2019，“金九銀十”值得期待嗎？

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今年以來，房地產市場從年初的調整，進入3-4月的“小陽春”，隨後在政策調控收緊下，市場又進入到5-7月的平穩運行階段，8月樓市調控力度不減，行業金融監管也更加強化，房地產市場又發生著怎樣的變化？

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市場繼續平穩，還是深度分化？

新房價格同環比漲幅均收窄。2019年8月，百城新建住宅均價為15004元/平方米，環比上漲0.37%，較7月收窄0.01個百分點，環比漲幅在低位區間維持穩定；同比上漲3.68%，漲幅連續10個月收窄，較7月收窄0.16個百分點。

分線來看，一線城市價格環比下跌0.12%，其中廣州部分項目降價促銷，價格環比下跌；二線和三四線部分城市前期高價地成交規模較大，近期受高端項目入市節奏加快影響，房價出現結構性上漲，二線城市價格環比上漲0.47%，三四線代表城市價格環比上漲0.43%。

從8月最新數據來看，重點城市房地產市場銷售普遍存壓。據中指研究院初步估算，8月重點城市商品住宅市場成交熱度下降，50城商品住宅成交面積約3000萬平方米，同比下降6.5%左右，絕對規模降至4月以來最低水準。

分線來看，一線城市整體規模與去年同期基本持平；二、三線代表城市商品住宅成交面積同環比均有一定調整，其中二線城市中重慶、成都、西安、天津、蘇州等體量可觀的城市銷售面積均有所下降；三線代表城市同比降幅在各線城市中最為顯著，至今同比已連續9個月下調且降幅較上月有所擴大，整體市場面臨較大銷售壓力。

從重點監測項目開盤去化率來看，熱點城市商品住宅市場熱度明顯分化。

·武漢、杭州、北京等地商品住宅項目開盤當天去化率均持續居相對高位，市場購買力支撐度較高，其中北京、武漢等地8月受益於房企行銷積極或推盤項目品質跟進，項目去化熱度均明顯提升。

·但也有部分城市短期內市場銷售存在一定壓力，需求觀望情緒濃厚，其中天津近期在多個項目讓價促銷的背景下市場活躍度仍顯不足；成都高價盤集中入市，但去化情況不佳。

·城市內部來看，熱點城市內部也出現了兩極分化，部分區位佳、性價比突出的品質項目開盤當天可實現較好去化，但同區域同期開盤的部分項目仍有去化明顯遇冷的情況發生。

02

與此同時，土地市場也在發生變化

3月以來，受益於融資環境改善及核心城市優質地塊集中放量影響，全國土地市場明顯回溫，4月底政策收緊預期增強，5月以來金融監管持續強化，土地市場熱度略有緩和。進入8月，房企資金壓力漸顯，土地市場明顯降溫，主要體現出以下幾個特點：

特徵一：宅地成交規模下降，樓面價和溢價率環比均回落

全國300城住宅用地成交樓面均價及溢價率均有所回落，8月降溫態勢明顯。8月各地政府推地節奏放緩，住宅用地成交規模明顯回落，同比降幅超20%；價格方面，今年以來300城宅地成交樓面均價持續上漲，7月絕對價格達2018年以來的單月最高水準，8月宅地樓面均價為4471元/平米，同比上漲14.9%，漲幅收窄明顯，環比下跌9.4%；溢價率4月以來呈現逐步下降態勢，8月平均溢價率為10.5%，較7月回落5.0個百分點，降至2018年以來較低水準。

熱點城市土地市場熱度有所下降，房企拍地積極性減弱。2019年以來，土地市場回穩跡象顯著，前期溢價率較高的城市主要分布在熱點城市群及中西部核心區域，如合肥、南京、杭州、蘇州、成都、重慶等城市。但8月僅重慶、南京宅地成交樓面均價較1-7月上漲，其余城市樓面均價均有所下跌，平均溢價率亦顯著下降，其中杭州、合肥溢價率大幅下降，基本為底價成交，8月末合肥土拍規則繼續調整，一方面根據周邊住房售價來確定宅地限價，另一方面，由之前超過最高限價轉為搖號的拍賣方式調整為轉競自持用於租賃的商品住房，預計合肥土地市場降溫趨勢仍將延續。蘇州、濟南宅地成交樓面價降幅也較為明顯，其中8月8日，濟南共成交9宗住宅用地，另有2宗流拍，其中成交地塊中不乏有部分區位較好、周邊配套完善的優質地塊，但參與競拍的房企數量明顯下降，8宗均為底價成交（如下圖）。

圖片來源：中指地主，試用請掃置頂二維碼谘詢

下圖為濟南原小辛莊工業園流拍地塊航拍圖。該地塊周邊基礎設施相對完善，地塊周邊3km內，有王舍人鎮中心小學、山東省濟南第十八中學、濟南市第三人民醫院等配套設施。此外，規劃建設萬虹廣場購物中心等（地塊詳細信息請登錄中指地主查看，試用账號請谘詢小秘書）。此類配套設施相對健全且地處歷城區地塊遭遇流拍，一定程度上說明了當前土地市場熱度有所下降，房企拍地積極性減弱。

圖片來源：中指地主，試用請掃置頂二維碼谘詢

整體來看，目前房地產行業融資政策收緊，房地產企業到位資金同比增幅繼續收窄，資金壓力明顯增加。此外，近期中央政治局會議重申“房住不炒”，個別城市土拍政策收緊，企業拿地意願亦逐漸走低。

特徵二：土地流拍佔比呈上升趨勢

5月以後宅地流拍佔比逐月提高，但整體仍低於2018年下半年土地流拍率。具體來看，8月300城住宅用地共流拍37宗，流拍佔比為6.2%，繼續保持上升趨勢。分線來看，一線城市無宅地流拍，二線城市共流拍12宗住宅用地，其中青島、濟南、鄭州、成都、蘇州等城市均有分布，但多數流拍地塊因區位偏遠所致；三四線城市共流拍25宗住宅用地，雖然部分地塊位於區域中心且周邊配套較為成熟，但企業拿地積極性仍然不高。綜合來看，目前流拍的宅地並沒有出現區域性聚集特徵，更多的是受地塊本身性質及城市內部區位所致。預計未來各線城市表現將會繼續分化，熱點一二線城市仍是企業關注重點，三四線城市土地流拍現象仍將持續。

03

“金九銀十”回暖，還是繼續調整？

8月，土地市場明顯降溫，重點城市商品住宅成交面積有所下降，綜合來說，現階段房地產市場整體熱度的下降或是意味著市場環境持續收緊的政策效應已開始顯現。

進入“金九”，房企推盤節奏加快，且優質項目供應將明顯增多，預計需求釋放積極性也將隨之提升，市場規模短期內有望出現一定幅度的增長。但值得注意的是，從近預售屋企在部分城市提前發力，采取降價促銷的方式積極推貨、搶收客源的最終表現上看，受行業調控持續收緊、房貸利率上調、需求透支等諸多因素影響，現階段市場觀望情緒濃厚，促銷搶收策略成效尚不明顯，市場下行壓力仍較大。與此同時，經濟下行壓力加大，也將對需求形成一定製約。在此背景下，預計全年全國建案銷售面積將有所調整，受行業融資渠道收窄及銷售回款存壓影響，土地市場運行也將更趨於理性。

鑒於此，建議房企采取“加暢銷售、理性投資”的策略。在行銷端，考慮到房地產市場在嚴格調控環境下將逐步顯現的銷售壓力，建議積極把握近期“金九銀十”窗口，適當讓價走量，回收資金。投資端，雖然當前土地市場競拍熱度有所下降，但隨著行業金融監管的強化，房企資金端壓力的顯現，預計地價未來仍存在一定的下調空間，建議房企一方面放緩投資節奏，保障現金流安全，另一方面，未來熱點城市仍有較多的優質地塊推出，企業應合理評估，理性擇優投資。