“海河計劃”一周記：天津樓市發生了哪些變化？

一周前，天津對外宣布啟動《天津市“海河英才”行動計劃》，其降低落戶門檻的程度引起了廣泛熱議。

在樓市版圖裡，津門從來算不上是熱點。以前是環京，並沒有環津；現在有了雄安，大家討論的也是雄安周邊，並不是天津周邊。雖然身為直轄市，但天津在樓市版圖裡的熱度別說趕上北京、上海、深圳，就連杭州、南京等二線城市都難以企及。

但這一切已然發生轉變。在發力搶人大戰的同時，天津樓市未來走勢也變得難以想象。

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暗潮湧動的樓市

在天津對外宣布啟動“海河計劃”不到24小時，天津官方發布消息，已有30萬人申請落戶。接連兩三天，天津落戶辦公大廳門前排起了長隊。據媒體報導，天津人才新政發布6天落戶5800餘人。

未來潛在的入戶大軍，在被嚴格限購打壓了許久的天津開發商眼中，就是未來隨時可能轉化的潛在購買力。

據《北京青年報》報導，天津濱海新區某住宅項目的負責人表示，在“海河計劃”頒布前，售樓處工作日往往一套成交都沒有，周末的高峰也不過10套左右。但就在“海河計劃”頒布後的第一個周末，僅周六一天，項目就接待了數十組看房人，當天簽約25套，是今年以來的成交最高的周末。

不僅是濱海新區的剛需盤，位於武清的幾個項目也在周末迎來了不少看房人。某在售項目一位銷售人員表示，周末的帶看量明顯上升，100萬-200萬左右的剛需盤最受關注，一半以上的看房人都是非天津本地的購房人。

“海河計劃“在引進人才落戶的同時，也改變了很多人對於天津樓市未來的預期，即便暫時的成交主力還是天津本地的剛需。購房人也看在眼裡，所有放開人才引進的城市幾乎都出現了搶房，所以很多原本猶豫的購房人抓緊下手。

天津我愛我家研究中心的數據顯示，2017年，天津新房成交了1280萬平方米，假設按照每套成交房源90平方米計算，2017年天津成交的新房套數約為14.2萬套，而“海河計劃”的申請落戶人已經突破了30萬。這些潛在申請人資訊是開發商最為關注的，也被認為是未來的潛力購房人。

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抓緊出貨是共識

天津樓市會趁熱漲價嗎？至少在目前看來，開發商並不願意提價。上述天津濱海新區某住宅項目負責人表示，在”海河計劃“頒布後，就跟幾個同行探討了一下，最終大家一致認為，趁機出貨盡快跑量才是最要緊的。尤其是趕在6月30日之前，抓緊取證供貨，萬一調控更新或者人才引進門檻大幅提高，都可能對市場形成新的衝擊。畢竟限購威力猶在，不會對價格形成大幅波動。

他還表示，如果樓市成交量整體大幅提升，存貨消化殆盡，有可能提升價格，不過大概率會是捆綁裝修等方式的暗暗提價，用來試探市場反應。但現階段肯定是趁著“海河計劃”的熱度，抓緊出貨。

一些天津新盤的定價也確實採用了暢銷的策略。例如天津東麗區的金茂悅項目，近期就有推盤打算，定價並未因為“海河計劃”頒布而波動。一位該項目的銷售人員對媒體表示表示，上東金茂悅預計首次開盤計劃推出小高層精裝修產品，戶型為83-99平方米的二至三居。首次開盤的價格會比較優惠，應該在3.5萬元/平方米左右。不僅如此，其實項目還有部分內部價房源，尤其是99平方米的三居室，內部價房源起價約為260萬元/套，單價2.8萬元/平方米，這個單價幾乎是貼著地價成本線在賣。

根據公開資料顯示，上東金茂悅是去年拍得的天津東麗區地塊，當時金茂以31.5億元競得此地，折合樓面價約為26413元/平方米，溢價率45.5%。按照這樣的地價標準，無論是內部房源價格還是公開售價，都顯得誠意十足。

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避免“搶人大戰”變成“搶房大戰”

對於目前如火如荼的城市“搶人大戰”，中國房地產協會副會長任志強近日對媒體表示，各地頒布的人才政策，導致住房需求大漲。他指出，供給方面還是要控制，供應量不上升；需求方面，人才湧入後產生了大量的特殊需求。“搖號”就是因為需求太大而供應不足。

面對陡然升溫的天津樓市，“海河計劃”推出五天后——5月21日，天津市國土資源和房屋管理局通過官網表態，天津市將繼續嚴格執行各項房地產調控政策措施，嚴格限制投機炒房。於此同時，天津市將進一步加大土地供應總量，提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，大幅增加租賃住房用地供應，確保居民合理住房需求得到有效滿足。

此外，天津下一步將持續不斷地在全市範圍內開展針對房地產市場違法違規行為的專項整治活動，嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控政策、製造市場恐慌等房地產企業和中介機構的違法違規行為。

事實上，早在天津之前，各地頻發的人才新政都引發了區域性的搶房現象，中原地產研究中心的統計數據顯示， 2018年以來，已經有超過35個城市發布了40多次人才吸引政策。疊加2017年，據不完全統計，全國已經有超過50個城市發布了多次人才吸引政策，包括天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、鄭州、沈陽、濟南、西安等。尤其是西安、成都、南京，因為人才政策的放寬，都發生了一房難求的搶房場景。

據新華社報導，近日，住建部就房地產調控問題約談了成都和太原兩個城市的負責人。繼全國兩會“部長通道”之後，國家住建部再就調控問題，兩輪約談全國12城政府相關負責人。

業內人士認為，從住建部對多個城市的約談看，這些約談反覆地向外界傳遞了一個清晰的政策信號，就是必須繼續堅持”房住不炒“的基調，房地產調控絕不放鬆。未來各城市的低門檻引進人才的戰略可能被要求更加規範，不能隻引進人才，卻沒有用人才，吸引的人也不能只是為了買房，這樣並不會為當地經濟產生長遠影響。

（本文來綜合自：北京青年報、財經網）