進入2019年，監管層對房企高負債的風險持續敲“警鍾”。據21世紀經濟報導不完全統計，2019年4月至今，已有超過13家房企收到交易所問詢函，包括光明地產、泰禾集團、萬通地產、新城控股、榮盛集團等。這其中，公司負債、存貨減值、盈利能力的可持續性以及短期債務規模、短期和長期償債能力等問題成為房企被問詢的重點之一。
一直以來，高負債、高杠杆都是房企謀求擴張發展的利器，但在新一輪調控中，“去杠杆”成為房企不得已的選擇。2019年，陽光城、佳兆業、融信等多家房企均在業績發布會上提出必須要降低淨負債率。融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德在2018年終業績會上明確提到，下一階段要降杠杆、釋放利潤、快速增長淨資產，從而持續優化財務結構。
負債增幅的下滑以及淨負債率的降低證明房企們並不只是說說而已。據克而瑞地產研究，2018年176家上市房企有息負債同比增長了16.6%至68456億元，但增幅則相比於2016年的27%和2017年的30%下降明顯；而2018年底176家房企加權平均淨負債率為85.15%，較年初降低了3.95個百分點，54%的企業的淨負債率有所下降。
克而瑞總經理林波告訴21世紀經濟報導，企業降杠杆有主動和被動之分，主動在於關注運營風險和淨利潤，被動則是因為融資政策收緊遇上了新一輪償債壓力，“新債償舊債”難以為繼。這便導致，新一輪“去杠杆”不得不為。
全行業去杠杆
2019年5月，多家上市房企年報被問詢，而這些都直指房企負債率以及現金流等重要指標。5月8日，泰禾收到深圳證券交易所年報問詢函，要求說明115億現金如何應對574億短期債務；5月31日，榮盛發展收到深圳證券交易所年報問詢函，深交所要求其說明短期債務規模佔比較大的原因及合理性以及公司短期和長期償債能力是否存在重大變化。
高負債是房企難以擺脫的宿命。林波指出，隨著行業集中度不斷提高，主流上市企業規模不斷擴大、市場佔有率不斷提升，房企整體負債規模和增速也會隨之相應持續加大。中指院數據顯示，2018年，千億房企達到31家，較2017年增加13家。
同時，克而瑞地產研究數據顯示，2017年170家上市房企負債規模與增速持續加大，增幅同比上升了3個百分點至30%，總有息負債規模達到了58361億元；2018年，負債規模繼續增大。2018年末，176家房企總有息負債規模為68456億元，同比增長16.6%。其中64家重點房企總有息負債58109億元，同比增長18.7%。其中，重點房企債務增加幅度大於其他房企。2018年期末64家重點房企總有息負債佔比為84.9%，同比增加1.5個百分點。Wind數據顯示，2019年第一季度127家A股房地產開發企業有息債務總額達到33118億。
高負債是房企擴張必備武器，尤其是市場上行期。2017年170家房企加權平均淨負債率上升為88.73%，較2016年增加了15.57個百分點，近六成企業的淨負債率有所上漲。
然而，好景不長。2018年的政治局會議明確堅持房地產調控不放鬆，堅定做好去杠杆工作 。“房住不炒”奠定了2018年的政策調控基調，各地調控升級政策陸續頒布，房企融資渠道逐漸縮減，信託貸款、銀行貸款以及委託貸款的融資、境內發債、境外發債先後被限制。
數據也顯示，房企的確在降杠杆。2018年，176家房企的加權淨負債率（永續債作為權益）同比稍有下降，約為85.15%，下降比例為3.95個百分點，54.5%的企業淨負債率實現下降。其中64家重點房企的加權淨負債率為89.06%，同比下降6.56個百分點，淨負債率下降的企業佔比為56.3%。從各梯隊的企業表現來看，2018年合約銷售金額TOP10的房企淨負債率的下降額度最為明顯，減幅達11.67個百分點。2018年TOP50的企業淨負債率都在下降。
在瑞銀證券執行董事諶戈看來，經過2017年到2018年上半年降杠杆，大部分公司都不再像之前那麽大膽激進地加杠杆，相比以前都穩健一些。“總體來說看到杠杆水準是在下降的。”林波也認為，從2018年開始，房企尤其是負債率比較高的企業都在降杠杆，加杠杆的企業要麽是央企，要麽就是原來杠杆率比較低的企業。整個行業未來也是慢慢降低杠杆的趨勢。
不過，wind數據顯示，2019年第一季季度127家A股房地產開發企業淨負債率為136.64%，相較2018年數據有明顯上漲。“小陽春”的乍現令房企整體去杠杆效果仍有變數。
痛苦的選擇
杠杆對開發商而言就像“興奮劑”。市場上行期，開發商借助杠杆迅速擴大規模，但市場下行期，杠杆對開發商則有致命風險。
2018年下半年之後，房企逐漸進入償債高峰期，高杠杆的風險逐漸開始顯現。恆大研究院數據顯示，2018年下半年至2021年將是房企有息負債的集中兌付期，規模分別為2.9兆元、6.1兆元、5.9兆元和3.4兆元。
同策谘詢顧問總監張宏偉告訴21世紀經濟報導記者，新一輪集中償債壓力相對來說兌付壓力較大，周期較長。“從去年下半年到今年全年基本上都是償債壓力的高峰期。這段時間，房企整體資金壓力都是比較大的，整個行業狀況還會受到資金面影響。”某房企副總裁也認為，目前房企意識到樓市已經進入橫盤時代，主動降低杠杆、放慢節奏、預防風險。
2019年3月14日，陽光城集團執行副總裁吳建斌在業績發布會上指出，2018年公司淨負債率大概是180%，與2017年的250%相比已經大幅下降了70個百分點。2019年將爭取回到150%，希望在2020年淨負債率可以降到100%之內。2019年3月26日，佳兆業主席兼執行董事郭英成在業績會上表示2019年，佳兆業仍然把控制淨負債率作為重點目標，“希望負債控制在行業的平均水準，到了今年年底能降到200%以下，這是董事局定的目標”。2019年3月29日，在融創中國2018年年度業績會上，孫宏斌也連續三次提出降杠杆。
去杠杆是痛苦的但不得已的選擇。某房企副總裁指出，房企去杠杆包括政策和房企兩個方面的影響因素。一方面，金融監管部門的窗口指導更加明確，信貸資金基本穩定，發債僅限借新還舊，影子銀行嚴格收緊，房企資金流入速度已經低於銷售收入速度。另一方面，房企意識到樓市已經進入橫盤時代，主動降低杠杆、放慢節奏、預防風險。
克而瑞總經理林波解釋，一些企業在規模上升之後，更加關注利潤率，會主動選擇去杠杆。“許多企業經營沒什麽問題，但因為負債過高導致淨利潤下降。” 被動的情況則是基於政策壓力。“原來償債高峰到的時候企業可以借新債，還舊債，並不會導致還掉債務之後，杠杆率就下來了。但是去年開始，融資管控開始趨向嚴格。”2018年境內外的融資環境都持續收緊，加強對信託貸款、銀行貸款以及委託貸款的融資限制，並且對房企境外發債的融資用途加強了監管，融資成本均有提高，原有低成本的公司債陸續到期，整體的融資成本也水漲船高。目前金融監管部門的窗口指導也更加明確，信貸資金基本穩定，發債僅限借新還舊，影子銀行嚴格收緊。2018年64家重點房企融資成本結束了連續兩年的下降，回升至6.65%。克而瑞地產研究數據顯示，2018年85家典型房企融資總額為11920億元，同比下降11.09%。
“從融資的角度來講，如果杠杆率比較高，那麽在融資收緊的條件下，企業會面臨較多短期內到期債務，壓力很大，這會讓企業瞬間倒掉。”張宏偉分析稱，如果從銷售端來看，目前，三四線城市仍在延續市場的下行調整過程，一二線城市還存在限價、限簽的政策製約，這都導致回款速度放慢，企業面臨較大的銷售壓力，這可能影響到企業現金流，對高杠杆企業也會造成資金面的壓力。
監管層頻繁釋放要求房地產行業去杠杆的信號。在6月13日舉行的第十一屆陸家嘴論壇上，央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清提到， “全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域，一些房地產企業融資過度擠佔了信貸資源，導致資金使用效率進一步降低，助長了房地產投資投機行為。”
可以預見，未來房企融資壓力或許會繼續趨緊，在債務壓力和融資政策收緊的雙重因素之下，去杠杆將成為更多房企的被動選項。
但你之砒霜，他之蜜餞。習慣吸入杠杆“興奮劑”的房企們，真的會去杠杆嗎？
（編輯：李清宇）
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