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巨變的開端，始於20年前一道閘口的打開。
1998年7月3日，一紙《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號），宣告延續了近半個世紀的福利分房制度壽終正寢，建案“市場化”成為了住房建設的主題詞。
這次房改開啟了中國也是人類歷史上最大規模的城鄉居民遷徙進程，帶來中國房地產行業乃至整個國民經濟、人居生活翻天覆地的變化。許多部門搶購住房分給職工，全國的地產庫存盡數去化。
1998~2008年這十年，是房地產業快速發展的“黃金十年”，也是房地產業粗放式經營的十年。從閘口放開到房地產市場走向繁榮，在中國房地產市場發展史上，政策、人物、企業、市場，描繪出一幅幅波瀾壯闊的生動畫卷。
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許倩丨文
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1998年房改拉開時代巨幕
“趕上分房的末班車了嗎？”這是1997年前後絕大多數中國人街談巷議的話題，那一年，中國的住房改革正式上路。
“亞洲金融危機之後，國內市場出現了能源和鋼鐵的積壓。當時還沒有‘產能過剩’這個詞，政府決定通過建國宅來消化這些過剩的產能。這就有了1998年的那份檔案。”全聯房地產商會名譽會長聶梅生這樣描述房改的起因。
時鐘撥回20年前。1997年亞洲金融危機爆發，由泰國蔓延至馬來西亞、新加坡、日本、韓國等國，東南亞經濟一片蕭條。受此影響，中國出口嚴重下降，庫存猛增，消費萎縮。香港樓市首當其衝，海口等不少沿海城市也受到波及，“爛尾樓”大量出現，中國房地產行業瀕臨崩潰。
王石在他的回憶錄《光榮與夢想》一書中記載，1997年11月的某一天，時任總理朱鎔基來到深圳視察工作，當時還是萬科總經理的王石受命進行企業匯報。那時萬科已是一家房地產特徵很明顯的公司。王石對朱鎔基說，“我不認為2到3年內，住宅行業能成為國民經濟的支柱產業”。“如果取消福利房分配制度呢？如果金融市場開放呢？消費信貸放開，還不行？”朱鎔基連發三問，“兩年內，一定要把住宅行業做成支柱產業”。
不久，這些都成為了現實。
23號文的祭出，宣布全國城鎮從1998下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。全面開啟了住宅商品化時代。這不僅意味著中國住房體制的改革，更是中國人居住生活方式的分水嶺。這一年，中國的城市化率只有30%，農村收入不到城市的1/3。
接著，1999年2月，中國人民銀行下發《關於開展個人消費信貸的指導意見》，在“積極開展個人消費信貸”的引導下，貸款買房、抵押等新概念開始登陸中國內地。2000年北京、上海、南京、成都等地還出現了“零首付”購房盛況。
資料顯示，1998年全國住房貸款餘額是426億元，此後呈爆炸性增長，1999年達到1358億元，2002年激增至8253億元，2008年末達到2.98兆元。
有人將1998年中國房地產業比喻為初生牛犢，只要給它吃草喂糧（制度改革），便能快速長個兒生力，下田耕地。2000~2007年全國房地產開發投資年增幅保持在20%以上，就是明證。
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野蠻生長“黃金期”
1998年，對於房企來說亦是命運發生戲劇性變化的一年。受金融危機影響，很多開發商在1998年上半年熬不下去了，紛紛賣掉土地，退出市場。而下半年開始的取消福利分房、抵押貸款買房系列政策使得有效住房需求在短期內爆發，並大幅快速上升。
1999年3月北京春季房地產展示交易會上，個人購房首次代替部門購房成為市場主流。
寬鬆的貨幣政策環境下，大量民營房地產開始煥發活力，房地產市場由國資統領的局面得到扭轉。萬科、合生創展、順馳等大量民營房企獲得第一輪快速發展，房企數量從房改前的2萬戶增加到2008年的8萬戶左右。
這個階段，激情與混亂交融，暴利與風險共舞。
2000年8月，王石與萬科管理層“賣掉”第一股東，迎接華潤入主。用王石的話說是“為萬科引進有實力的大股東”，並力爭借此打通市場融資管道。2001年起，萬科開始新一輪的城市擴張和跨地域經營布局。2003年房地產業務擴展到全國19個城市。
2004年，合生創展成為我國房地產業首家年銷售額破百億的房企，“中國房地產界航空母艦”盛名由此得來。彼時，萬科年銷售額91.6億元，碧桂園距離登陸港股還有三個春秋，恆大還在忙著產品更新換代。
2003年9月到2004年8月，順馳旋風般在全國跑馬圈地，瘋狂購進10多塊土地，建築面積將近1000萬平方米，被冠以“天價製造者”的雅號。2003年，順馳實現銷售額45億元。擴張速度過快，亦為2004年後順馳深受樓市調控重創埋下隱患。
2003年，房地產行業再次迎來“高光時刻”。當年8月，國務院發布18號檔案指出，以住宅為主的房地產市場不斷發展，對拉動經濟增長和提高人民生活水準發揮了重要作用。此外，18號檔案首次明確提出“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”。
這一時預售屋地產發展離不開中國整體經濟環境和消費能力的改變。2002年，中國加入世貿組織，參與到世界經濟分工之中,農民從農村向城市轉化加快,GDP增速進入兩位數時代。在此過程中，城市居民的消費結構發生了改變，從日常的吃穿消費更新到大宗商品、旅遊、汽車等消費，住房改善普遍被提上家庭消費議程。
巨大的消費需求、政府驅動促使房地產業進入快速野蠻發展階段。1998~2008年十年間，建案和商品住宅銷售面積年年增加，房價一路走高。數據顯示，2004年起，中國房地產開發投資連續保持20%以上的同比增速，每年竣工面積達500萬平方米，是1998年之前總和的1.5倍。2004~2008年間房地產銷售規模年均增長13.5%。
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樓市調控矛盾中反覆
房價上漲過程中，滋生了炒房客的出現。據報導，2001年8月18日，第一個溫州購房團共157人浩浩蕩蕩開赴上海，三天買走了100多套房子，5000多萬元現金砸向上海樓市。隨後幾年，約2000億元溫州的資金投向各地房地產。溫州炒房團逐漸形成規模效應，所到之處，當地房價一路狂飆。
在大量資金湧入的情況下，中國房地產業發展開始步入快車道。但這種過熱局面亦引起監管層重視。真正意義上的調控始於2003年，那時恰逢我國住房改革5周年，房地產調控從擴張型轉為緊縮型政策。
2003年6月，央行印發“121號文”，嚴控房地產開發貸、土地儲備貸款、個人住房貸等。首次推出了提高二套房貸首付、利率上浮等調控措施，全國房價上漲勢頭得到遏製，效果顯著。
然而，隨著經濟增長率的下滑，出於保增長的考慮，兩個月後，國務院18號檔案又提出，將房地產行業作為國民經濟的支柱產業，把國宅由“住房供應主體”修改成“具有保障性質的政策性商品住房”。此文在當時被稱為“中國房地產迎來新的春天”。
房價止跌反彈，調控再次祭出。
2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發“71號令”，要求所有經營性土地一律都要公開競價出讓，史稱“8·31大限”。至此，土地出讓由之前的協定出讓改為招拍掛市場出讓。此舉是中央政府從土地供給上抑製房地產過熱的又一舉措。
但一路走來，房價絲毫沒有止住上漲步伐。
2005年，國務院推出“國八條”，提出“抑製住房價格過快上漲”，要求各地政府要重視房價調控，保證中低價位、中小戶型住房供應，建設廉租房。但當年房價漲幅仍鋼彈12%。
2006年國務院九部委頒布關於調控房地產市場的六條政策，稱為“國六條”，首次提出90/70的戶型政策，調控住房結構，加大中小套型比例，對房地產市場的供應結構進行調整和規範。這一年，房價漲幅回落到6%。
2007年，北京建案預售均價首次突破萬元，達到12479元/平方米。央行、銀監會下發《關於加強商業地產信貸管理的通知》，要求二套房首付不低於4成，利率為基準利率的1.1倍，嚴格控制開發貸。
“回顧2006、2007年的房地產市場，調控政策越猛烈、越嚴厲，房價漲得就越凶猛。這是因為政策發揮作用有時滯效應，調控政策的效果顯現需要一定時間。”有專家指出。
但沒過多久，2008年，全球金融風暴再度來襲。住房消費又像1998年那樣，被列為拉動內需的重要力量，新一輪更猛烈的刺激政策轉身又來。
十年一個輪回。房改十年，樓市調控又重回起點。
1998
住房制度全面市場化
頒布《個人住房貸款管理辦法》，倡導貸款買房；深化城鎮住房制度改革，加快住房建設，宣布停止住房實物分配，住房分配貨幣化正式開始；以回龍觀、天通苑等為代表的19個北京首批國宅項目亮相。
1999
積極開展個人消費貸款
開始在全國範圍內推行住房分配貨幣化制度，停止福利分房，進一步確定了我國住房制度改革的市場化大方向；積極開展個人消費貸款，延長個人住房貸款最長期限。
2000
調整住房租賃市場稅收
發布《關於調整住房租賃市場稅收政策的通知》，減免營業稅、房產稅和個人所得稅；第一個房產測量國家標準《房產測量規範》正式實施。
2001
溫州炒房團席卷全國
財政部、國家稅務總局發布關於對消化空置建案有關稅費政策的通知；“溫州炒房團”席卷全國，政府開始整頓調控房地產；供需關係開始失衡，在這一年裡，前3個月北京房價漲幅就達到97.3%。
2002
土地“招拍掛”
國土資源部簽發11號檔案，提供了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的具體操作方式，規定經營性用地出讓必須經過招標拍賣掛牌交易；開始從土地供應、住房結構、市場整頓等方面進行調控，房價漲幅減緩。
2003
121號文和18號文頒布
央行印發121號文，嚴控房地產開發貸、土地儲備貸款、個人住房貸，地產行業進入冬季；國務院18號文明確提出，將房地產業定位為拉動國家經濟發展的支柱產業之一，要保持房地產業的持續健康發展；北京土地整理儲備中心舉行成立後的首次土拍，天津順馳以9.05億元土地拍賣價，改寫北京土地市場價格標準。
2004
“8·31”大限
國土資源部、監察部71號令要求從8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓；銀監會再次加強房地產貸款監管，規定建築商不得為開發商墊資建樓，開發商開發項目自有資金不低於項目總投資的35%；央行10年來首次宣布上調存貸款利率，九年來首次加息，正式使用市場調節杠杆來對房地產市場進行調節。
2005
“國八條”頒布
新老“國八條”相繼頒布，房地產調控上升到政治高度；國家稅務總局明確了個人買賣二手房，必須交納個人稅。
2006
稅收信貸收緊
“國六條”頒布；“7090”政策被提出，從供應環節改善房地產供求關係，稅收信貸政策進一步收緊；建設部聯合其他5部委下發171號檔案《關於規範房地產市場外資準入和管理的意見》，被業內稱為“外資限炒令”。
2007
規範房地產經紀行業
開始規範房地產經紀行業；加強、規範外商直接投資房地產業審批和監管；加強商業性房地產信貸管理，對於貸款的二套房，首付不低於4成，利率為基準利率的1.1倍，嚴格控制銀行開發貸，項目資本金不達到35%不給放貸，一直上漲高燒不退的房價立刻跳水，北上廣深4大一線城市大量地產中介門市倒閉，房地產交易量價齊跌。
（此文章發表於中國房地產報1月7日16版）
流程編輯：劉亞
審讀：戴士潮
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