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北站新城熱度 高鐵核心樞紐+未來城市最有潛力區域
在惠州全力構建國內一流品質城市的契機上,惠州以大灣區重要節點城市的姿態,開始提速。惠州不僅僅要做大灣區的核心交通樞紐,還要成為粵東、粵北的樞紐門戶。
而在2019年2月《粵港澳大灣區規劃發展綱要》頒布,惠州未來要融入粵港澳大灣區核心城市廣州、深圳,惠州北站是最重要的站點和城市核心交通樞紐,在大灣區的戰略背景下,惠州北站新城片區在上半年的熱度一直居高不下。
而惠州北站,正是惠州融入大灣區不可或缺的城市核心交通樞紐,是惠州未來半小時融入廣州、深圳,打通粵北、粵東聯通大灣區最重要的核心城市深圳、廣州的關鍵交叉點。
北站新城在樓市的熱度主要體現在兩個方面,一方面是高鐵核心樞紐的存在,讓外省客首先在惠州城區抵達北站新城周邊的建案,另一方面則是本地客群開始破除對北站新城片區的認知邊界,也接受了這是惠州未來城市最有潛力的區域的說法。
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小陽春 大亞灣成交最多為4263套
在2018年10月份之後,惠州市場開始出現下行,疲態明顯,到2018年11月份之後,市場開始出現批量的打折、降價浪潮,席卷整個惠州,行業和業界觀察人士對於惠州第一季度的市場悲觀情緒佔據了主流。
但是和業界的判斷背道而馳的是,在大灣區規劃發展綱要發布後,惠州市場迅速一掃此前的陰霾。3月份,惠州市場的強勁表現,讓小陽春的成色十足。惠州中原地產公布的統計數據顯示,2019年3月惠州各區縣一手住宅成交共12896套,環比增長206.39%。成交面積131.21萬平方米,環比增長200.73%,成交均價11351元/平方米,環比增長3.26%。其中在大灣區利好下,深圳客回流和外省客回歸最直接受益片區,大亞灣成交最多為4263套,惠城區位居第二為2268套。
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虹吸效應 兩周內外地客急劇增多
2019年2月18日,《粵港澳大灣區規劃發展綱要》正式發布,該規劃近期至2022年,遠期至2035年,給粵港澳大灣區描摹了一份發展的重要藍圖。《綱要》的發布,使得大灣區的房地產市場被眾多房企看好,其中惠州房地產市場受益尤為明顯,惠州的城市優勢也逐漸顯現,虹吸效應逐漸體現。惠州的房地產市場在灣區的融城和融客的大背景下,承接了更多的外溢需求,惠州樓市也邁上了新台階。市場的反饋顯示,在2月18日之後,惠州樓市在兩周內迅速走出此前春節小長假的陰霾,具體表現即是城區、惠灣市場的外地客急劇增多,江西、山東、北京、湖南等外省客的身影在多個建案售樓案場都能看到,大灣區規劃頒布後,在短時間對惠州樓市的成交有明顯的提振作用。
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外省客回歸 最高上升至18%
2月中下旬的《粵港澳大灣區規劃發展綱要》發布後,惠州樓市迅速回暖,其中深圳客戶的回歸以及外省客的批量增加,是惠州3月份樓市小陽春最大的看點。春節後,外省客在惠州的購房比例有明顯的上升,從11%升到18%,一些大房企開始在內地省份批量拓客,以江西、湖南、湖北、廣西客戶的增長比例最快,深圳客依然佔據惠州近60%的市場份額。
中原地產一份統計數據顯示,春節後江西客在惠州的置業比例從此前的1.1%上升到2.4%,四川客戶比例從年前的0.4%上升至0.7%,湖南客戶的比例從0.4%上升至1.3%,北京客戶的比例從0.3%上升至0.9%。湖北客戶的比例從0.2%上升至0.7%,廣西客戶的比例從0.1%上升至1.3%,與此同時,重慶、吉林等城市的客戶在惠州樓市的購房比例,都有明顯的上升趨勢。
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金山新天地規劃頒布 未來幾年將影響惠州城市發展和樓市格局
曾經金山湖定位為惠州城市核心區、高端區和示範區,在新趨勢大灣區的洪流中,不足以讓惠州城市新封面的地位凸顯,於是6月1日,嶄新的惠州金山新天地規劃頒布。
從此,以湖心島為核心的金山湖片區,有了一個嶄新的名字金山新天地,旨在打造一流品質城市,提升城市能級和產業競爭力,是樹立大灣區品牌形象的重要抓手與舉措。
片區範疇以東至馬安行政邊界,南鏈接三棟和惠陽交界處,北至三環路、惠沙堤二路和惠州大道的金山新天地,總用地面積118.3平方公里,從當前的土地利用強度上來說,這為惠州未來的發展提供了廣闊的空間。
金山新天地的規劃,將是未來幾年對惠州城市發展和樓市格局影響最為深遠的規劃,首先把馬安河三棟的廣大片區納入到惠州市中心區域,與此同時,以金山湖湖心島為中心的金山湖片區有了更明顯的外延,城市邊界的打破也為惠州樓市未來幾年的發展提供了明顯的指向。
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文旅度假項目降價 部分項目降價幅度超過40%
行業內有個比較一致的說法是量在價先,即當成交量明顯下滑的同時,價格也隨後開始下滑,上半年惠東濱海度假項目、龍門溫泉文旅度假項目都明顯降價,部分項目的價格甚至比2016年的成交價格更低。
在2018年第四季度,惠東濱海的深圳客批量撤退,導致濱海市場遇冷,隨後部分熱銷盤開啟降價的時間窗,年後部分項目的降價幅度在2000-3000元/平方米,而且深圳客的撤退,逼迫這些建案開始主動到外省拓客,富力、碧桂園等房企在北方開設展場,蘭州、河南、江西的客戶開始增多。南都監測的數據顯示,部分惠東濱海的外省客成交比例佔5成。部分價值盤的外省客比例超過50%,渠道盤的外省客比例在40%左右。除此之外,降價也是一個促銷手段,部分項目降價幅度超過40%,開發商都想搶開局。
龍門市場也一樣,銷售遇冷時,即開啟降價的手法促銷,片區TOP7-10位銷售總額都沒超過1億元,最好的單盤銷售業績只有3.26億元。
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市場分化 新盤增多但客戶量不足
惠州上半年還有一個值得關注的現象即是,樓市的分化開始變得越來越明顯,而且在業界觀察人士和從業者看來,未來這種狀態或將常態化。
3月份外省客批量回流,但是在4月中下旬開始有了明顯的衰減,深圳客和外省客的數量開始縮水,南都記者監測的數據顯示,5月客戶的上門訪客數量和3月份相比下降三成,尤其是深圳客和外地客的比例下降得厲害。
增速放緩有兩方面原因,首先是3月份外地客和深圳客批量回歸,本地客年前觀望,年後提前出手；另一方面,相對於4月份、3月份,5月份的新房供應量急劇增加,讓市場上可供選擇的新盤增多,而外地客和深圳客減少,客戶量不足,導致增長乏力。
熱銷項目多集中在品牌開發商的項目上,大品牌、地段價值好、配套好的項目受到青睞走貨速度明顯加快。世聯行5月份的統計數據顯示,大亞灣銷售主要集中在碧桂園、恆大、龍光、金地等品牌開發商,佔據去化量的5成以上,市場明顯分化導致部分中小樓一周只能消化10套以內。
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傳聞備案價上漲 備案價將執行更為精準的差異化調控
5月,一份惠州住建局完善價格調控的座談會會議紀要稱,惠州重點區域的價格調控將適度放寬,部分中介開始大肆炒作惠州備案價即將放開,此舉引發了軒然大波。5月11日,惠州市住建局長嚴戈科再度重申,惠州堅持調控穩房價、穩預期的總基調,但同時嚴戈科也證實,備案價將執行更為精準的差異化調控。
針對年後惠州備案價一直走高的傳聞,南都記者調查核實,5月中下旬到6月申領預售證的建案,相較於上一批預售備案單價,都有500-1200元/平方米的漲幅。但部分在售建案都保持和此前持平的狀態,同時還有建案備案價下調。房企回應稱,政府在根據差異化進行價格調整,對認真打造產品的房企是好事。
對於傳聞惠州備案價部分區域放開,惠州市住建局相關負責人回應南都記者稱,說放開備案價格調控的是中介炒作。但是該負責人也表示,備案價會有差異化調整,有保有壓、優質有價,或將執行更為精準的差異化調控,讓價格更符合市場規律。
采寫:南都記者 蔣奇政
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