01、15兆就是峰值了
年初的1月6日，百忍老師寫過一篇總結2018年中國經濟的文章《走過2018，告別增長年代》，最顯著的特徵就是增長年代的結束，大部分行業基本上都在去年結束了，而最大的地產行業，從半年後來看，也在今年整體結束了。
8月以來，多家房企發布了前7月銷售數據，相比去年大豐收式的增長，今年明顯放緩。最靠前的三巨頭中的恆大和碧桂園甚至出現了負增長，萬科的增長也降低到個位。而以前以狂飆突進著稱的融創隻增長了13%，十強中反而是新城增長28%，算是最快。
去年銷售達到千億的30家房企中，泰禾今年上半年增長為-35.4%，半年來頻傳資金問題，總是掙扎在融資線上。
其實負增長真正的惡果要明年才能顯現，今年只是開始，大家還能維持一個比較好看的局面。有的企業依然會增長，但有的企業會很慘，甚至很多建案會出現爛尾，這都是正常現象了。
汽車的規律可供借鑒，去年開始負增長，今年很多銷售斷崖式下跌的公司已經只能用淒慘來形容業績了。比如長安福特最牛的時候一年賣到90多萬輛，可是今年上半年只賣了7萬多輛。再比如神龍汽車最牛的時候一年賣到70多萬輛，可是今年上半年只賣了6萬多輛。現在東風集團已經在積極研究關閉神龍的武漢工廠，然後把地皮賣了補虧裁員呢。
從國內市場總體上看，去年的15兆就是房地產的峰值時代，過了之後就再也沒有了。恆大和碧桂園兩家負增長，首先是因為規模太大，底數太高，增長難。但最關鍵是因為他們基本布局是在三四線城市，取消貨幣補償後，再經過此輪大漲，市場已經被掏空，難以為繼，大批量狂銷的模式無法再延續了。
他們如果不調整現在的滿世界拿地的策略，未來幾年會很難。要知道碧桂園這兩年在山東就拿了超過100個項目，大部分都在縣城。怎麽消化，是個巨大難題。
不妨說說這兩家在青島的表現。
02、兩大負增長巨頭的難題
恆大號稱北方的海花島，在萊陽丁字灣的7000多畝地，去年早已走完流程，工程也已開工很久，但至今無銷售，童世界也沒了動靜，不知道如何打算？如今又要進軍膠州九龍號稱打造水世界，這樣的項目如今的操作難度已經不必往日，再不收手隻怕很難收場。
碧桂園在青島東海陽小村裡的十裡金灘，如今也是難以為繼，把房價漲到10000上下，市場再變冷，一下子沉寂，以能抓客戶著稱的紅石榴再也沒有2017年的能力，無力回天了。魯東區領導顯然看到了這一點，大舉進軍市區，359輪也隻搶了一個3.3萬的市北地王，和收購了浪潮5.6萬平的住宅，付出了巨大代價，隻拿到了滿打滿算不到9萬平。
為什麽要這樣做？因為要逃離遠郊區。
這一輪的過剩，是明顯的遠郊區的過剩，是人口、配套、產業不足區域的過剩，是土地出讓過度區域的過剩，是房價前期上漲過快區域的過剩。而不是所有區域的過剩，在市區，在中心城區，在人口快速流入區域，在配套齊全區域，房子還沒有過剩，這才是應該去買房子的區域。
當然，這也是開發商都想拿地的區域，但是，在青島，這樣的地非常難拿。前兩天市北賣了幾個小地塊，因為都是原價拿走，某文章很搞笑，說什麽市場變冷拿地不積極之類的煞有介事地分析。殊不知開發商在市區的每塊地都是艱難的勾兌過程，就說中鐵建青啤麥芽廠這塊地，都運作七年了，市北區都換了好幾屆班子了。某經理人的兒子從嬰兒已經上小學了，他們能允許這個地塊溢價麽？
所以大多數開發商和恆大碧桂園一樣，基本都在郊區，而這兩家卻是在遠郊區為主，因此基本上在青島地產企業排行榜上很難排在前面。萬科因為拿地需要跟投，所以拿地很謹慎，你看藍谷膠州都沒去，日子就好過的多。
市區和郊區的分化，郊區中心區域和郊區邊緣區域的更加分化，是目前購房者們必須看到的基本趨勢，否則就是迷糊人了。
03、行政政策不松和金融政策收緊
7月19日，開封發布取消新建建案自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。
開封取消“限售令”的消息點燃了不少開發商的小小希望。但一天后，在河南省的壓力下，開封不再開封，撤回了此決定。
一周後，在7月30日召開的政治局會議上，中央表示“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。大家才覺得還是河南省能比較領會上邊的精神。
此後雖然有上海自貿區擴展區又說要放鬆，但實際政策還沒下，而且畢竟是比較特殊的區域。總體來看，開發商等待政策放鬆的期望也破滅了，下半年房地產政策不會放鬆。對於調控政策的未來走向，百忍老師還是那句判斷：真到全面放鬆的時候，隻怕市場已經到了不可能挽回的程度了。
這次的東方之珠的事件，只能讓決策層更加堅定調控的決心。因為該城市的困境，根子在於地產霸權，在於地產的贏家通吃——都說北上深房價高，那是沒遇到香港。香港房價和其他城市根本就不在一個檔次上，房屋單價為世界第一，各項地產價格數據完勝東京、紐約、北京等城市，高到什麽程度呢，一個車位能賣600萬元，車位比車貴，房子比人貴。整個香港的房屋均價目前是22-30萬一平米，注意是全港均價而不是最貴的豪宅區。
剩下的就不說了，你自己想想吧，青島和那個特區比，就是把你的收入漲一倍，把房價漲15到20倍，你可以想象在這樣的收入比之下你會不會焦慮。土地極為稀缺的深圳都在大力推行百萬套福利房計劃了，可見其影響。
行政政策其實大家早已習慣，但這次金融政策的收緊，卻讓很多開發商感覺到不在自了。
三個月來，銀保監會、發改委等已經陸續收緊房企信託、海外債券融資等渠道，房地產金融史無前例地一度高負債運轉的房企，如今面臨著國內政策的多重收緊，國外融資成本升高，再融資困難，市場銷售承壓等多重影響。
一些房企如泰禾、新城、華僑城等已開始拋售項目“斷臂求生”，下半年不排除有更多的房企陷於流動性風嚴厲，6、7月房企融資急速下滑，各種融資渠道都受到了限制。金融部門顯然已經注意到了市場下行帶來的金融風險，這次是下定決心扎住口子。
這樣的形勢下，開發商只能靠自己賣房子回款了，而今年最後的機會就是金九銀十了。
04、金九銀十的市場機會
看看青島地產企業前七月的排行榜，也就是融創突破百億，但它的目標可是幾百億計，而第二集團軍的五六家也就在四十億上下，跟年初定的一二百億年度目標相比，完成率簡直太低了。
這樣的情況下，老闆們並沒有轉變思維，他們還是沒有從98年以來這20年狂飆突進中醒來，甚至還有老闆沉浸在過去兩年的暴漲中，並沒有意識到什麽風險。
老闆們定的目標依然巨大，行銷總監們成為背鍋的，他們去年還在天堂，收著茶水費，別人求著給留套房子。今年則掉落塵埃，甚至有點下地獄的感覺，目標根本完不成，還要成為替罪羊，很多人這半年已經換了好幾家部門了。
當然，還有一種觀點。長城汽車老闆魏建軍認為，中國沒有真正會做行銷的汽車經理人。這句話比較極端，魏建軍的邏輯也很直接，此前30年中國汽車飛速發展，在這個階段，是乘坐電梯上升的時候，不管你在電梯裡做什麽，都是上升的。魏建軍認為，這讓一些人誤以為自己很優秀，實則不然。如果這個邏輯用在房地產身上，又何嘗不是如此？所以考驗這個行業 的時代真正到來了。
購房者也是相當一部分還是糊裡糊塗跟風而行，被人拖到遠郊區當成韭菜進行收割，自己竟然傻乎乎的看不到周邊人口、產業、配套都沒有，還夢想有一天房價再次大漲，以求大賺一筆。
房地產銷售增長年代的結束，意味著普遍增值的年代已經結束了。大家必須清醒的事實是，靠買房子發財的時代已經過去了。
當然，在青島這個北方GDP排名第三的二線城市裡，很多房子依然有它的保值性甚至增值性，這是我們這個城市比較幸運的地方，也是和三四線城市大有區別的地方。當然，也有很多房子早已喪失這個功能，除非它降價之後便宜的不像話。購房者首先要把兩者區別開來，這才是規避風險的關鍵一招。
對於投資者來說，還有一個苦惱的問題就是目前沒有好的投資渠道，黑天鵝經常飛的年代，保值才是第一要務。從這個角度看，房地產比股票之類安全多了。
無論如何，今年的金九銀十是必須要突破的。因為去年還有上半年打底子，即便不好也能交代過去。今年前大半年幾乎沒有一家任務完成率高的。那麽就得靠這個秋天收獲一把了，否則，這個冬天會很難過，因為現金流就是棉襖。
而對於購房者來說，當然就存在著機會，開發商吐血拋售，肯定就是入場的機會麽。這個秋天，你會見到很多萬元左右甚至四位數價格的房子，確實是比以前便宜很多了。相信很多去年上半年買房的人見了這些價格，會有種吐血的感覺，內心湧出一種韭菜的苦澀感。
那麽，到底哪些盤可以抄底了，哪些盤還不可以入手，並沒到底，這個你得看清楚搞明白，否則過幾個月又得後悔。在膠州的某個區域，很多人竟然根據新聞聯播在買房，真是可憐。
在一個很多郊區的房子進入過剩的時代，你如果自己依然糊裡糊塗，還在跟風買房，羊群效應，那麽韭菜的命運就不遠了。
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