只有追剿製造泡沫的元凶，才能終結樓市的龐氏騙局

【只有追剿製造泡沫的元凶，才能終結樓市的龐氏騙局】

（文/馬躍成）

在博鼇地產論壇上，交銀國際董事總經理、研究部主管洪灝表示，從中國3到4年的經濟短周期運行情況來看，2018年第四季度，中國經濟短周期也就是中國房地產的庫存和建設周期，運行到了一個底部，並開始快速回暖。

洪預測，今年我們看到的是房地產建安投資的同步增長開始回暖，基本上達到了接近雙位數同比增長的水準；同時，從2016年開始到2018年上半年房地產開發商拿的地，到今年四季度至今已經開始逐步被開發，這與周期運行的方向和中國以前經濟周期運行的方向基本一致。

洪灝的判斷與眾不同，他認為中國樓市已經在去年築底，今年走上了一個緩步上漲的通道。其實，這個觀點，也沒有什麽新奇的，之前，很多人都判斷中國樓市按照以前的周期規律，從去年卻是到了應該上漲的時候。這個時候的一個顯著特點，就是說，開發商面臨資金困難，經濟增長趨緩，樓市面臨一片蕭條局面，不得已，政府會在這個時候頒布救市政策。這是大多人的判斷，也不是洪灝個人的看法。

但是，事實上，樓市的發展並沒有按照這個邏輯進行，所謂的調控周期根本就沒有到來。樓市遇到困難了沒有，遇到了！開發商的資金鏈緊張了沒有？緊張了！甚至，樓市遇到的問題有些都是史上最大的。但是，中央對樓市調控的決心，沒有動搖，沒有改變。房子是住的不是炒的，始終貫徹在這次樓市調控的始終，最近，730會上，更是明確強調了，未來不會以房地產作為刺激經濟發展的手段。

為什麽矢志不渝地要貫徹調控不動搖的方針？顯然，就是樓市存在著與社會發展大方向不一致的問題，所以，要歸正。主要是什麽問題，就是說，樓市到底是投資市場？還是民生領域的爭論。如果房子是投資市場的主體，那麽不論你承認不承認，樓市泡沫都是難以避免，並且是越吹越大的。因為，沒有泡沫，怎麽哄抬房價？沒有泡沫？怎麽能投資獲利？

洪灝承認，從2005年開始到現在，北京、上海、廣州、深圳等一線城市居民可支配收入還房貸的比例都在不斷增長，尤其是在北京、深圳和上海。其中，深圳的問題最大。他表示，深圳的房價增長速度遠遠超出了家庭可支配收入增長的速度，深圳居民每月可支配收入用來還房貸的比例接近100%，非常讓人擔心。

洪灝把2005年以後的i情況和2016年以後的情況，部分階段相提並論，其實是掩蓋了2016年至2017年樓市出現的短期極度泡沫化的情況。2015年以前，房價上漲也是比較快的，但是，和2016年的上漲相比，真是小巫見大巫。北京等一線城市和部分熱點二線城市的房價在一年多的時間瘋狂上漲一倍以上，洪灝竟然不承認這是泡沫的膨脹結果。現在不少地方房價暴跌一半以上，其擠出去的不就是泡沫嗎？如果是被傷筋動骨，樓市的狀態早就不是這樣的形勢了。

樓市有沒有泡沫可以用兩點來觀察，一是和人們的收入比，就知道了，很多城市的房價收入比都在20以上，而國際上的標準是3—6才算合理，很多人實際上根本不具備買房的條件，有的經濟學家建議六個錢包買房湊首付，這是正常的生活嗎？如果在國外論壇說這話，可能不是被扔鞋、砸水瓶這麽簡單了，要知道國外很多地方持槍是合法的。

第二個問題，是房價和成本比是不是太離譜，什麽成本？肯定是和材料成本比較。現在，的房價裡面能看到材料嗎？水泥、鋼材、木材，以及三大地材，還能看到嗎？可以說，幾乎可以忽略了。為什麽看不到？顯然就是泡沫太大了，有人會說，土地成本太高，推動了房價上漲，這恰恰說明，樓市泡沫太大原因，土地拍賣，不管多高都有人敢於拿下來，根本不用和成本進行對比，然後，不是麵粉貴過小麥成本，而是貴過麵包價格。什麽東西把泡沫推動的這麽高？不就是泡沫嗎？所以，不要說土地推動房價，樓市的一切都是泡沫推起來的，需要追剿的是誰製造了泡沫，把製造泡沫的元凶找到了，就算終結了這場龐氏騙局。

洪灝認為，儘管房地產行業一直在被調控，但是房價同比增長還是在漲的。在房價不斷往上漲之時，房地產的需求一定遠遠大於供給。因此，在房地產周期裡，應當做的並不是限購，不是抑製居民出於改善生活而產生的對房地產的追求，而是應該加大房地產的供給，這樣才能很有效地讓房價上升的壓力下降。

據有機構統計，目前中國的房屋總量已經足夠40億人居住，全國平均戶均1套房以上，人均住房面積39平方米，也有的統計說，全國有6500套空置房屋，2018年全國新房商品住宅銷售面積14.6億平方米，每年增長住在增長在15億平米左右。

但是，洪灝卻說，目前的問題，是供需不平衡，這是從何談起呢？他說，全國房地產並沒有出現大型的嚴重的泡沫，因此現在在這個決策階段的重點是怎麽樣考慮到長期泡沫的風險，但是在短期迅速地讓中國的宏觀經濟的各個部門都能感受到地產周期回暖的效應。真實搞不懂，經濟學家們都是研究的什麽理論？【本文由“馬躍成”账號發布20190811】