新城控股：業績躋身行業TOP10 成長能力維持穩定

來源 ：中國網地產 | 作者： 佩奇

一個半月前剛度過25周年生日的新城控股，在8月24日發布了其2018年半年度報告。

業績同比增長近100%，歸母淨利潤同比增長超過100%，進入TOP10梯隊，是這個企業上半年的關鍵詞。

2018年上半年，新城控股實現合約銷售額953.11億元，同比增長94.17%，實現合約銷售面積774.56萬平米，比上年同期增長118.25%。在行業的排名較去年同期上升了8位，已經躋身至行業TOP8的位置。難得的是，上半年公司操盤項目的資金回籠率高達86.8%，充分保障了資金的周轉效率。

上半年，新城已完成全年年初制定的全年1800億銷售目標的52.95%，而前7月，這一目標達成率進一步升至63.15%，全年銷售目標可穩妥達成。

業績分布來看，上半年新城的主要銷售區域還是以長三角為主，長三角佔比58%、環渤海佔比13%、珠三角佔比2%、中西部佔比27%。其中，在蘇州區域，新城已完成超百億銷售，在發家地常州和鎮江市場，新城的佔有率也都名列前茅。但因為銷售城市中，四線城市同比增多，新城控股今年上半年的銷售均價由2017年中期的13832元/平米稍降至12305元/平米。

淨利潤同比增長122.8% 房地比超4倍未來利潤太空客觀

截至2018年上半年，新城控股實現營業收入157.6億元，同比增長39.1%；實現毛利潤60.43億元，同比增長32.09%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤25.4億元，同比增長122.8%。新城方面表示，淨利潤的增長主要得益於2018年上半年新城控股房地產項目結算金額有較大幅度的增長，同時投資性房地產的公允價值變動收益較2017年上半年有所增長——公允價值收益由去年同期的1.79億元增長至6.53億元，且新城控股從2018年開始執行新的會計準則，調整後2018年期初未分配利潤增加了2.24億元。

2018年上半年，新城控股毛利潤率和淨利潤率均呈現上升趨勢，分別達到38.35%和16.1%，較2017年分別上升2.8個百分點和0.7個百分點。其中，房地產開發銷售毛利率36.59%，同比略增1.75個百分點；物業出租及管理毛利率為73.92%。同比減少3.47個百分點。

另外，今年上半年，新城控股的預收账款為784.7億元，也創下了歷史新高，為公司未來兩年提供了充足的可結算資源。而2018年1-7月，新城的拿地均價僅3046元/平米，房地比超過4倍，未來的利潤太空可觀。

償債方面，截至6月底，新城控股在手現金約248.34億元，高於一年內到期債務171.7元，對應現金短債比為1.4倍，償債壓力較小。

而上半年末，公司總資產為2462.38億元，同比去年同期增長76.08%，比上年度末增長34.17%，總負債為2174.62億元，同比增長76.88，比上年度末增長38.03%，此消彼長後，資產負債率與去年同期基本持平，為88.31%（去年同期為87.92）。如果扣除預收账款，則資產負債率為56.45%。淨負債率為100.4%，較去年同期下降了近7個百分點。

報告期內，新城成功發行二期定向債務融資工具(PPN)，募集資金18億元，綜合票面利率為6.94%；完成15.93億元購房尾款ABS的發行，優先級票面利率為7.5%；總額度為13億美元的高級美元債券，綜合票面利率為6.39%。至6月底，新城公司金融機構借款平均融資成本為5.75%。

另外，上半年，新城還獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計為863億元，其中已使用授信額度181億元。新城已獲得中國銀行間市場交易商協會中期票據等融資工具85億元的注冊及上交所核準的非公開發行總額不超過47.27億元公司債券的無異議函，為公司持續的高速發展提供穩定的資金支持。

投資節奏謹慎 中西部布局加大

2018年上半年，新城新增土地儲備82塊，總建築面積達2073.93萬平米，總地價為490.6億元，平均新增土地成本為人民幣2366元/平方米，新增貨值2900億元。與去年同期51幅，1571.37萬平米總建築面積，479.53億元總地價相比，今年新城在拿地上的手筆算是與去年基本持平。但如果結合銷售額來看，則上半年的投資節奏十分謹慎。

結合新城控股7月份的經營簡報來看，則今年前7月，新城控股新增土地儲備總建築面積為2338萬平米，其中長三角佔61%，中西部地區佔28%，環渤海和珠三角區域各佔9%和2%。從城市能級來劃分，則二線城市佔32%，三四線城市為68%。一線城市沒有新增布局。

根據數據統計，截至2018年6月30日，新城控股的總土儲已經達到8644萬平米，土地儲備的平均收購成本約為2805元/平米。其中長三角佔比53%，中西部佔比28%，環渤海佔14%，珠三角佔5%。從城市能級來看，一線城市佔2%，二線佔45%，三四線佔53%。雖然三四線城市佔比過半，但因為其布局的三四線城市也大多集中在長三角經濟發達地區，因此銷售去化以及利潤水準較能有保證。

雙輪驅動模式不變 下半年還將開業15座吾悅廣場

一直以來，新城控股都堅持“地產+商業”雙輪驅動的模式。截至8月24日，新城今年努力實現了3座吾悅廣場滿鋪開業，目前已經開業運營的吾悅廣場達到26座，已開業面積共計252.08萬方，同比增長70.82%，實現租金及管理費收入8.76億元，同比增長154.93%，出租率達98.32%，在建及擬建的新城吾悅廣場達到54個。今年下半年裡，新城還計劃再完成15座吾悅廣場的開業。到2020年，預計開業100座吾悅廣場。

結合住宅方面的開工計劃，下半年裡，新城預期將新開工項目98個，新開工建築面積1913.72萬平米，其中，住宅項目1228.18萬平米，商業綜合體項目685.54萬平米。公司計劃竣工56個項目，實現竣工面積680.16萬平米，其中，住宅項目353.54萬平米，商業綜合體項目平方米326.62萬平米。

此外，在發布半年報的同一天，新城控股也發布了一則人事公告——王振華因工作原因辭去公司總裁職務，其子王曉松獲任為新城控股總裁。有趣的是，王曉松曾在2015年3月擔任過新城控股總裁一職，但後來據傳因“出國深造”，其於2016年10月辭任了總裁職務。而在27日的新城控股母公司新城發展的中期業績發布會上，新任新城控股行政總裁兼執行董事王曉松也出席了業績會。

時隔2年後，新城少總的再次回歸，不知將給25歲後的新城帶來何樣裂變。