嘉凱城為轉型輸血，轉讓應收账款融資11億

融資難度加大，是每一家開發商都要面對的事情，嘉凱城也在極力給自己補充“血液”。

嘉凱城正在想方設法地鞏固自己的資金池。5月6日，嘉凱城及其全資子公司嘉凱城浙江、浙江同益將持有約20.3億元應收账款以不超過10.68億元的價格轉讓給廣東粵財信託有限公司，期限不超過24個月。

轉讓價格最終以粵財信託實際募集金額為準，中國恆大集團將承擔連帶責任保證擔保。

到期後，嘉凱城將按照合約約定金額回購本次轉讓的應收账款（回購價格按照實際轉讓金額加上9.05%/年的溢價款確定）。若以10.68億元的轉讓價格計算，每年利息約9665.4萬元，嘉凱城到期後的回購價格約12.61億元。

嘉凱城證券事務部相關人士向時代財經表示，本次應收账款轉讓及回購融資所得的資金將用於日常運營，補充公司流動資金。

應收账款折讓融資

應收账款融資是常見的一種方式。2016年2月16日，央行、發改委、工信部等八個部委聯合印發了《關於金融支持工業穩增長調結構增效益的若乾意見》，其中就明確指出，未來將“大力發展應收账款融資”。

目前，企業應收账款融資的主要有應收账款轉讓、應收账款轉讓及回購、應收账款受益權轉讓及回購、應收账款質押四種模式，嘉凱城此次採用的便是第二種方式。

據時代財經了解，嘉凱城在2018年年報中公布的應收账款餘額為9148.64萬元，這當中有不少由於未來現金流量現值低於其账面價值的差額，被嘉凱城確認減值損失，計提壞账準備。

按部門來看，來自湖州大寶經貿有限公司的2579.25萬元應收账款，以及來自湖州今天物資有限公司的2284.67萬元應收账款，均由於款項收回難度大，被嘉凱城進行全額計提壞账準備。

若按账齡來看，4至5年應收账款中的50%被計提壞账準備，5年以上應收账款中的80%被計提壞账準備。也就是說，账齡越長的應收账款，越容易成為壞账。

“將應收账款進行再融資，既能讓這部分資產產生流動性，又能很好地為企業融得資金。”明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強指出，過去兩年，不少房企都發行了購房尾款ABS，其實就相當於用應收账款融資。

艾振強進一步表示，通過應收账款融資，通常都會有一定的折讓，可融資的數額一定是低於應收账款的總額，具體融多少資要看應收账款的質地以及金融機構的風險承受能力。

從前述數據看，嘉凱城的應收账款中有不少都被進行計提壞账準備，質地算不上好，若以10.68億元的轉讓價算，嘉凱城及其子公司20.3億元的應收账款折讓將近一半。

儘管應收账款融資在房企中並不罕見，但艾振強指出，在房企的融資結構中，通過應收账款融資的比例並不大，開發商只會在融資渠道收緊的情況下才考慮這種方式。

眾所周知，過去2018年在史上最嚴調控下，房企融資環境也變得尤其嚴峻，嘉凱城也深受影響。年報數據顯示，2018年嘉凱城獲得的授信融資額度為144.36億元，遠低於2017年的227.13億元及2016年的242.21億元。此外，由於借款流入減少及收到其他與籌資活動有關的現金減少，嘉凱城2018年籌資活動現金流入同比減少60.16%至72.22億元。

轉型處於爬坡期

融資難度加大，是每一家開發商都要面對的事情，嘉凱城也在極力給自己補充“血液”。

2016年4月24日，恆大斥資36.09億元向浙商集團、杭鋼集團、國大集團收購嘉凱城約9.52億股股份，成為嘉凱城控股股東，此後恆大將該等股份轉讓給許家印旗下的凱隆置業，凱隆置業陸續增持，截至2018年底，凱隆置業持有嘉凱城股權比例達到了57.75%。

為了解決與恆大的同業競爭問題，嘉凱城從2017年開始加大旗下房地產資產的處置和出售，目前已先後掛牌出讓武漢巴登城項目、青島項目、杭州嘉凱城濱虹100%股權、杭州名城博園置業100%股權、諸暨嘉凱城100%股權等資產。

隨著房地產資產的陸續出售，嘉凱城主要開發項目從2017年的11個減少至2018年的8個，同時淨利潤也應聲下跌。2018年嘉凱城實現營業收入16.94億元，同比增加34.59%，但歸屬於上市股東的淨利潤卻同比下降178.68%至-15.64億元。

針對淨利潤的大幅下滑，嘉凱城解釋稱，為集中精力發展第二主業，房地產業務繼續收縮，同時對部分資產計提了減值準備，此外，期內資產出售等非經常性損益對當期淨利潤無重大影響。

嘉凱城發展的第二主業始於2018年7月，彼時通過收購北京明星時代影院投資有限公司和艾美（北京）影院投資有限公司100%股權，嘉凱城正式涉足院線業務。

但在規避同業競爭的前提下，嘉凱城發展第二主業的同時正在不斷收縮地產第一主業，而不是穩住地產業務的基本盤。最近兩年，開發項目減少之外，嘉凱城基本沒有新增土地，2016-2018年間，該公司土地儲備從134.38萬平方米降至5.54萬平方米，項目從13個減少至4個。

嘉凱城證券事務部相關人士向時代財經強調，房地產依然是嘉凱城的第一主業。他還透露，除了現在還在開發的房地產項目外，嘉凱城目前還有近百億的存貨。

據介紹，嘉凱城的存貨包括在開發經營過程中為出售或耗用而持有的開發用土地、開發產品、意圖出售而暫時出租的開發產品、周轉房、庫存材料、庫存設備和低值易耗品等，以及在開發過程中的開發成本。

不過，這些存貨也在逐年減少。2016年-2018年，嘉凱城的庫存金額分別為214.92億元、175.35億元、90.63億元。

另一方面，剛涉足的院線業務，在2018年錄得的營業收入為3171.5萬元，佔總營收比例僅為1.87%。

處於嗷嗷待哺期的院線業務對資金的需求是巨大的，但嘉凱城經營活動產生的現金流淨額已經連續三年為負。靠逐漸衰落的第一主業輸血，或許不是長久之計。