十年房價一輪回 萬科再次引領降價

特價房、退房、打砸售樓處，近預售屋地產市場一系列現象似乎很熟悉，與2008年幾乎一樣。

廈門萬科總經理薛峰國慶假期過後，悄悄刪除了一條朋友圈，關於廈門萬科旗下位於翔安區的某房地產項目，這個項目在國慶假期銷售期間，陷入到降價漩渦中。

213套主力戶型為88-110平方米的聯排別墅，折後單價33332元/平方米，這些產品被作為“特價房”推向市場，很暢銷售殆盡，但這個價格與此前總價460萬元起的產品降價不少，“腰斬”、“搶跑”等標簽貼在了廈門萬科身上。

薛峰更沒有想到的是，項目又陷入到賠償高價買房老業主的更大輿論風暴中。10月10日，廈門萬科通過官方公眾號發布情況說明稱，項目因降價對前期業主退款傳言不實，事情是此前溫泉入戶的承諾無法實現，業主可以選擇20萬元的補償，或解除合約。

頗具戲劇性的情節，發生在了這個被萬科董事長鬱亮推崇的“轉型標杆”廈門萬科身上，薛峰沒有向界面新聞回應“特價房”事件，降價風波仍然處於“羅生門”中。

十年前的2008年9月，杭州萬科率先降價，引發業界轟動，老業主因此砸毀了售樓處，萬科事先還進行了報警。這件事成為萬科被業界幸災樂禍的典型。這足以凸顯降價行為，將受到同行、政府、老業主等各方壓力。

“目前的降價趨勢和輿論氛圍，和2008年那一波沒啥區別。”一名歷經2008年降價風波的房地產評論人士告訴界面新聞。

將廈門萬科的降價風波放到廈門房地產市場去看，則顯的不那麽突兀。從2015年開始，廈門房價直線上漲，到2017年底幾乎翻倍，由於島內土地稀缺，島外集美區、海滄區、同安區、翔安區四區則成為房地產供應重鎮。

隨著2017年3月推出“限售”三年等調控措施，廈門房價整體開始降溫，投資需求“退潮”，房價也整體“陰跌”，開發商對於土地投資相當謹慎，降價從廈門衛星城市漳州以及島外四區開始。

一位廈門房企人士告訴界面新聞，翔安區在2016年一度刷新地王的價位高度，樓面價最高達3.83萬元/平方米，萬科也曾在此區域拿下“地王”項目，“可想而知，拿地王的項目在今年入市會相當難受”。

“島內區域主要是二手房跌，島外則是承接了被島內擠出的剛需和投資需求，投資需求佔80%。”一名廈門中介人士認為，目前廈門市場整體交易量銳減，似乎並沒有看到觸底反彈的信號。

將廈門萬科的降價行為放到中國整體房地市場來看，萬科並不是第一個降價的，在整體經濟形勢和樓市高壓調控下，環北京區域的燕郊在2017年便開始降價，整體幅度超過30%，接下來便是廈門、三亞等城市。

萬科之前，碧桂園在華東部分三四線城市的項目也因為降價，引發老業主維權退房。對此，碧桂園回應稱“在個別城市的個別建案推出了促銷措施，但並不是全面降價或者是大面積降價。”

一位房地產谘詢人士告訴界面新聞，無論是萬科、還是碧桂園，“特價房”的行為都屬於價格測試，將小批次的產品調整價格推向市場，看市場的反應如何，如果賣不動就繼續降價，直到市場客戶能夠接受，才達成市場平衡，這個價格也將成為該區域的基礎價格。“主城區、副城區、郊區會先後做價格測試，主要看一些典型建案。”

與廈門城市特徵相似的是深圳，同樣在經受價格調整的考驗。儘管深圳的整體房地產市場成交量下降明顯，但由於限價因素的影響，部分高端項目仍持續熱賣，而部分剛需項目也在十一期間推出並無明顯降價的“特價房”產品。

“目前二手房降價還不多，2008年好多人割肉。”一名深圳中介人士告訴界面新聞，深圳剛需客戶仍然在尋找機會“上車”，大多數是來到深圳的年輕人，為了準備結婚而買房。

萬科的降價行為，與此前不久鬱亮“活下去”講話聯繫起來，呈現出房企生存路徑的分化，萬科希望以“收斂聚焦”求得生存；而在“降杠杆”的大背景下，部分房企融資困難，出現了賣股權、賣項目的案例，其中典型如北京萬科與華夏幸福的項目合作，以及中國平安入股華夏幸福。

“一邊是降價，一邊是大規模收購土地。”一位深圳房企人士認為，這主要是由於萬科採用區域製管理模式，各個區域公司面對的業績壓力、市場機遇不是全然相同，總體來說還是萬科相對穩健，願意調整銷售策略，以及面對機會有資金時能及時“下手”。

“降價只是開始”，這是一個房地產業界相對認同的共識，但對於後市的看法則出現分化。十年房價輪回，這次與十年前那場大降價有什麽不一樣嗎？龍頭房企“底子”更好？對出口依賴減弱，經濟形勢更好？

不同的聲音同樣存在，一位閩系房企人士認為，如今房企的生存環境全然不同，面臨著更窮的人，去接盤更貴的房子，而房地產企業更加貪婪，“有企業甚至找其他企業墊資買地，按照一定利息給對方，這是套利交易。”

“收斂”和“貪婪”之間，有一點可以確定的是，高光時刻結束了，新的周期拉開了大幕。