新京報訊 （記者 馮靜）投資性房地產公允價值變動收益佔利潤總額的比例超過30%，投資性房地產账面價值佔總資產的比例超過70%，紅星美凱龍家居集團股份有限公司（以下簡稱“紅星美凱龍”）的土地資產如何構成？5月31日晚間，紅星美凱龍對《2018年年度報告的事後審核問詢函》的回復公告顯示，其在全國共持有68家物業，投資性房地產面積達688.82萬平方米。
所持物業面積超過688萬平方米
5月23日，紅星美凱龍表示收到上海證券交易所上市公司下發的《關於對紅星美凱龍家居集團股份有限公司2018年年度報告的事後審核問詢函》（以下簡稱《問詢函》）。在《問詢函》中，上交所對投資性房地產、其經營狀況和財務信息兩方面進行問詢。
紅星美凱龍2018年年報顯示，超三成的營業利潤來自其投資性房地產升值。2018年，其投資性房地產公允價值變動收益為18.20億元，佔利潤總額的比例為30.24%，投資性房地產的公允價值變動損益對淨利潤影響較大。
在回復中，紅星美凱龍列出了投資性房地產所處位置、土地性質、購置單價、物業面積以及報告期末的账面價值。紅星美凱龍所持物業面積達688.82萬平方米，購置成本為460.45億元，土地性質包括商服用地、綜合用地、工礦倉儲用地三種性質。其中，北京地區共3家物業；東北地區共10家物業；華北地區（不含北京、天津）共2家物業；華東地區（不含上海）共18家物業；華南地區共2家物業；華中地區共6家物業；上海地區共9家物業；天津地區共5家物業；西部地區共8家物業；重慶地區共5家物業。
2018年，其投資性房地產租賃及相關收入/轉讓收益共計66.58億元。截至2018年末，已設立抵押的投資性房地產項目期末借款餘額為175.93億元，資產證券化類產品餘額61.68億元。
2016年至2018年末，投資性房地產账面價值分別為669.48億元、708.31億元、785.33億元，逐年升值較快；截至報告期末，投資性房地產佔總資產的比重達70.84%，為最主要的長期經營性資產。公司對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量，估值方法未採用市場法，而採用收益法、直接比較法、假設開發法等方法。對此，紅星美凱龍在回復中表示，所持有房地產的目的是用於賺取租金用途，對於公司已投入使用的建成物業（59家），採用收益法進行評估； 對於公司尚在建設中已接近完工或已完工尚未交付（6家），建成後收益能夠合理預測的，採用假設開發法進行評估；對於公司實際完成工程量較少的在建工程（3家），採用成本法進行評估。
北京北四環商場被認定為投資性房地產
此外，紅星美凱龍在2018年年報披露，有一處持有公允價值為15.55 億元的投資性房地產在項目合作方擁有使用權的土地上，紅星美凱龍將其確認為以融資租賃方式租入的投資性房地產。上交所要求其說明該項房產的基本信息以及將其確認為以融資租賃方式租入的投資性房地產的依據。
回復顯示，該房產為位於北京北沙灘1號院的北京北四環商場。2006年9月，紅星家具集團有限公司（以下簡稱“紅星家具集團”）與中國農業機械化科學研究院簽署《合作合約書》，約定雙方利用中國農業機械化科學研究院擁有使用權的位於北京市北沙灘1 號院G 地塊合作建設綜合樓，項目建成後，全部建築面積由雙方按照6.7：3.3 的比例分成，即紅星家具集團分得67%的建築面積共計60213.31 平方米（以下簡稱“取得物業”），中國農業機械化科學研究院分得33%的建築面積共計29657.30 平方米（以下簡稱“租入物業”）；項目建成後，在建設的綜合樓存在的前提下（不可抗力除外），紅星家具集團享有根據協議約定的分配比例分得該項目竣工物業的永久性使用權；同時為便於該項目的整體規劃利用，中國農業機械化科學研究院在項目建成後分得33%的建築面積將全部由紅星家具集團返租。
紅星美凱龍表示，由於租入物業由公司長期租賃使用，租賃期限為40年，其租賃期與租賃資產的預計使用壽命一致。據此，公司將該租入物業確認為融資租賃租入物業。因土地與房產不可分割，管理層將其認定為一項融資租賃。
2018年新增借款181.84億元
紅星美凱龍2018年年報披露，2018年短期借款、長期借款、應付債券等有息負債合計266.11億元，同比增長60.61%。利息費用為16.70億元，同比增長 32.46%。此外，還有 2.03 億元的利息費用資本化。
回復顯示，2018年新增借款181.84億元。截止至2018年12月31日，短期借款、長期借款、應付債券等有息負債（含一年內到期的長期借款和應付債券）較上年增加43.97億元，同比增長17%，財務費用增加4.01億元，同比增長35%。
對此，紅星美凱龍管理層認為，2016-2018年，經營活動現金流分別為39.83億元、65.28億元以及58.58億元，出租率及租金水準相對平穩，2018年各項業務收入均實現了增長，公司整體經營現金流穩定。此外， 截止至2018年12月31日，公司尚未使用的授信額度24億元，獲得批準但尚未使用的融資額度58億元，保證資金需求。公司將持續豐富融資渠道，優化負債結構，適度開展資產證券化、公司債以及與主要戰略合作銀行的經營性物業貸業務，形成的長期負債，增加中長期借款的佔比，改善流動性。
多重因素導致2018年第四季度淨利潤下降
年報披露，第四季度公司實現營業收入 42.48 億元，同比增長 31.20%；淨利潤3.17 億元，同比下降 74.38%。對此，紅星美凱龍回復表示，由於營業成本增加7.78億元，漲幅高於收入增長幅度，導致營業毛利僅同比增長9.70%、經常性損益同比下降35.52%。經常性損益同比下降主要與公司整體戰略布局、收入結構的變化有關。
回復顯示，2018年第四季度公司建造施工及設計收入達到6.87億元，佔總營業收入的16.16%；相應成本為4.86億元，佔總營業成本的30.10%，2018年第四季度建造施工及設計業務的毛利率為29.17%，低於集團第四季度平均毛利率61.96%。由於毛利率低於集團整體毛利率水準，導致營業成本的增長幅度大於營業收入的增長幅度，從而導致淨利潤增幅相對較小。此外，第四季度新開業委管商場34家，規模擴張，管理業務網絡不斷擴展，人工成本和企劃費用的投入增加，導致營業成本上漲。
此外，2018年第四季度非經常性損益較上年同期減少7.30億元，主要是由於營業外支出以及公允價值變動收益減少產生的影響。2018年12月7日，湖南省高級人民法院對紅星美凱龍與長沙理想房地產開發有限公司的合作開發合約糾紛案進行了一審宣判，紅星美凱龍將判決的賠付款1.10億元計入營業外支出，因此對淨利潤產生了較大影響。2018年第四季度投資性房地產公允價值變動收益同比減少6.72億，主要是由於2017年第四季度有多家自營商場開業，2018年第四季度租金預期增幅較去年同期有所放緩，因此相比2017年公允價值變動收益有所下降。
新京報記者 馮靜 校對 陸愛英
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