告別舊時代 萬科向存量市場求增長

“中國房價單邊快速上漲時代已經結束，如果房企依舊有地就買，不看價格，那麽之前怎麽賺的錢就會怎麽還回去。房企要把自己看成製造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢，不要再想靠不動產價格上漲來賺錢。”鮮少談論房價的萬科董事會主席鬱亮，在萬科2017年度業績會上直言。

在他看來，目前住房全面短缺時代已經結束，但並不意味著存在供應過剩，“現在房地產主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。”

鬱亮希望房地產行業能夠告別舊思維。他說，一個經濟體在房地產建設進入成熟期之後，圍繞著不動產的服務業，其規模會超過房地產本身，“我們需要有敏感度，也需要有信心，相信在未來不動產領域的周邊行業大有作為。”縱觀萬科近幾年的發展，鬱亮已不談房地產業務規模，但圍繞著不動產的服務業，萬科仍在進取地拓展規模。

存量市場的生意經

2017年度報告顯示，萬科2017年實現銷售面積3595萬平方米，同比增長30%；銷售金額5299億元，同比增長45%。公司實現營業收入2429億元，歸屬於上市公司股東淨利潤280.5億元，增長三分之一。

不再談規模的萬科，開始向存量市場尋求新的增長。

報告期內，萬科商業地產業務總管理項目172個，總建築面積超1000萬平方米。以印力集團為商業地產運營管理平台；物流倉儲業務方面，萬科累計獲取項目62個，總建築面積482萬平方米，穩定運營項目平均出租率達96%。

冰雪度假物業項目，在2017年11月至2018年2月雪季期間，吉林萬科松花湖和北京石京龍兩個滑雪項目累計到訪客流量超50萬人次；在物業服務方面，萬科物業進入80個城市；租賃住宅業務板塊，其整合形成的集中式長租公寓“泊寓”，在全國29個一二線城市中開業96個項目。

此外，在養老、教育及其他業務方面，萬科亦在積極探索。截至2017年底，已在15個城市布局養老業務，獲取項目約170個；在全國參與運營超過10所學校；與新加坡悅榕集團合作，共拓酒店等相關業務；與華人文化控股集團攜手，探索文化領域的產品和服務。

據萬科董秘朱旭介紹，在業務方面，萬科緊緊圍繞和城鄉同步發展、和客戶同步發展兩條主線，以人民美好生活為中心，打造生態化平台。

事實上，除了傳統房地產業務外，萬科希望旗下各項業務領域都能做到“領跑”“領先”。

鬱亮說，“領先”對於萬科而言，是領行業發展之先、創新之先、風氣之先。“面對大時代和行業的變化，誰引領的變化，誰就是領先的企業，而不是拿傳統的規模思維去衡量。”“領跑”則意味著為廣泛的利益相關方和社會創造更多的真實價值，具體表現在客戶口碑、投資者回報、相關利益方和社會廣泛認可等方面。

基於此，2018年萬科希望能新獲取10萬間以上租賃住宅，新開業5萬間以上。在新業務方面繼續拓展物業服務、商業開發與運營和物流倉儲服務。

資產證券化成趨勢

與傳統房地產業務“快進快出”、靠不動產價格上漲賺錢不同的是，不動產周邊服務業務的本質是重資產，如何盤活存量資產價值，亦成為萬科正在嘗試的新課題。

資產證券化已逐漸成為萬科盤活存量資產價值的慣用手法。2017年10月，萬科商業運營管理平台印力以深國投廣場為標的發起並設立信託收益權資產專項計劃，實現商業物業資產證券化。而在物流地產方面，萬科亦設立物流地產基金。

此前，萬科證券事務代表梁潔表示，未來房屋租賃市場也可以采取類似方式。“我們發行的基金在思路上與保利的類REITs很相近，逐步逼近真正的REITs。政策支持下，真正的REITs肯定會出現，萬科也會積極參與。”

但在此次業績會後，《中國經營報》記者問及租賃住宅業務的資產證券化時間表時，朱旭坦言萬科目前暫無資產證券化計劃，2018年，萬科在租賃住房業務方面仍將以擴充房間數量為主。

“做REITs首要條件就是在一級市場所擁有的房間量必須足夠，目前萬科在一級市場的體量還不夠。”朱旭對記者舉例說，德國最大的租賃住房公司擁有的房間量達35萬間，而國內租賃住房市場規模還很小，萬科10萬間租賃住房已經很大了。

堅持現金流為基礎

目前國家在金融監管方面力度逐步加大，在企業去杠杆的背景下，房地產行業整體融資環境也相對趨緊。

萬科總裁、首席執行官祝九勝認為，無論行業政策還是金融監管，頒布是及時且必要的。“我們歡迎、支持和擁護。”他認為這些政策有利於行業中長期的健康穩定發展，影響是積極的。

“萬科一直在經營方面相對穩健，在加強監管、去杠杆的背景下，對於有品牌、有信用，持續、穩健經營的企業而言，是利好。萬科將堅持一貫的風格，謹慎面對變化，助力整個行業真正回歸到居住屬性。”祝九勝表示。

事實上，萬科一直堅持以“現金流為基礎的持續真實價值創造”理念，持續強化資金管控。2017年萬科實現經營性現金淨流入823.2億元，同比增長108%；截至2017年底，持有貨幣資金1741億元；截至2017年底，萬科淨負債率（有息負債減去貨幣資金，除以淨資產）為8.8%。

進入2018年，萬科在經營策略方面，投資將根據銷售回款、融資情況決定投資節奏，拓展管道，獲取價格合理的土地資源，關注並購機會；在融資方面則會探索更多投融資創新模式，保持安全健康的資債結構，以及行業領先的信用評級。

鬱亮指出，企業的經營管理，要有助於社會整體的健康發展，要對社會整體的健康發展作貢獻，不要添亂，更不能夠成為麻煩製造者。“我們經營管理水準要放在全球視野檢驗，和全球最先進的管理水準同場競技，和效率最高的企業正面競爭。”