58同城發布2018年樓市總結：調控400余次 價格走勢趨穩

經濟日報-中國經濟網北京1月3日訊 1月3日，58同城、安居客發布《新周期：樓市迎來換擋期——2018年樓市總結》。報告指出，2018年是“調控年”，全年全國陸續發布調控政策400余次，2018年也是房地產新周期的重要年份，這一年房產市場回歸理性，價格走勢趨於平穩，建案銷售金額超越2017年再創新高。用戶行為方面，3月出現新房找房高峰，70-120㎡二手房需求佔比過半，50-150萬價格段受到購房者青睞。2019年樓市換擋期將迎來6大轉變，房企競爭加劇，特別是中型房企競爭將呈現白熱化態勢。

400余次調控下樓市迎來換擋期 房產銷售額或將突破14兆元

經濟新常態下，樓市政策也發生了重大調整。2018年3月，“兩會”政府工作報告將“房住不炒”作為樓市調控總體方針，為加快住房制度改革和房地產長效機制建設，全年全國陸續發布調控政策400余次，保障市場健康發展。隨著調控不斷深入，樓市回歸理性，7月中央政治局會議提出“堅決遏製房價上漲”口號，成為樓市降溫 “分水嶺”，政策效應明顯顯現。

2018年12月，全國住房和城鄉建設工作會議提出，要將“穩地價穩房價穩預期”作為調控主要目標，維穩仍是2019年樓市政策基調。《2018年樓市總結》指出，2018年年底部分城市調控政策變更，如菏澤取消新房及二手房限購政策、衡陽取消限價等，並不意味著調控放鬆，而是根據實際情況並針對不同城市進行分類指導，因城施策，夯實城市主體責任。

58安居客房產研究院首席分析師張波指出，受房地產政策的影響，2018年下半年，土地購置面積同比增速有所緊縮，土地市場的降溫也使房地產投資同比增速略有回落。據國家統計局數據顯示，2018年1-11月全國建案銷售面積達到14.86億平方米，同比增長1.4%，銷售額12.95兆元，同比增長12.1%，而2017年全年建案銷售金額為13.37億元。從當前市場情況看，2018年全國房產銷售額大概率將突破14兆元，並且有可能成為峰值數據。

新房市場一線城市房價緩漲 西部三城位列新一線城市找房熱度三甲

《2018年樓市總結》報告稱，從新房市場的具體表現上來看，在2018年一線城市調控政策依然收緊的情況下，成交面積走勢總體符合市場規律；成交價格方面，一線城市房價整體緩漲，深圳房價呈平穩下降趨勢。據58安居客房產研究院數據顯示，2018年 10月份購房者信心指數達年內新低，自2018年11月起，在穩房價態勢下，購房者信心指數開始回升，市場情緒逐漸穩定。

58安居客房產研究院全年監測數據顯示，從2018年新房月度訪問量來看，用戶的找房需求在3月份出現高峰，而後逐漸下降，下半年整體呈平穩下行趨勢。這與市場情況基本相符，在調控力度收緊的情況下，用戶的找房熱情也相應保持平穩。從不同城市級別找房熱度來看，一二線城市熱度漲幅高於三四線城市，受人口周期性遷移影響，臨近年底不少外出務工人員返鄉置業，帶動三四線城市找房熱度回升。此外，購房剛需向周邊城市擴散，呈現出衛星城格局。《2018年樓市總結》數據顯示，北上廣等一線城市的找房熱度總體呈現下降趨勢，而部分周邊城市找房熱度上升，上海周邊的常州、北京周邊的太原，找房熱度同比增長約五成。

隨著新一線城市“搶人大戰”的更新，各種政策利好對落戶人群釋放，這也刺激了當地的房地產市場發展。《2018年樓市總結》顯示，2018年新一線城市中新房熱門找房城市集中於西部，重慶、西安、成都是找房榜前三甲。其中，重慶新房找房同比上漲40%，寧波、沈陽也有約四成漲幅。

二手房市場3-5月為找房高峰 70-120平方米房源需求佔比過半

《2018年樓市總結》還反映了全年二手房市場整體情況，其中，全國二手房掛牌房源量在春節期間處於低位，3月開始逐步走高，8月達到最高點。而從買房用戶的線上行為來看，找房高峰則出現在3-5月。

價格方面，2018年北京、上海等城市二手房掛牌價波動不大，而部分新一線及二線城市價格波動較為明顯。據58安居客房產研究院跟蹤數據顯示，西部代表城市二手房找房熱度也領先於其他新一線城市，其中，重慶找房熱度最高。作為西部唯一的直轄市，重慶的發展後勁和政策紅利吸引了人口流入，拉動當地二手房市場發展。

《2018年樓市總結》報告數據顯示，對房源面積在70-120㎡區間的二手房的需求佔比達51.5%，兩居室和三居室是多數購房者的首選房源。從全國範圍來看，用戶也更多關注總價在50-150萬的二手房房源。此外，58安居客房產研究院全年跟蹤數據顯示，2018年房產經紀人信心指數在上半年保持平穩，下半年略有回落，到11月後開始回升。

2019年樓市換擋呈現六大轉變 中型房企競爭進入白熱化階段

報告指出，2019年樓市將進入“換擋期”，從全國樓市整體嚴控換擋到“因城施策、分類指導”就是換擋的重要政策體現，與此同步的是信貸政策、調控節奏將在不同城市表現出地區化差異性，換擋並不代表樓市會出現大波動，相反會保證全國樓市整體更為“平穩化”發展。

樓市換擋總體在2大方向6個具體維度上有明顯體現，2大方向分別是政策調控、房企側。在穩字當先的大環境下，政策調控換擋表現在以下三個維度：其一總體調控節奏不變、區域性變化呈現，即從全國嚴控到因城施策的指導方針變化，體現了調控政策將依然保持穩定、長短結合的節奏不變，而在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。其二總體房價水準穩定、各類城市分化。一線城市價穩量降，二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，三四線城市房價上漲的現象在2019年將得到明顯控制。其三信貸政策總體不變，首套優惠更多體現，2019年利率依然存在一定的下調空間，尤其是對首套房貸利率的優惠力度還有望繼續增加。

張波認為，2019年房企側換擋非常值得關注，2018年房企整體的生存壓力較大，房企融資成本不斷走高，限價、限售等政策讓一些房企開始思考轉換“賽道”，不少房企已經開始高呼“活下去”的口號。因此，眾多房企不斷追求規模化的同時，也在思考未來的發展方向，房企側換擋也將在2019年表現得更為明顯，具體則呈現以下三個維度的變化：從粗放的城市群戰略到精細化區域深耕戰略的換擋；房企的集中度從千億級房企猛增到數量穩定的換擋；房企的競爭力從規模化效應到產品力驅動的換擋。2019年房企的競爭也將更為激烈，龍頭房企規模化的腳步有所放慢，但中型房企之間的競爭將出現“白熱化”。而隨著市場趨冷、消費回歸理性，未來房企的競爭力將更多體現為產品力，通過產品系及其標準的建設與更新，打造產品IP鑄造品牌形象，以形成良好的市場號召力與產品競爭力。