四兆的投資機會，該如何下手？

文 | 盧詩洋

本文不構成投資建議，建議投資者理性投資

在之前，重要會議強調的城市停車場、冷鏈物流我們已做過淺析，還差什麽呢？沒錯，今天我們再來探討有關於城鎮老舊小區改造，存在著哪些行業機會。

城鎮老舊小區泛指建成時間久遠、配套設施不完善或者老化、公共服務缺項等問題比較嚴重的住宅小區。

按時間節點來看，由於1998年我國才宣布了住房商品化改革，而建成於2000年以前的住宅小區大部分是部門住宅，由部門負責物業的管理與維修，所以隨著住宅商品化改革的推進，這些部門住宅小區被出售，而以前由部門負責的物業撤離出來，大量的小區陷入了缺乏管理的狀態，又因為後續缺乏持續性的投入，所以嚴重影響了這類小區居民的生活質量與體驗，急需實施城鎮老舊小區改造。

據統計，截止到2019年5月底，各地區上報需改造的城鎮老舊小區約17萬個，涉及到上億的居民，據國務院參事仇保興今年 3 月介紹初步估算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可達 4兆元，如果改造期為5年，那麽每年可新增投資約在8000億元以上，由於老舊小區改造項目周期較短、邊際效益較為明顯、資金周轉迅速、可迅速轉化為消費能力，所以對有關行業的需求在短期內將得到拉動作用。

此次強調的全面推進老舊小區改造，是在不進行大拆大建的背景下，改善居民的生活質量與環境，同時拉動有效投資的增長。而關於老舊小區改造改什麽，如何改，住建部把改造分成了三個優先級。優先級一：“水電路氣網”；優先級二：電梯、停車庫等配套設施；優先級三：物業管理和公共服務。按照以居民為主體，社區主導，政府引領，各方支持的方式統籌推進。

首先是優先級一的部分，初步估算，水電路氣網包括的小區內照明設備、水電燃氣管道、供暖設施等，預計涉及投資約1.28兆元。其次是優先級二級當中的小區加裝電梯，隨著加裝電梯速度加快，按每個小區十棟樓，每棟樓3個單元，加裝電梯率60%推算，若全國17萬個小區全部加裝完畢推算，此部分涉及到的投資額預計達到1.2兆元，而對於興建停車場，若4200萬家庭參與停車場新建，預計投資額約為1.2兆元。

值得注意的是，老舊小區改造還涉及到建材行業，建材主要包括、防水材料、保溫材料、塗料、水泥、五金等，結合了已有老舊小區的改造案例，預計本輪改造拉動防水材料的需求將在100億元以上，其中，防水修繕是老舊小區改造中的重要環節，相應的，對防水材料的需求拉動較為明顯，而除了改造外，全國範圍內居民對住宅的重新裝修也有望對建材需求形成長期的支撐。

那麽，老舊小區改造會對房價有什麽影響呢？其實，無論是改造水電路氣網，還是加裝電梯停車場，還是提升物業管理和公共服務，都會提升小區的居住質量和生活環境，也會帶動老舊小區的內在價值的提升，但是這並不等於會刺激房價的上漲，相反的，會提升建材、基建等材料的需求和其價格上漲，就目前的市場前景和扶持力度來看，這項民生工程存在著相當的市場空間。

今日盤面上，滬深兩市慣性低開，日內震蕩回落，受離岸、在岸人民幣兌美元跌破7元整數關口影響，人民幣貶值受益概念股有不俗的表現。央行對匯率“破7”問題進行了積極的回答，後續我們應持續關注匯率的波動。由於受到內外部等因素的影響，市場仍然處於震蕩調整階段，因此我們應謹慎操作，整體保持觀望狀態，如有強烈參與市場欲望，適當關注一些有業績支撐的白馬股和一些避險板塊。