資深房地產經紀人孟鵬最近為得到一處位於朝陽區三元橋的租賃房源傷透腦筋，這套面積約55平方米的兩居室，已被來自多家房屋租賃品牌的經紀人圍獵。“目前我知道的有四五家在搶這套房子，有的開價3年14萬元，有的甚至開到2年10萬元。房東待價而沽，成了大贏家。”孟鵬對中國證券報記者表示。記者28日隨孟鵬到訪該房源時發現，這套極平裝的兩居室，後期接手的租賃品牌需再裝修並置入家具方能推向市場。一季度以來，自如、相寓、蛋殼等北京市場主流的分散式住房租賃品牌紛紛加大力度，通過中介機構管道、路演宣傳和加強對房源業主的服務等多種方式，拓寬房源規模。而泊寓等集中式長租公寓品牌則加大尋找合適的整體物業，加開門店，拓展房源規模。業內人士表示，不論是哪種類型的住房租賃品牌，在市場充分競爭時，房源的籌集成本會被抬高，特別是對於分散式房源的租賃品牌，零碎的房源要整合形成品牌效應，壓力較大。
搶房搶人招數頻出
與孟鵬來自同一家地產中介機構的經紀人杜勇，近來每天都在他的客戶微信群中積極推介某大型分散式住房租賃品牌的業主計劃。該計劃不僅包括讓房子的業主實時跟蹤租客變化的情況，對租客也要進行認證。與此同時，該品牌還為業主購買保險，並承諾原樣返還。杜勇說：“委託給該品牌最大的好處是業主可以提前拿到錢，只要與品牌簽訂合約後5個工作日，就能收到租賃款。對於經紀人來說，每套房源都會有相應提成。現在二手房交易量不高，經紀人的業績不可能完全依賴二手房交易。一季度做了近二十單業主計劃，蒼蠅再小也是肉，各家中介機構都有類似的‘搶房’計劃。”
如今房屋租賃品牌有很多，這提升了業主的選擇太空。小王最近打算將位於通州北關的一套48平方米的小兩居出租，3年前收房時，鏈家給他的價格是3年8萬元。現在，除鏈家以外，他與三四家中介進行了談判。“這套房子3年租金差不多在13萬元至15萬元，就看他們誰出的價錢合適了。”小王說。
而一些沒有中介機構管道的分散式租賃品牌，則將更多精力轉向後台服務和品牌推廣。某大型分散式租賃品牌近期在北京舉辦了不下5次地推活動。據該公寓設計總監田園介紹，這家品牌最大的特色就是了解租客需求，不斷豐富終端產品，家具陳設更注重細節、功能和用戶體驗。儘管沒有諸如自如、相寓等背靠大型地產中介機構的管道優勢，但目前已建立了一支不錯的銷售隊伍。
“從我們大區跳到長租公寓品牌的經紀人有很多。”孟鵬對記者表示，“二手房和新房買賣都不景氣。一些人去租賃品牌，可以把老客戶帶過去，做租房的壓力相對小一些。”
“這兩年，長租公寓品牌數量和規模都處於爆發期，對於人才，各個長租公寓品牌也在加緊儲備。”一位熟悉房屋中介市場人才流動的人力資源人士對記者表示，2018年上述大型分散式租賃品牌委託其公司在南京、杭州等城市，招募的銷售和管理人員接近百人。
而一些集中式長租公寓品牌，2018年將在一線城市增開門店，拓展房源量。以萬科泊寓為例，2018年北京區域將新開永定門、京東總部等多家門市。
萬科總裁祝九勝日前在萬科業績說明會上回應萬科租賃住宅“泊寓”的房屋來源以及運營情況時表示，萬科通過多種管道和方式獲取房源，如主動拓展、內部資源整合、公司間戰略合作等。同時，將在城中村引入萬科的長租公寓、社區商業、配套教育和物業管理等服務。
房源籌集痛點
“整個租賃市場從個人出租為主到專業品牌出租為主，還有很長一段路要走。”中國國際經濟交流中心副總經濟師徐洪才在接受記者採訪時表示。
我愛我家相關研究顯示，2017年我國住房租賃市場交易總量約1.2兆元，租房人口1.94億人，佔全部人口的13.9%。預計到2025年，租賃市場規模將首次超過3兆元，租賃人口增至2.52億人。
不少業內人士在接受記者採訪時表示，儘管目前我國住房租賃市場規模愈發壯大，但專業租賃品牌發展存在諸多困難。“尤其在房源上，各有各的痛苦。”
陳楠對於龍湖集團董事長吳亞軍關於租賃房源的一些看法表示讚同。吳亞軍曾在多個場合表示，市場上的租賃房源主要由個人提供，缺少統一規範管理，“群租房”等違規租賃形式廣泛存在。房屋租賃市場的供給分散度較高，缺乏一定規模的企業供給主體。
陳楠有8年快捷酒店管理業務經驗，2017年加入一家長租公寓品牌擔任收房主管。
“每天要跟進每筆單子的進度，了解業主的行銷點在哪裡？了解這套房子是什麽情況？預期評估會怎麽樣？收房後會適合品牌的哪種裝修風格？消防、安全怎麽驗收？簡直就是十萬個怎麽辦。”陳楠說，因為每套房源從戶型、面積、家具陳設和地理位置等方面都不一樣，要裝修成符合品牌一致的風格，需要不同的費用投入。
關於收房最大的痛點是什麽？陳楠表示：“業主理念，程式便利和資金支持。這三個痛點也是我們在晨會、例會多次提及的。房子的業主更多地是在中介平台上發布房源，中介隻收服務費。後期的管理、跟進都是業主自己做。”談到業主理念，陳楠舉例說：“比如，一個房子經過我們改造後能租每月7000元，但是我們給他的是每月5000元，這2000元差價會讓很多業主很不爽，他們會轉而自己出租。”
陳楠表示，特別是2017年以來的租房市場，眾多長租品牌加入使得各家越來越重視租房鏈條上的便利設計。“有的品牌實力強，可以免抵押，可以讓業主快速得到租金。但實力弱的品牌就不行。”
某集中式長租公寓品牌區域經理曉嵐對記者表示：“眾多市場品牌之間不僅相互競爭，品牌與眾多個人業主之間也存在競爭關係。”
對於集中式長租公寓品牌來說，如何找到租金、位置、消防安全、改造成本等都合適的整體物業是在拓展房源的過程中面臨的諸多難題。
曉嵐認為，房企以自持物業進入長租公寓市場，其房源改造成本和建安成本都比較低，但如果要租整體物業再改造做“二房東”，不僅需要比較高的成本，還要涉及與消防、安監等多個部門的協調。
多方共解房源難題
不過隨著監管部門、市場和資本越發重視住房租賃市場，從房源籌集的角度，近來利好消息不斷。
北京市規劃和國土資源管理委員會近日發布《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》顯示，鼓勵三環路以外商業零售、商務辦公、酒店賓館等建築調整為公共文化建築以及出租型公寓。多位受訪人士表示，這將有利於三環外的整體物業轉化為出租型公寓。
與此同時，北京加大力度，增加租賃土地供應。2018年北京市政府工作報告提出，北京2018年要發展住房租賃市場，特別是長期租賃市場，推進集體建設用地建設租賃住房。
中原地產首席分析師張大偉表示，2018年至今，多城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平方米，按照平均60平方米單套計算，可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。
易居中國研究院研究總監嚴躍進認為，除政府推動之外，資本的推力也不容小覷。當前專業住房租賃市場的最大問題就是“長租並不長”，很多長租公寓最多會按一年的周期租賃。大體上看，大企業的優勢在於可以獲得各類融資，規模容易做大，同時爭取與一些供應商合作。
2018年以來，諸多住房租賃品牌增加了在市場融資的進度。近日，自如完成儲架ABS首期產品——自如2號1期的設立。自如相關人士介紹，未來一年將在上交所完成共計20億元的資產證券化產品。
嚴躍進表示，目前專業住房租賃市場存在租金成本高、裝修成本比較高、資本證券化模式還未完全開啟等問題，短期內需要資本的介入，促進行業發展。
徐洪才則把解決房源的困難寄托在市場不斷培育上。他認為，現在需求市場主要還是以個體租賃，或者通過租賃中介平台，以個體對個體的方式來實現。這種零星式、C2C的方式，不能根本扭轉租房人群對於租賃市場的固有看法，難以形成氣候。如果能有大規模的長租小區或者整體行銷的長租品牌，通過長期培育，對於扭轉人們對於租房的看法將很有幫助。
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