文 |王麗新
70年，不過是歷史長河的一瞬。但對中國房地產行業來說，言之“翻天覆地”亦不為過。
新中國成立之後，福利分房就深刻地烙印在人們的腦海裡。1978年10月20日上午，領導人在北京視察新建的幾十棟公寓住宅樓時，曾問過一句話，“房子可否成為商品？”彼時，中國尚沒有“房價”的概念，想要有自己的住房，得靠等待福利分房。在一個“人一出生，國家就欠你一套房”的時代，無論怎麽遙想，也預料不到40年後，人人可以買房。
“房子成為商品”的想法不是隨意提出的。在時光長河裡逆流20多年，會發現我國香港地區的“樓花”已賣了好幾年。1953年香港油麻地眾坊街新樓修建時，首創“賣樓花”的霍英東因此獲得了大量利潤，畢竟，此法一出，連月入二三百元的工廠女工，都有買房的可能了。
如今看來，13億中國人“居者有其屋”的夢想之路，第一步始於1978年“住房商品化”模式的設想。此後，中國房地產披荊斬棘，書寫了一部政府、開發商和購房者之間共謀發展的經濟巨著。
2018年，全國建案成交額逼近15兆元。對於這個數字，70年前的人們是無論如何都不會想到的。歷經多次調整後，“居者優其屋”成為房地產調控的主要方向，即無論是買還是租，改善人們的居住條件、環境成為政策的主攻方向。
誕生住房商品化時代
新中國成立以後，政府和國有企業一直是住房投資、建設、分配和維護的主體，通過公有住房實物福利分配的方式滿足城鎮居民住房需求。
據統計，上世紀50年代中期，房租約佔職工家庭收入的15%，到1981年全國平均房租隻佔職工家庭收入的1.39%。過低的房租導致企業沒有改善住房條件的投資意願，使得上世紀80年代初城鎮居民人均住房面積甚至低於解放初水準。
改變始於1980年。
1980年春天，《關於建築業和住宅問題的談話》發布了，這裡面提到了幾個重要的關鍵詞，“房子是可以賣的”，無論新舊；可以一次性付款，也可以分期付款；要聯繫房價調整房租，使人們感到買房合算。
這一年在深圳羅湖區還發生了一件大事，中國第一家房地產公司成立了，即深圳經濟特區房地產公司，也是後來的深房集團；7年後的冬天，深圳舉行全國土地第一拍，這家公司以525萬元競得羅湖區一塊土地。自此，新中國的土地拍賣登上歷史舞台。
住宅商品化、土地使用有償轉讓制度，是中國房地產市場化的兩大基石。在1978年後的第一個10年裡，“房地產”的概念在中國形成了。彼時，李嘉誠在10多年前就推動了長江集團上市，雖然當時他還在中國香港郊區賣房，長江集團登上資本市場在當年也只是位列中國香港房企的第二梯隊，但李嘉誠已經把目光瞄向了內地。
令人意外的是，後發製人的是王石。1984年春末，王石成立了“深圳現代科教儀器展銷中心”，即後來統領地產行業的萬科的前身。在那個糧票還沒退出歷史舞台的年代裡，沒有多少人會意識到，麥浪稻田會被踏平，鋼筋水泥澆築而成的建案將鱗次櫛比，還能翻出黃金般的價格。
王石亦然。公司成立之初，賣儀器搞運輸是主業，當時的王石，什麽賺錢賣什麽。不得不提的是，同一年，招商地產、保利地產等房企相繼成立。仿佛約好了般，在中國經濟發展鴻篇巨著上留下濃墨重彩的企業趕著改革的浪潮扎堆誕生了。
此後在下一個十年間，1991年住房改革制度再次提上日程。時隔一年多，嚴重的通貨膨脹導致其暫時擱置。
但開發商已經登台亮相了，無論是國有企業還是民營企業。有關住房信貸、公積金制度建設進行了試點。從萬科、綠地，到碧桂園、金融街和龍湖，如今知名的房企都在這一時期成立，這是改革開放以來的第二次創業潮。在上個世紀90年代的海南，馮侖、潘石屹南下之地，超過2萬家房企雲集一島，房價一度躥到1萬元/平方米，讓北京和上海怎舌不已。
在此之前，這場初衷為緩解政府和企業住房投資壓力，由中央政府為主導的自上而下的改革，被業內界定為住房市場化改革的探索階段，尚未形成市場化的投資、建設和購買主體。直至1998年房改，國務院宣布停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。這意味著，福利分房時代結束，中國房地產正式迎來住房商品化時代。
迎來地產發展黃金時代
上世紀90年代，住在筒子樓裡的普通人絕對難以想到，隔壁社區的鄰居馬上要住進“四居室戶型、24小時提供熱水”的大房子裡了。當時，大多數普通老百姓對“花錢買房”這個變化沒有充分認知，遑論借錢買房了。
一位受訪者告訴記者，分到房子之後，根本沒想到有一天房子會變成投資品，會成百上千萬元一套，所以一直沒有換房意識。經過幾十年發展，房價從60元/平方米躥到了6萬元/平方米，一路都沒能夠到換房的門檻。
房價的變化曲線無疑折射出了一個事實，即房地產企業進入了發展快車道。1991年上市的萬科，逐漸聚焦住宅開發，在2000年引入戰略股東，很快成為地產行業“帶頭大哥”，且十多年不曾撼動。
同在2000年，潘石屹在北京開發的第一個項目SOHO現代城竣工了，售價5萬元/平方米，震驚整個北京。此後幾年間，圈子裡流傳一句話，在海南樓市泡沫破滅之前撤回北京後，潘石屹將“土豆”賣出了黃金價。
若以2000年為界，此前一年，還有一件不可忽略的事情發生。1999年3月份，在北京春季房地產展示交易會上，個人購房首次代替部門購房成為市場主流。此後一年，“溫州炒房團”席卷中國大地。
接下來的十年，中國城市化率快速提高，背後除了購房需求的升溫外，一批民營房企赴港上市，取得融資後進一步啟動全國化布局也是重要助力，“高杠杆、高周轉、擴規模”的運營模式逐漸在開發商之間蔓延。
如今銷售規模排行榜上的TOP10中，多數都是在2007年至2011年赴港上市成功，包括碧桂園、恆大、龍湖和融創中國。往前追溯，2003年的《富比士》百富榜上，超四成富豪涉足房地產。
地產發展速度的巔峰時刻，亦在此期間。1998年至2007年，是房地產發展真正的黃金時段，不單單是房價的水漲船高，也是產品力的高光時刻。
2010年，土地市場誕生多宗“地王”。這一年，全國建案銷售額突破10兆元。“借錢買房”早已滲透至普通老百姓群體中。多少筒子樓裡的住戶搬進了24小時供應熱洗澡水的大房子，以家庭為部門，一人一間房不再是幻想，普通人開始擁有書房，甚至住進了別墅，住宅、商業等各種建案業態發展全面開花。
一年後，萬科成為首個跨進“千億元陣營”的房企。時至今日，“千億元俱樂部”已達30家，改善型住宅充斥整個市場，產品力整體進入改革開放以來的“高光時刻”。
邁向長效機制時代
2007年，伴隨著經濟高增長和資本市場走牛，土地市場開始出現地王，如何建立房地產市場的長效發展機制備受關注。當時，央行連續加息，給過熱的市場降溫，信貸之手開始介入房地產調控領域。而借助土地紅利和人口紅利迅猛發展的房地產行業，在扛過2008年美歐金融危機衝擊後，2011年再度陷入周期性低谷。
2011年1月份，國務院辦公廳頒布“國八條”，全國各地相繼頒布限購細則，開啟全面限購。此後多年，為打擊房地產領域的投機投資行為，房地產調控政策愈發細化，樓市開始轉入長效機制時代，住宅供應體系迎來新變化。
經過了高速發展的房地產行業，到了該慢下來、多沉澱的歷史時刻。如何建立長效機制？如何滿足居民的一般住房需求？建案市場該如何定位？開發商如何重新定位？“後開發時代”如何發展？
黨的十八大以來，黨中央高度重視住房市場穩定發展的長效機制，部署加強保障性住房建設和管理，數千萬套保障房相繼建設完成，且在繼續推進中。
同時，市場調控開始因時、因地、因勢逐漸調整細化。
2017年度政府工作報告中提出因城施策、分類調控，“加快建立和完善房地產長效機制”，這距離“長效機制”第一次提出已經過去12年。近幾年，樓市調控政策逐漸告別了一刀切，因城施策變為主旋律，房地產稅也成為被頻繁提及的關鍵詞。
從終結福利分房，到住房商品化，再到保障房登場，再到現如今“租購並舉”制度的落地，中國房地產改革經歷了4個階段。
正如全聯房地產商會創會會長聶梅生所說，第一階段是以國宅為核心的住房制度改革；第二階段是土地招拍掛之後的思路，以商品住宅解決保障房的問題，也就是以市場化方式解決國宅；第三階段是政府加大保障房力度；第四階段，即租購並舉，這是根本性的房改。歸根結底，即構建長效機制。
2013年以來，以樓市長效機制為基礎的各項準備工作都在推進過程中。如今，住宅供應體系更加豐富：一手房、二手房、長租公寓、公租房、廉租房、保障房等多種政策性住房和多元業態並存，租購並舉的多元住房體系供應正在開啟。房地產行業開始邁向健康穩定發展的長效機制時代。
隨之而來的是，中國居民將實現真正的“居者有其屋”，跨入品質居住時代。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室