定基準利率，到通過公開市場操作利率引導實際利率下行，逐步接近美國利率渠道傳導模式。美聯儲貨幣政策操作以聯邦基金利率為調控目標，通過公開市場操作，使得存款機構間的拆借利率向聯邦基金目標利率靠攏。美國存款利率直接錨定於聯邦基金利率，貸款利率方面，大型銀行中約20%的貸款使用LPR定價，中小型銀行有近60%的貸款使用LPR，其他主要使用LIBOR、聯邦基金利率等定價，與聯邦基金利率的高度相關使其能夠形成對存貸款利率直接傳導。

　　參考美國經驗，我國利率渠道傳導效率將更高。在美國基於聯邦基金利率的傳導機制下，各個利率相關性較強，其貨幣政策傳導中，利率作為中介目標能夠有效傳導至短期及中長期利率，政策目標利率對於短期利率的傳導相關性達到0.99，對於長期利率傳導相關性高達0.86，有效降低實體經濟融資成本。

　　三、當前我國利率傳導渠道阻塞，各層次利率存在割裂，市場利率難以傳導至與實體經濟融資最為相關的貸款利率

　　利率渠道在我國的傳導大致分為三個層次，1）政策目標利率影響貨幣市場利率，從而影響債券市場融資成本；2）貨幣市場利率降低後，銀行業金融機構在貨幣市場上吸收負債的成本降低，從而影響負債端利率，在保證息差的基礎上，貸款利率出現調整；3）寬鬆的貨幣政策，疊加放鬆的金融監管以及金融產品創新，共同影響非標融資成本。以DR007和R007作為潛在政策目標利率，可以發現我國銀行間市場、債券市場、貸款以及非標市場間的利率傳導效率存在明顯磨損。政策利率除對銀行間市場傳導效率較高以外，對交易所市場、貸款以及非標的傳導效率依次遞減。

　　當前我國貸款在社融存量中佔比達68%，因此利率在信貸市場中的傳導效率是決定貨幣政策利率傳導渠道的最重要因素。而在此前的寬貨幣政策下，貸款利率下行的幅度遠小於貨幣市場利率，3個月Shibor季度平均值已由2018年3月高點4.7%降至2.9%，但是一般貸款利率降幅有限，2019年6月末甚至較2018年末提升3bp至5.94%。

　　究其原因：

　　（1）政策利率向債券市場利率傳導磨損，主要由於交易所市場與銀行間市場存在人為分裂，由於兩者監管及準入門檻均有所不同，資金風險偏好在交易所市場高於銀行間市場，使得在實際操作中，交易所市場利率水準及波動率均顯著高於銀行間市場，對於利率傳導效率形成磨損。此外，我國債券市場還存在著流動性不足、金融衍生產品較少等問題，弱化傳導效率。

　　（2）政策利率想貸款利率傳導受阻，主要由於傳導過程中有兩大淤堵點，一是存款利率剛性，導致貨幣市場利率和存款市場利率傳導受阻，這與我國居民有很強的儲蓄習慣高度相關，存款對於銀行是更穩定的資金，因此無論是從監管指標、還是銀行自身考核對於存款都有偏好，因此存款利率與貨幣市場利率實現無套利均衡需要很長的過程；二是我國長期存在“兩部門決策機制”，市場利率和基準利率並存，貸款定價高度依賴基準利率，貨幣市場利率、信用市場利率割裂，且銀行內部資金轉移定價系統FTP尚不完善，無法實現對於負債端利率變化的有效反應。存貸款市場的基準利率以及存款剛性使得銀行負債端對於市場利率變化反應並不明顯，進而難以引發銀行負債端成本向資產端利率的傳導。

　　四、LPR形成機制改革，推動貸款利率與公開市場操作利率並軌，疏通政策目標利率向貸款利率傳導，實現寬貨幣到寬信用

　　此次貸款利率並軌、LPR改革是通過增強央行價格型貨幣政策操作工具的運用力度，疏通利率傳導渠道，兼具多重實質性效果：

　　1）避免降息帶來過強的貨幣政策寬鬆信號，與一直以來的防止大水漫灌的原則保持一致，同時打開貸款利率下行空間。

　　2）以新“錨”定價，增大企業議價能力。傳統的信貸定價習慣下，基準利率是銀行與客戶討價還價的“錨”，在新“錨”下，信貸需求不足時無疑會增大企業的議價能力，進一步改善實體融資。

　　3）長期來看，是利率市場化的重要一步。當前我國存款利率依然遵循基準利率定價，且一旦放開存款利率，或將會對於商業銀行負債端穩定帶來較大影響，且從國際經驗來看，存款利率的放開需要一個漸進過程，難以一蹴而就。在這一背景下，率先推動貸款利率市場化，能夠有效形成定價方式與銀行邊際負債成本連接，調整方式更靈活，提升銀行主動性，推動實體融資成本與資金成本的同向聯動，寬貨幣到寬信用再進一程。國際經驗表明，LPR通常是貸款利率從官方管制到完全市場化的一個過渡制度，在一季度的《貨幣政策執行報告》中舉例了美國、日本、印度等都曾建立起類似LPR的報價機制。

　　五、當前除融資貴問題外，融資難問題突出：實體企業流動性分層、融資身份歧視是流動性傳導不暢重要原因

　　流動性分層導致寬貨幣政策下，中小及民營企業流動性仍緊張。近年來民營企業融資形勢惡化，貸款佔比與增速顯著下降。2013-2016年，民營企業貸款佔比從45.2%持續下降至39.0%；2018年下半年政府大力支持民營和小微企業融資，民企貸款佔比才重新回升至40.7%。小微企業銀行貸款餘額同比增速自2017年9月後快速下滑，由15.66%下降至8.94%；在政策大力扶持下，小微企業貸款同比於2019年初回升至9.56%

　　融資身份歧視加劇，民營企業的信用利差遠高於央企和地方國企，近年來差距呈現擴大趨勢。當前民企發債的信用利差高達3.3個百分點，顯著高於央企和地方國企的0.5和1.0個百分點。尤其是2016年四季度金融去杠杆以來，總體融資形勢收緊，民營企業首當其衝，信用利差最高上升2.2個百分點，而央企和地方國企僅上升1.3和1.6個百分點。

　　當前中小及民營企業的流動性分層問題主要出於兩方面原因：

　　一是由於宏觀政策疊加共振，加劇民營及中小企業經營壓力。政策的初衷都是好的，大方向也是對的，但或因執行偏差、或因考慮不周，部分政策效果出現一定偏離，包括：1）去產能與大量民營中小企業關停並轉、利潤下滑；2）環保限產與民營企業經營成本上升；3）金融去杠杆與民營企業融資環境變差；4）稅收社保加強征繳與民營企業實際稅負加重。

　　二是中美貿易摩擦升級衝擊出口企業。2018年3月以來，中美貿易摩擦持續升級，疊加2018年世界經濟周期回落，外需疲軟，中國出口增速快速下滑。民營企業是中國出口創匯的主力，出口放緩對其影響最大。

　　當前民營企業佔據的信貸資源與其經濟貢獻完全不相匹配。民營企業在國民經濟中的“456789”，即：民營企業用40%左右的銀行貸款貢獻了50%以上的稅收、60%以上的GDP、70%以上的技術創新成果、80%以上的城鎮勞動就業、90%以上的企業數量。同時，包商銀行被接管打破銀行業剛兌，導致市場風險偏好下降，引發銀行體系流動性分層，中小銀行縮表，2019年6月城商行和農商行總資產增速有所下滑，流動性投放渠道實質性收窄，進一步惡化當前我國流動性分層問題。

　　六、在中小企業信用風險高啟背景下，銀行可能會更加惜貸慎貸，加劇“融資難”問題

　　貸款利率與市場利率掛鉤舉措，難以改變中小企業信用風險現狀。2018年以來我國商業銀行，尤其是中小商業銀行不良貸款率持續攀升，而當前中小銀行的中小企業客戶信用風險仍較高，且抵押品少，對於銀行難以形成風險收益匹配的有效需求，商業銀行惜貸慎貸情緒未得到有效緩解，銀行放貸意願不強。從數據上看，當前貸款結構持續惡化，中長期貸款佔比下降，短期貸款佔比上升，企業貸款佔比大幅下降，居民貸款佔比小幅提升，非銀貸款佔比上升。

　　合理的貸款定價=資金成本+業務成本+合理利潤+風險溢價，是一個基於貸款業務的合成價格，此次改革通過改變LPR形成機制指導貸款利率變化，推動貸款定價下行，實際擠壓風險溢價空間。而伴隨著經濟下行壓力增大，銀行對於中小企業信用風險上升的擔憂加大，一旦中小銀行對應的中小企業客戶風險溢價不足以覆蓋不良時，則會更加影響銀行授信意願，惜貸慎貸，從而形成信用收縮與經營惡化的惡性循環。

　　七、PPI時隔三年轉負，實際利率上升，工業企業資產負債表惡化，進一步削弱銀行借貸意願，需防止通縮去杠杆

　　7月PPI時隔三年來首次轉負，步入通縮，企業利潤下滑、實際利率上升，大宗商品價格紛紛下跌，反映經濟需求疲弱，資產負債表惡化，同時帶來企業借貸能力下滑。7月PPI同比-0.3%，環比-0.2%。其中，受國際原油價格下跌影響，7月石油天然氣開採和石油加工業價格明顯回落。我們曾在《中國杠杆周期研究：理論、現狀與展望》中指出，好的去杠杆是溫和通脹去杠杆，使經濟維持適度通脹，收入上升速度大於債務增長速度，有效增強償債能力，要避免通縮去杠杆，螺旋式下降的物價水準導致債務人的收入不斷減少，償債能力持續減弱，也要避免發生惡性通脹去杠杆，即債務人名義收入的提高本質上是財富轉移、債務違約，而不是實實在在的償債能力提升。

　　當前PPI時隔3年轉負，企業利潤下滑、實際利率上升，造成資產負債表惡化，未來銀行借貸意願可能進一步降低。貸款利率仍取決於企業信用風險及實際盈利情況，一旦企業盈利加速惡化，房地產市場加速下行，經濟或將進入通縮去杠杆通道。當前需要高度警惕通縮去杠杆。

　　八、政策建議

　　此次改革完善LPR形成機制是市場化、改革式降息，改革方式值得鼓勵，也是我國利率市場化推進的里程碑式一步。但是當前實體經濟融資仍存在多重融資難的考驗，中小企業信用風險仍存、流動性投放渠道實質性收窄、流動性分層、經濟步入通縮，7月經濟金融數據全面回落，下半年經濟將再下台階，在此背景下，未來改革在力度方面可以更大一點、步子可以更快一些，綜合使用多種方式推進改革進入深水區。

　　貨幣政策應以我為主，服從於國內經濟形勢和改革發展大局，當前經濟金融數據全面回落、下半年經濟將再下台階的背景下，PPI轉負通縮，海外央行紛紛降息，我國貨幣政策空間打開。把握去杠杆的節奏和力度，使經濟維持適度通脹，收入上升速度大於債務增長速度，有效增強償債能力。加大定向降準力度，輔以TMLF、MLF、再貸款再貼現等結構性貨幣政策工具，以緩解企業融資難題，解決流動性分層困境。加快調低OMO、MLF等政策利率，引導貸款利率、債券利率和企業實際利率下行。繼續推動利率市場化向縱深發展，完善金融機構FTP定價機制，探索存款利率市場化。把握去杠杆的節奏和力度，使經濟維持適度通脹，收入上升速度大於債務增長速度，有效增強償債能力。

　　加大金融供給側結構性改革力度，繼續打通寬貨幣到寬信用的信貸渠道、利率渠道、資產價格渠道以及預期渠道。（1）信貸渠道：匹配金融結構與經濟結構，構建多層次、廣覆蓋、有差異的銀行體系和信貸市場體系；（2）利率渠道：健全LPR在市場利率中的引導作用，降低實體企業融資實際利率，發揮利率渠道與信貸渠道的聯動效應；（3）資產價格渠道：建設多層次資本市場，實現風險和收益的有效匹配，減少對於銀行信貸依賴度，支持通過高風險偏好的風投資金，支持新經濟融資；（4）預期渠道：繼續保持央行與市場積極深入的溝通，強化信任，加強對貨幣政策傳導的積極引導作用。

　　促進房地產市場平穩健康發展，建立居住導向的新住房制度和長效機制。當前一方面要防止貨幣放水刺激房地產泡沫，另一方面也要防止主動刺破引發重大金融風險，用時間換空間。穩地價、穩房價、穩預期，利用時間窗口推住房制度改革和長效機制。長效機制是我國房地產調控思路的重大改革，是一種結果導向的政策設計，主要有四個方面：一是夯實城市主體責任，調控主體由中央變為地方，地方政府擁有更大的調控自主權，可從各地實際情況出發，在調控政策工具箱中自主地選擇合適的調控政策組合，因地製宜、精準施策。二是給地方金融、財稅、土地等政策工具箱，中央進行考核和督查。每年初由地方給中央上報調控目標，實行月度監測、季度評定、年度考核。建案價格、二手房價格、租金、地價指數盡量與CPI同步。三是構建住房的市場體系和保障體系。解決居民住房問題，應該堅持“低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市場”。四是加快房地產稅立法，房地產稅是從根源上應對土地財政、地價推升房價的策略。房地產調控將從以行政措施為主向綜合施策轉變，包括金融、土地、財稅、住房保障、市場管理等一攬子政策工具。

　　最根本還是要擴大改革開放，放開市場準入，恢復企業家信心，激發新經濟、服務業等新的經濟增長點，大規模降低企業和居民稅費；做實社保账戶，提高居民社保水準，讓居民安心消費；放開汽車、金融、電信、醫療等的行業管制；部分購買存在股權質押風險的企業債務；拿出一部分好資產進行混改等。調動地方政府和企業家積極性，比如以高質量發展考核激勵地方政府、建立多層次資本市場改善中小企業融資等。現在要給地方官員新的激勵機制，給民營企業家吃定心丸。

　　(本文作者介紹：恆大集團首席經濟學家，恆大經濟研究院院長。曾擔任國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任、國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師。)