市場：成都樓市，調控爬坡

中房報記者 李葉丨北京報導

時間緊，任務重，這是當前房地產調控對各級政府的新要求，也是最大的一次考驗。

7月31日，中央政治局會議提出：堅決遏製房價上漲。

7天之後，即8月7日，住建部在沈陽召開部分城市房地產工作會議，要求：加快制定住房發展規劃，對房地產調控不力的城市堅決問責。參加會議的城市中就有成都。

目標已經明確。參加沈陽會議後的第二天，即8月8日，成都市城鄉房產管理局網站就掛出《成都市城鄉房產管理局等11個部門關於開展房地產市場秩序專項整治行動的通知》（下簡稱“通知”）提出，即日起至2018年12月底，成都市房管局、市建委、市發改委、市工商局、市城管執法局等11個部門將聯合在全市範圍內，開展房地產市場秩序專項整治行動。行動整治的重點包括，投機炒房行為、房地產“黑中介”違法違規行為、房地產開發企業違法違規行為、虛假房地產廣告四個方面。

這個時間，距成都房管局大廈外，超過50個建案的千名業主集體維權事件過去已有半月。

現在，成都樓市在風口浪尖上，“松口氣、歇歇腳”的心態是危險的。

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只有樓市的煩惱

根據房地產大數據公司“中估聯行”最近公布的數據，過去的2017年，成都主城區全年的房價基價漲幅高達58.4%，位居全國之首，超過武漢等城市。

拉長時間周期觀察，從2007年到2017年，10年時間成都主城區平均房價從5000元/平方米上漲到近17000元/平方米。當然，這10年時間成都人口也從1200萬暴增至2017年的1600萬。

在成都，房價表現出來的最大衝突是，一二手房價格嚴重倒掛。比如在成都主城區、天府新區直管區和部分郊區，一二手房價格差通常在5000-10000元?平方米。2018年3月初，成都市東二環外的招商中央華城項目精裝開盤，單價1.2萬-1.5萬元，而附近的二手房紅楓嶺1.8萬元，萬科金色樂府2萬多元，倒掛5000-8000元?平方米。

一夜之間，那個滿是故事的成都，被輿論發出“成都沒有故事，只有樓市”。

今年5月11日，一位成都創業者因為房價問題，給成都市委書記范銳平寫信，這位碩士創業者寫道：“二手房價格太高，動輒好幾百萬（元）；一手房搖號根本搖不到，200套房子，幾萬人排號。成都樓市在短短兩年的時間，價格翻了一倍多。公司的年輕人現在一有空就討論如何買房如何搭上成都房市這趟車。不好好工作，整天發愁，整天請假去排號。”

而在5月9日，住建部就房地產市場調控問題，住建部約談了成都、太原兩市政府負責人。強調要牢固樹立“四個意識”，堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆。

5月15日夜間，成都對限購政策進行了加碼，限購對象由個人調整為家庭，並且嚴防離異後購房、父母投靠子女入戶後單獨購房等投機行為。

一位成都買房人對成都一二手房價格倒掛現象提出質問，“按道理來講，舊的東西怎麽會比新的東西貴?”

這恰恰是很多人搶購新房的原因所在。對於限制房價上漲這件事情，很多城市為了保證當地房價統計數據的下降，往往要求新開建案預售備案價不能高於周邊二手房價，分多期開發的項目，後竣工的價格必須明顯低於先竣工的價格，有些城市更是要求必須按照一年前的均價來確定新房的開盤價。

但“機智”房地產商想到了對付限價的辦法，就是分立精裝修、捆綁車位或者收取茶水費、號頭費。

並且因為價格問題，不少企業還想到了壓縮成本的辦法。7月25日，成都市房管局大廈門口，千名業主舉著用A4紙列印的字樣表達自己的維權訴求，有的就是因為品質問題。此次維權涉及的問題建案達50個，其中包括中海、融創、萬科、華潤、綠地等眾多知名房企所開發的項目。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國房地產報記者採訪時表示，這次維權事件中比較常見的問題是，部分房企採用精裝修等概念變相提高了房價，但是交付後裝修的品質和效果跟購房者預期不一致。這一次是大量房企的業主維權風波，動作比較大，監管部門和開發商必須反思工作內容，同時以降低購房者買賣風險等為解決導向。總體上說，政府部門應該真正把此類問題的解決作為今年下半年房地產市場管控的重要工作來做。

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樓市亂象與未來風險點

“熊貓、火鍋、打麻將”是人們提到成都會最先聯想到的三個詞。古語雲“少不入蜀”，大意是成都生活太過悠閑，害怕年輕人過分享受安逸，不思進取。

現在的成都卻悄然發生著變化，“巴適”的成都早被評為最受歡迎的“網紅城市”之一。這份安逸的快樂，與成都長期低房價有著莫大的關係。從房價和同級別城市的情況看，2008年成都新房均價6000元?平方米，略高於武漢，比南京略低。到了2016年，武漢均價已經到了1.4萬元左右的水準，南京早過了2萬元，成都還是不到8000元。

2017年後，成都，從房價上無可阻擋地成了房地產投資套利的戰場。

另一方面，寬鬆的落戶政策無疑也為樓市帶來了本就緊缺之外的新需求。

2017年5月16日，成都發布的學歷、職稱落戶政策讓無數剛進入社會工作、社保不符合條件的本科學生和具有專業技術職稱的大專學歷人士看到了希望的曙光；7月19日落戶政策再更新，外地的全日製大學本科及以上學歷的青年人才也可申請落戶，意味著成都開放懷抱歡迎五湖四海的本科及以上學歷的人才落戶定居。

雖然此前的2016年10月1日成都發布過限購政策，將二手房和商品住房都納入了限購範圍，購房者須具有限購區域戶籍，或在限購區域穩定就業且連續不間斷繳納社會保險24個月以上。但不斷改革的落戶政策為看似嚴格的限購打開了一扇窗。

加上部分開發商、房地產經紀人哄抬房價、炒房客伺機而動，限價後開發商的采取了一系列變相漲價的手段，讓成都房地產市場一度陷入混沌態勢，房價穩定的時代早已被打破成為永久往事。

8月8日，成都房管局發布《成都市城鄉房產管理局等11個部門關於開展房地產市場秩序專項整治行動的通知》，這是響應住建部等七部委6月28日的樓市秩序治理行動，以及前一天住建部會議提出的問責要求。

嚴躍進針對成都此次發布的通知內容和時機進行了解讀認為，目前成都房地產市場還有不穩定因素。任由此類違規現象進行，會引起各類社會問題。所以，包括房企、代理公司、中介公司、廣告商等企業，都需要重視此次查處行動。

“後續對於部分不規範的建案，需要重點督查，通過罰款和限制未來拿地等辦法來實現調控的目的。”嚴躍進強調。

另一個值得關注的情況是，房地產行業一年半到兩年的建設周期，2016年底到2017年初房地產企業在成都拍得的土地，會在2018年下半年這個時間段陸續交房，包括裝修標準不值裝修價格等投訴糾紛，預計還會增加。

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