建案須按實際售價備案

上周末，一則“廣州解除價格限制”的小道消息被千里之外的濟南某些地產從業者曲解，在個人微信朋友圈裡散布“風從南來，解除限價不遠”的不實言論。為加強住房城鄉建設領域社會信用體系建設，住建部近日起草了系列管理辦法並已結束征求意見，房地產市場上通過捏造或者散布漲價資訊等方式惡意炒作、哄抬房價的房地產企業、個人將被聯合懲戒。

　樓市下行

　濟南地產圈屢傳托市謠言

　“銀十”過半，儘管近期新項目不斷入市，但濟南樓市透著涼意，不僅表現在實際銷售上，就連管道電銷專員打促銷電話邀約看房也明顯底氣不足，只要客戶一表示“沒有時間”“等等看”就會迅速掛上電話。剛剛過去的“金九”，雖然統計數據還在漲，但購房人更願相信“體感”：房子不那麽好賣了。

　在此背景下，靠賣樓吃飯的銷售人員也就不淡定了，想法制造“利好”：10月15日，央行實施今年第四次定向降準，在濟南房地產圈內，有從業人員迅即發朋友圈動態稱“利好樓市”;20日，廣州房地產業內廣泛流傳“主管部門將全面取消市內建案價格限制”，在濟南房地產圈內又被某些銷售人員解讀為“廣州要取消限價”，並附上建案售樓處人潮湧動的影片佐證……

　然而，這個所謂的“廣州解除價格限制”，真相是廣州市住建委對“新建商品住房預售和網簽價格指導機制進行優化，嚴禁開發企業拆分價格報備”，並稱將繼續保持調控政策連續性和穩定性，堅決執行現行各項調控措施不動搖，繼續嚴格對新建商品住房開展價格指導。

　事實上，自今年下半年濟南樓市切換風向以來，網謠托市已不是第一次了。就在9月份，微信朋友圈熱傳“最強停工令”，稱“10月1日後開發商拿不到預售證”，實際上建設主管部門正常核發建案預售證，網謠不攻自破。

　規範市場

　濟南不再允許拆分網簽價格

　回到“廣州解除價格限價”的誤讀上來，廣州樓市有一點確與濟南存在共性，即市場上的“拆分合約”現象。廣州市住建委在最新通知中嚴禁開發企業拆分價格報備，採用真實成交價備案，實則杜絕“雙合約”現象。

　本輪調控更新以來，有的城市除了對高價建案限價，還對銷售單價過高的項目實行網簽套數限制。因此，為了繞開價格限制，快速網簽，一些開發商與購房者以備案價簽訂購房合約，再將高出備案價的部分以裝修合約的形式簽訂。簡單地說，一套建案的真實成交價，網簽價格是其中一部分，還有一部分則以“裝修價”或“設計費”等形式體現。由於裝修合約不能申請商貸或公積金貸款，裝修價部分需要一次性付清，購房者實際支付的首付比例大大提高，開發商則達到回籠資金的目的。當然，也有不采取“拆分合約”的建案，不利影響便是房子銷售後網簽滯後，購房者無法貸款，開發商則回籠資金慢。

　另一方面，今年上半年，濟南一些建案紛紛借“毛坯改裝修”追求高溢價，進而快速網簽，“拆分合約”成為“明規則”。但隨著樓市下行，特別是建案推出降價促銷活動，“拆分合約”卻成為引發糾紛的“地雷”。

　今年國慶期間，濟南東部一建案以特價房方式促銷，由於特價房比前期正常銷售房源總價低了10萬至二三十萬元，引發老業主不滿，集中到售樓處表達“維權”訴求，甚至要求退房。據“維權”業主反映，此前該建案在簽訂購房合約時，對精裝房的實際售價拆分為網簽價，以及包含“裝修、設計、品牌價值、服務等綜合價值”的另一部分價格。該建案公示裝修價格為3000元，業主質疑合約裡的“設計、品牌價值、服務等綜合價值”並不透明。

　對於易引起糾紛的“拆分合約”現象，從國慶節後濟南市建設主管部門已不再允許開發商拆分價格網簽，存在“拆分合約”的建案都要按實際售價進行網簽備案。記者從濟南CBD 一家房企相關人士處證實，他們已收到不再拆分網簽的口頭通知，前期積壓未網簽的建案均按真實價格網簽，對目前銷售的建案按實際價格網簽。業內人士認為，地方主管部門對“拆分合約”說不，實則使得房價統計數據更具參考性。

　圍剿失信

　惡意炒作、哄抬房價將被聯合懲戒

　樓市調控敏感期，在自媒體傳播管道日益多樣化的當下，類似“廣州解除價格限價”的網謠不時泛起，影響購房者群體心理預期，擾亂房地產市場秩序。像鄭州、廈門等地警方相繼查處“鄭州房價要失控”“廈門樓市調控政策放寬”的網謠事件;今年7月，濟南警方查處了在微信公眾號散布“先行區大橋鎮(現為大橋街道)拆遷補償標準曝光”的網民。

　為加強住房城鄉建設領域社會信用體系建設，近日住建部起草了《住房城鄉建設領域信用資訊管理暫行辦法》《住房城鄉建設領域失信聯合懲戒對象名單管理暫行辦法》《住房城鄉建設領域守信聯合激勵對象名單管理暫行辦法》，於10月19日結束對社會征集意見。通過這三部暫行管理辦法，住建部將建立全國統一的住房城鄉建設領域信用資訊共享平台，並與全國信用資訊共享平台互聯互通，信用主體資訊檔案自生成之日起保存至少5年;在信用主體管理上，對失信者聯合懲戒、守信者予以激勵。

　記者注意到，對通過捏造或者散布漲價資訊等方式惡意炒作、哄抬房價的，或存在捂盤惜售、無證預售、以不正當手段取得預售許可證、拒絕買房人使用公積金貸款且拒不整改等行為，擬被列入失信聯合懲戒對象名單。此外，存在銷售建案不明碼標價、未將預售資金打入監管账戶等行為，也將被列入重點關注對象名單。一旦房地產開發企業被納入失信聯合懲戒對象名單，將被采取行政性、市場性和行業性約束和懲戒。

　而在樓市調控密集的2017年，住建部等31個部門、部門簽署了房地產領域失信責任主體聯合懲戒備忘錄，對失信房地產企業、個人在拿地、取得預售許可、股市監管、納稅、求職等方面采取懲戒措施。 (來源：濟南時報)