收購粵泰5項目 新並購王世茂的複辟之戰

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察網 見習記者 曲銳繼出售了3個項目股權之後，廣州老牌地產商粵泰股份（600393.SH）再次向世茂房地產（00813.HK）出售2個位於廣州的地產項目。

6月9日，粵泰股份發布公告稱，雙方於6月8日簽署了《世茂粵泰合作項目協議書》，以63.97億元的總對價出售5個房地產項目的股權。其中廣州嘉盛項目對價為24.99億元，廣州天鵝灣二期項目交易對價為27.80億元。

此前的6月5日，粵泰股份將旗下三個位於安徽省的地產項目部分股權出售給世茂地產，其中淮南公園天鵝灣項目80%股權交易對價為7.58億元，淮南洞山天鵝灣項目20%股權對價為0.8億元，深圳賢合舊改項目20%股權2.79億元。

由此可見，世茂地產累計收購粵泰股份5個項目。世茂地產需要暫時做出14.12億元的資金預留，用於支付相關未付的工程款、稅費、目標項目已收房款意向金等，除此之外世茂實際支付的對價為49.85億元。受讓項目後，世茂房地產負責項目的全程操盤，開發運營。

世茂地產在香港上市公司，根據香港聯交所的《上市規則》，近期世茂這些通過股權轉讓或在建工程轉讓等方式收購的項目不需要公開披露。不過通過項目出讓方的公告可以看到，世茂房地產自2019年來累計收購了12個項目，包括泰禾集團的7個項目，以及上述粵泰股份的5個項目，累計斥資141.06億元。

粵泰集團在項目出讓的公告中表示，出讓原因是“為了緩解公司流動性緊張，化解公司的逾期借款風險。”

而泰禾集團短期負債320億元的資金缺口，以及高達384.49%的淨負債率等也是出售項目的主要原因之一。相比之下，世茂房地產現金流充足，並且連續7年將淨負債率控制在60%以下。

近兩年，世茂房地產的業績呈逐年上升趨勢。2018年，世茂房地產實現營業收入855.13 億元，歸屬於母公司股東的淨利潤88.35億元。

2019年1-5月，世茂房地產累計營業收入為719.6億元。在2019年3月26日世茂房地產業績發布會上，世茂總裁許世壇表示是有賴於公司優質的可售資源和產品結構以及全國項目的放量。“自持物業是公司2018年的業績亮點，2019年酒店、商場、物業也都會有比較大的增幅。”

從現金流層面來看，2018年全年世茂地產銷售回款1374億元，同比上升70.4%。截至2018年末，世茂的現金及現金等價物餘額為437億元，其中2018年經營業務所得現金淨額為22億元，融資活動所得現金淨額為191億元。

融資的成本和債務期限對房地產企業長期發展和資金流動都十分關鍵。2018年，世茂房地產全年融資成本為5.8%，低於根據公開市場披露信息估算的行業平均值10%。

年報顯示，2018年世茂房地產實行了多種融資方式，包括住房租賃儲架式租金ABS、續期公募債、私募債、境外發行人民幣、美元高級票據以及境外銀團貸款等。

2019年2月14日，世茂房地產則發行了10億美元2024年到期的優先票據，年利率6.125%。世茂集團總裁許世壇表示說，“發行10億美金的債是因為利息便宜，我們先去償還了利息更貴的5.5億元的債，同時希望公司債務數量不要太多。”

截至2018年末淨負債率為56.57%。在18年新增730億借款額的同時，公司償債支出了550億元，均比去年同期有所增加。

截至2018年末，世茂房地產已手握264個項目，遍布87個城市，權益前土地儲備約為5,538 萬平方米。與2017年相比，新增項目99個，新增權益前土地儲備748萬平方米。

從世茂房地產存貨的資產構成可以看到，2018年公司的土地使用權及租賃土地账面價值為1087億元，同比增長49.8%。而這個數值隨著2019年上半年的大規模收購，必將繼續增長。

截至2018年末，世茂房地產總土儲建築面積在全國房地產企業中排行第十名，6158億元的權益貨值也排在第十名。總土儲建面排在前面的房企分別為：中國恆大，碧桂園，保利發展，融創中國，綠地控股，萬科地產，新城控股，中海地產和龍湖集團。

對於2019年收購項目的一系列動作，許世壇表示說，“我們認為合作或收購是今年拿地的一個很好補充，目前拿地較難，所以我們覺得收購相對比較可控。”

世茂房地產收購粵泰股份的5個項目，均是通過股權轉讓或在建工程轉讓等方式進行合作，廣州天鵝灣二期和廣州嘉盛大廈兩個項目都是在建未完工項目，粵泰急需付清欠付的工程款並退還已收的房款意向金。不僅如此，這些在建項目還存在對外抵押以及被查封的情況。

廣州天鵝灣二期項目對外抵押擔保所涉債務剩餘本金162,000萬元，並且該項目已被司法查封及輪候查封，涉及債務訴訟剩餘本金192,000萬元。世茂房地產以27.80億元的合作對價，取得了該項目的債權及100%的權益。收購廣州天鵝灣的債權後，世茂的首要任務是解除該項目的抵押、查封等限制。

因為項目交易對價數額較大，世茂房地產還進一步取得了粵泰股份的抵押和質押擔保。首先，粵泰所持三項目公司股權（深圳賢合舊改項目股權、淮南公園天鵝灣項目20%股權、淮南洞山天鵝灣項目80%股權）以及江門市粵泰房地產開發有限公司100%股權，將悉數質押給世茂。

此外，淮南公園天鵝灣項目北校區A\C地塊也將抵押給世茂，皆用於擔保粵泰按規定履行協議以及償還給世茂的借款資金本息等債務。

對於選擇世茂房地產為項目的受讓方的原因，粵泰股份董事會在公告中表示：“交易對方資信情況良好，有能力支付本次交易款”。

處置完收購項目現存的債務和查封等問題，世茂房地產將全面操盤經營管理，為重新盤活項目，實現更高的收益。

上述的廣州天鵝灣二期項目位於廣州海珠區革新路廣船機械廠廠區，是一塊城鎮住宅用地，土地面積31,111平方米，公司持有面積為10,225.748平方米。該項目總建築面積71,059.11平方米，計容面積47,007.35平方米。目前該項目已通過建設工程消防驗收、主體工程驗收、人防工程驗收備案和節能驗收。

世茂房地產看中的是該項目的評估增值空間，以及未來建成後將會獲取的可觀利潤。湖北眾聯資產評估有限公司出具的評估報告顯示，廣州天鵝灣二期項目部分資產在評估基準日2019年3月31日，账面價值為196,503.15萬元，評估價值為305,391.50萬元，評估增值108,888.35萬元，增值率55.41%。