一季度部分城市成交回暖 業內：政策趨穩不會大漲

日前，58同城、安居客發布了《2019年一季度樓市總結報告》，從政策情況、新房市場、二手房市場、租房市場等維度深入解析2019年一季度樓市發展情況。報告指出，“穩”仍然是今年房地產市場主基調，今年兩會再次提出堅持住房的居住屬性，並強調“穩地價、穩房價、穩預期”。在“維穩”基調下，2019年1月、2月的商品住宅銷售價格總體平穩，一二線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲，二手住宅銷售價格下降；三線城市環比漲幅均回落。而受季節及春節因素影響，一季度用戶找房熱度上揚，但漲幅不及去年，購房者未來心態也將趨於平穩。

政策“微調”城市數量增加

2019年的政府工作報告中重點提出，“關注群眾住房問題，更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展”，而 “穩”字將貫穿2019年房地產調控的始終，意味著將延續此前政策的穩定性。

進入2019，政策“微調”的城市數量逐漸增加，一城一策、因城施策的樓市方針成為大趨勢，如石家莊全面放開城鎮落戶限制、西安購房落戶不再受社保年限限制等。

2019年熱點市場引進人才持續升級，且有從一二線城市向三四線城市蔓延的趨勢。城市通過提供租房、購房、生活等補貼、開放落戶等政策吸引人才流入。人才落戶政策也會積極影響到樓市需求側，由於人才引進導致的購房需求增加，也在一定程度上推動樓市在趨穩中保持向上。但值得關注的是，如何不只是通過居住和落戶層面留住人才，而是在城市自身發展中給予人才更多發展空間，讓人才和城市共發展，的確需要思考。

一線城市新房成交均價穩中有升

購房者信心指數上揚

報告顯示，從新房市場的具體表現上來看，一季度一線城市的商品住宅成交量同比上漲約三成，北京的成交面積同比上漲超1倍。成交均價來看，深圳的月度成交價格處於平穩緩慢下降趨勢，北上廣價格出現波動，但同比去年仍在上漲。

與成交量上升相對應的是，購房者信心指數也同步處於上漲趨勢。據數據顯示，2018年11月開始，購房者信心指數逐漸上揚，2019年2月購房者信心指數為107.6，環比上升5.0%，認為一二線城市短期內房價穩定，未來還會上漲的用戶佔比67.7%。

監測數據顯示，2019年1月受春節假期影響，用戶對於新房的找房需求較低，進入2、3月份，找房需求出現明顯上漲，用戶的找房熱情上揚，市場熱度回暖。從不同城市級別的找房熱度來看，2019年1月份一二線城市、尤其是一線城市找房熱度環比下降明顯，而三四線城市找房熱度持續上升，熱度漲幅高於一二線城市。春節假期結束進入3月，一二線城市的找房熱度再次回暖。

此外，購房剛需向周邊城市擴散，呈現出衛星城格局。一季度一線城市及周邊城市的找房熱度同比上揚，環北京及環深圳城市群找房熱度同比漲幅超20%。一季度找房熱度上升較為明顯的城市保定、廊坊、珠海及肇慶等城市，同比漲幅超六成。

分城市來看，隨著搶人大戰持續升級，進一步刺激了當地的房地產發展。一季度新一線城市中新房熱門找房城市為西安、重慶、武漢、成都，但與去年相比僅武漢同比上漲，其余三城同比均呈下行趨勢。其他城市中，蘇州、天津的找房熱度同比上漲超三成。

二手房掛牌價普遍穩中有升

總價50-150萬房源關注較多

相比新房市場，二手房更能反映市場的實際冷暖。報告指出，一季度全國二手房掛牌房源量在2月份處於低位，3月開始逐步走高，與去年同期相比，二手房掛牌房源量同比有一定程度下降。而在用戶訪問量方面，全國二手房訪問量在1月份處於低位，而後逐月上漲。同比去年，2月份二手房訪問量同比漲幅約四成。

價格方面，二手房掛牌價普遍穩中有升。2019年一季度，一線城市中廣州的二手房掛牌價同比上漲約一成，上海二手房掛牌價同比下跌。上海的二手房找房熱度領先於一線各城，新一線城市中，重慶、成都、西安等西部城市的二手房找房熱度居於前列。

報告數據顯示，一季度用戶對於二手房的面積偏好集中於70-90㎡（26.1%）、90-120㎡（26.6%），與2018年相比變化不大；價格方面，總價在50-150萬的房源受到的關注較多，佔比約五成。據全年跟蹤數據顯示，自2018年11月開始，經紀人信心指數開始緩慢回升，進入2019年指數仍舊延續上升的態勢，2月份經紀人指數達到115.5。

一季度租賃需求熱度依舊

滬京深房源供應量位居前三

報告數據顯示，租房市場方面，從供應量來看，受春節假期影響，2019年2月租賃房源供應量下降，3月份逐步回升。但不同級別的城市，其租賃房源供應量、供應面積段以及訪問量等方面呈現出較大的差異。

從城市供應總量來看，上海和南京分別位居一線城市和二線城市租賃房源供應量榜首。在一線城市中，上海租賃房源供應量最大，約為北京的1.2倍。而在二線城市中，南京、杭州、武漢Q1租賃房源市場供應量最大。

另從租賃房源供應面積段來看，一線城市單極化趨勢明顯，50㎡以下房源佔比高達44.2%，高出全國平均水準11.4%；而70-90㎡房源佔比僅17.5%，排名次之；重點二線城市各區間房源供應佔比相對平衡，50㎡以下房源佔比29.6%，70-90㎡房源佔比24.3%，二者差值僅有5.3%。

從租賃房源訪問量來看，2019年一季度監測數據顯示，2月雖有春節假期影響，但今年第一季度租賃需求依舊保持很高熱度，訪問量同比增長25.1%，環比增長29.8%；分城市看，北京、上海、成都第一季度租賃訪問量位居全國前三，佔比分別是5.2%、3.5%、3.5%。

一季度市場表現差異較大

“穩”仍然是2019年房地產市場主基調

2019年一季度，從全國兩會上釋放的信息來看，一方面，中央堅持住房居住屬性、緊盯房地產金融風險、分類指導、穩步推進房地產稅立法的大方向保持不變；另一方面，各地結合自身城市特點，有條件有策略放鬆調控的同時，兼顧人才引進和城市活力營造，成為新的趨勢。

從具體市場表現來看，不同級別城市的市場表現差異性較大。報告指出，一線城市的穩定將體現在房價和土地價格兩個層面，但成交量同比2018將近一步減少。二線城市則呈現出地區性差異，熱點城市降溫還將在上半年持續，但降溫已趨緩。三四線城市的分化將更為明顯，受“去庫存”接近尾聲，棚改政策調整影響，部分城市的降溫幅度或更為明顯。

從基本面來看，一季度部分城市出現成交回暖，尤其是一線樓市二手房成交量的上漲更是帶動了市場熱度的提升，但值得關注的是2019年全國不會出現成交量價大漲格局，換言之整體市場並不具備“大陽春”的基礎。其一，政策面上不允許，從國家2019年樓市調控的目標來看要保持“三穩”，因此樓市小幅的上下波動屬於正常的穩定範疇，但交易熱度大幅上升，尤其是房價快速上升一定會被控制。其二，市場面上難實現，一二線樓市的調控並未出大放鬆，尤其是限購需求的不放鬆導致了需求難以在短期快速增加，三四線城市則面臨2019規劃棚改面積同比大幅縮水的現狀，也依然難以支撐樓市的大陽春。其三，行業面難保證，2019年不少品牌房企都調低了業績增速甚至是調低了業績目標，拿地依然謹慎，融資難度依然較高，預計2019年建案的成交金額將難以超過2018。

來源：中國經濟網